— 十万亿楼市下半场，房企该如何转型？—
国家统计局今天公布2016年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。
从环比看，一二线城市房价走势总体趋稳，房地产市场延续积极变化，初步测算，12月份一线城市新建商品住宅价格由上月上涨0.1%转为持平；二线城市新建商品住宅价格上涨0.4%，涨幅比上月回落0.4个百分点。
从同比看，一二线城市房价涨幅进一步回落。其中，一线城市新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅已连续三个月回落，12月较11月分别回落1.9个和2.0个百分点；继二手住宅价格同比涨幅回落后，本月新建商品住宅价格同比涨幅也出现回落，12月新建商品住宅价格同比涨幅比11月回落0.3个百分点。
15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，政策效果明显，房价企稳回落较快。其中，12月有12个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；2个城市环比持平；广州市环比上涨0.7%，但增速已连续三个月回落。
中原地产首席分析师张大伟认为：
1：此轮楼市调控引发的房价上涨拐点已经出现（未来市场走势仍需看政策）：
北京、天津等城市新建商品住宅价格22个月来首次下降。
从数据特征看，70个城市平均环比增速继续回落，12月平均新建商品住宅指数仅增长0.26%，为2016年以来的最低值，一二线城市环比回落较为明显。
20个城市新建商品住宅销售价格环比下降，其中，福州、南昌、深圳、丹东等城市下降0.4%，济南、武汉等城市下降0.3%，上海、合肥、青岛、成都、兰州、包头、常德等城市下降0.6%，南京、宁波、厦门、郑州、无锡、桂林等城市环比下降0.1%。
其中，北京、南京、成都、郑州、无锡、武汉、济南、福州、南昌、青岛等城市今年以来首次出现环比下降。
深圳、上海等城市也已连续两个月出现下调。
本轮房地产市场高峰，始于2015年3月份，在2016年9月份达到顶峰南京 天津 房价，2016年第四季度特别是12月份，价格开始停止环比上涨。
12月份，新建商品住宅价格指数同比保持稳定，二手住宅价格指数平均上涨0.3。
（数据计算方式：各城市指数总和除以城市个数）
2：一二线城市房价上涨势头已然退出前列，房价上涨龙头已全部停止。
纵观全国房价涨幅，12月房价涨幅靠前的15个城市，除天津、杭州持平、广州上涨外，其余15个城市环比均出现下降，这是2015年以来首次出现环比下降。
城市
新建商品住宅价格指数
十二月
十一月
北京
99.9
100
天津
100
100.5
上海
99.8
99.9
南京
99.9
100.2
无锡
99.9
100.8
杭州
100
99.6
合肥
99.8
99.9
福州
99.6
100.9
厦门
99.9
99.8
济南
99.7
101.1
郑州
99.9
100.5
武汉
99.7
101.6
广州
100.7
100.9
深圳
99.6
99.7
成都
99.8
100
2016年12月，超过10个城市的房价指数出现一年来首次下调。
房价上涨领头的城市并非一二线城市：
新建商品房
第一次增加
增幅第二高
增幅第三大
行进
厦门 5.4%
合肥 4.6%
上海 4.3%
四月
合肥 5.8%
厦门 5.3%
南京 4.4%
可能
厦门 5.5%
合肥 5.1%
南京 4.1%
六月
合肥 4.9%
厦门 4.7%
南京 4%
七月
厦门 4.6%
合肥 4.2%
南京 3.6%
八月
郑州 5.6%
上海 5.2%
无锡 4.9%
九月
无锡 8.2%
郑州 7.6%
杭州 5.5%
十月
无锡 4.9%
长沙 4.5%
郑州 3.5%
十一月
泉州 2.1%
韶关 1.9%
扬州 1.9%
十二月
三亚 1.2%
重庆 1.1%
韶关 扬州 0.9%
从新增城市看，无锡、郑州等原先的龙头城市均已退出市场，12月增速最高的是三亚和重庆，主要原因是三亚承接了一二线城市避霾需求增加，而重庆的增长更多是补偿性措施。
3：12月50城房价涨幅放缓，房价拐点明显
2015年3月30日开始的这一轮房地产市场因资金入市持续上涨，2016年9月30日开始的22城调控降温，18个月的火爆在10月出现短暂的拐点，政策变化是此次房地产市场调整的主要因素，后续市场走势仍将取决于资金价格和政策变化。
本轮房地产市场变化的主要原因是房地产政策的调控，在这种政策抑制的影响下，市场的走势将取决于政策实施的力度。
整体来看，预计本轮调控周期至少会持续到2017年上半年，20个严控城市房价将出现10%左右的降幅（信贷收紧条件下）。
2014年11月至2016年11月房价上涨的城市数量
房价下跌的20个城市，也是2016年春节以来最高
北京市场分析：2015年2月份以来北京新建商品住宅价格首次环比下降
2月份，北京新建商品住宅销售价格环比上涨2.3%，二手住宅销售价格环比上涨3.2%。
3月份，北京新建商品住宅成交面积环比增速为3.3%，二手住宅成交面积环比增速为6.3%。
4月份，北京新建商品住宅价格环比上涨3%，二手住宅价格环比上涨3.7%。
5月份，北京新建商品住宅价格环比上涨2.4%，二手住宅价格环比上涨2.3%。
6月份，北京新建商品住宅价格环比上涨2.3%，二手住宅价格环比上涨1.4%。
7月份，北京新建商品住宅价格环比上涨1.7%，二手住宅价格环比上涨1.6%。
8月份，北京新建商品住宅价格环比上涨3.8%，二手住宅价格环比上涨3.9%。
9月份，北京新建商品住宅价格环比上涨4.9%，二手住宅价格环比上涨5.7%。
10月份，北京新建商品住宅价格环比上涨0.6%，二手住宅价格环比上涨1.1%。
11月份，北京新建商品住宅价格环比上涨0.0%，二手住宅价格环比上涨0.2%。
12月份，新建商品住宅价格环比下降0.1%，二手住宅价格环比上涨0.2%。
中原地产研究中心统计数据显示，北京新建商品住宅价格指数自2015年2月以来首次下跌。
2015年以前，北京新建商品住宅（包括纯商品房和自住商品房）成交均价维持在3万元以下，2015年12月为2.98万元/平方米，2016年突破3万元。今年以来，新房价格稳步上涨，2016年9月达到历史最高点3.88万元/平方米。受供给等多种因素影响，成交量大幅萎缩，共成交商品住宅4.62万套，较2015年同期下降27.6%。
进入四季度，受“北京八项措施”影响，市场明显降温：据中原地产研究中心统计，四季度北京商品住宅成交仅11565套，环比三季度下降42%，1月份北京新建商品住宅成交均价已回落至3.82万元/平方米。
在一系列监管政策影响下，市场明显出现降温迹象：
全国市场趋势：
12月南京 天津 房价，中央各类会议相继召开，为2017年房地产市场政策环境定下了基调，建立“长效机制”的概念被明确提出，保持房地产市场平稳健康发展仍将是政策制定的根本出发点。
12月重点城市商品住宅成交量低位小幅回升，但同比明显回落，整体市场仍在低位徘徊。同时，二手房市场成交量年底再度回落，并连续4个月环比回落。
12月重点城市住宅用地供应量和成交量再度大幅增加，与年底周期性暴涨有密切关系，加之热点城市土地市场面临各类严厉监管限制，但在政策收紧和市场调整之下，目前优质城市依然受到房企青睐。
12月各大房企拿地量再度大幅增长，环比和同比增速均明显走高，万科、中海外、龙湖、华润等地产商当月拿地金额均超过百亿元，整体来看，房企拿地策略分化现象十分明显。
12月，八大城市中原二手住宅价格指数整体走势呈现分化，上月房价下跌的南京本月出现小幅上涨，而深圳虽然房价已连续三个月下跌（累计跌幅9%），但跌幅却逐月逐步收窄。
中国房地产研究中心统计数据显示，1月上半月以来，已有7个城市出台12项地方房地产市场调控政策，稳定房地产市场的举措不断出台。
受调控政策影响，2017年房地产市场整体持续低位运行：
中原地产首席分析师张大伟认为，总体来看，此轮房地产调控主要有三个特点：
第一：政策力度和执行力度创历史新高。从内容来看，各地区政策不断出台，政策力度逐步收紧。政策内容涉及房地产信贷、资金、购房资格、供给等。
其次，不同城市采取不同地方政策，多数城市同城多次上调政策，武汉三个月内四次调整政策，郑州四次调整政策，杭州、南京等城市10月以来也连续出台三次以上调整政策：
从市场走势来看，调控后市场成交量下降幅度已超过30%，预计2017年一二线城市成交量仍将维持调控后的走势；从供需矛盾来看，由于土地供应没有明显增加，加减调控难以落地，因此仍需观望加减调控对市场的影响。
2017年，整体楼市降温是主要趋势，但由于供需结构难以全面改变，信贷收紧但幅度有限，整体市场走势仍以量价小幅下跌为主。
第三：调控目标明确，市场短期内降温，房价环比没有上涨。
从中央到地方，房地产调控时隔三个月持续加大。
其次，从市场走势和全国范围看，自9月30日本轮房地产市场调控启动以来，已有26个城市出台了70多项房地产市场调控措施：
经济工作会议明确要建立房地产长效机制，从市场来看，2016年房地产市场由前三季度的火爆到四季度的降温，楼市需要平稳健康发展，2017年房地产市场调控政策是否继续加码？是市场的必然选择。会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
过去房地产调控更多的是短期政策，因此经常因经济走势不同而出现波动。长效机制意味着房地产市场的发展不能单纯依赖临时应急调控政策，关键是要完善长期制度建设，房地产税等长期政策有望更快落地。建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键是处理好住房消费与投资、房地产与经济增长的协调关系，另外还要降低房地产的投资属性，回归其居住属性。从这次会议来看，下一步要加快住房、土地供应、房地产税收等制度改革，用长效机制引导市场稳定预期。
