（文/张志峰 编辑/周远方）2023年春节假期刚刚结束，中央再次重申“保楼、保民生、保稳定”的主旋律，全国各地也在抓紧落实相应政策。
例如，1月28日，春节后第一个工作日，广东省高质量发展大会召开，第五次小组讨论的主题是“促进房地产行业平稳健康发展”，旨在全力稳定市场预期，稳步推进个别房企债务风险化解，大力促进住房消费，积极支持刚性和改善性住房需求，在土地保障、金融支持等方面下功夫，促进房地产市场平稳健康发展。
同时，碧桂园、万科、保利发展、华润置地、银河湾、珠海华发等多家房地产领军企业代表也在会上发表见解，为行业未来发展献计献策。
比如1月29日，郑州地区包括中原银行、工商银行、中国银行等多家银行均将首套房贷利率由原来的4.1%下调至3.8%，如果你在外地还清房贷，可以按照首套房首付及利率政策在郑州买房。
回顾2022年，几乎是房地产行业遭遇上世纪末住宅商品化改革以来最大危机的一年。
今年以来，市场持续低迷，问题企业不断增多，房地产问题项目集中爆发，影响人群迅速扩大。
也正是因此，房地产行业政策方向全面反转，总基调由“限购”转为“放管服”，范围由救项目扩大到救企业，市场端在供给侧和需求侧都发力。
对于这场危机而言，2022年也将成为从中央到地方全国房地产市场调控频率最高的一年。
中原地产数据显示，2022年全国房地产市场调控政策超过1120项，较2021年同期的651项增长近72%，创下历史记录。
政策由紧转松
回顾去年的房地产调控政策，大致可以分为尝试性放松、局部放松、保障重点城市交楼、积极推动风险企业和项目融资四个阶段。
一季度，地方房地产政策试探性放松，力度有限，多以放松公积金等弱刺激政策形式出现。
在此期间，央行宣布年内首次降息，一年期LPR下调10个基点，五年期LPR下调5个基点。
3月16日，国务院金融稳定发展委员会、银保监会、证监会、财政部等六部门相继发文表示，促进房地产行业良性循环、健康发展，发出积极信号。
二季度，各地政府根据自身情况，因地制宜出台政策，受市场压力最大的三四线城市政策出台频率环比增长近一倍。
正是在此时，中央对房地产的声音逐渐加大、更加清晰，以4月29日政治局会议为重要标志，提出支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
5月20日，5年期LPR下调15个基点，创历史最大降幅。
进入第三季度，全国范围内“烂尾楼”风波愈演愈烈，销售几乎陷入停滞，政策重点开始转向“保交楼、稳民生”。
7月28日，中共中央政治局会议强调，稳定房地产市场，要因地制宜、用足政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，强化地方政府责任，保障好住房交付，稳定民生。
随后，银保监会等部门相继发声，各方全力推动大厦保险交付工作。
到了四季度，保交楼首次被列入中央政治局会议议程，借助“930”三大利好因素，加大对房地产的支持力度。
从11月开始，金融领域推出组合拳，双十一当天，金融支持楼市的措施多达16条，力度空前，此外，还推出“三支箭”支持房企融资国家对房地产调控政策，时隔12年重启“借壳上市”，政策开始由“保项目”向“保主体”转变。
12月，以中央经济工作会议召开为重要开端，稳住、降风险成为主要任务，同时确定了“推动房地产行业平稳过渡到新发展模式”的目标，房地产“支柱产业”地位再一次得到确认。
这一时期，武汉、厦门、西安、南京、苏州等多个高能城市迅速加入放松行列，而且无论从供给侧还是需求侧，放松程度都在不断加大。
“相比2021年的‘紧’，2022年的关键词基本是‘松’，旨在推动楼市复苏。2023年房地产行业将步入新的发展周期，是触底回升的一年。”58安居客研究院院长张波预计，2023年中央政策仍将持续探底，整体政策环境延续宽松，或将有新的扶持政策助力房地产向新发展模式转型，无论是刚性需求还是改善性需求都将得到更有力的支持。
“三个确保”主旋律不变
除了传统的需求侧松绑政策外，2022年房企供给侧改革也接近尾声，无论是保交割还是融资，重点都是改善优质房企资产负债状况、鼓励国资并购、加大金融支持、地方政府购买商品房作为保障性租赁住房等。
在土地供应模式上，2022年的土地拍卖规则也在不断优化和放宽。
最明显的变化是，北京、上海、成都等多数城市将集中土地供应批次调整为4批次，部分城市调整为5批次、6批次。此外，在增加供应批次的同时，“藏底”优质地块不断涌现，给予房企实质优惠，以提高后者拿地积极性。
诸葛寻房认为，集中供地政策的初衷是为了稳定地价，防止土地市场过度竞价，但2022年的土地拍卖热度已经跌至冰点，在因城施策的背景下，地方政府自然需要适当调整规则，让房企拿地更加灵活，积极性更高。
此外，城市更新、租赁住房等领域政策利好空间仍然存在，各项财税支持政策将不断完善，租赁市场REITs、平租房、长租房等将成为行业新的政策支持和发展重点。
2023年伊始，中央延续“保楼、保民生、保稳定”的政策基调。
1月17日，国务院副总理刘鹤在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上重申，房地产行业是中国国民经济的支柱产业国家对房地产调控政策，要处理好房地产行业系统性风险与道德风险的关系。
刘鹤指出，房地产相关贷款占银行信贷的近40%，房地产相关收入占地方综合金融资源的50%，房地产占城镇居民资产的60%。
针对近期市场对中国房地产行业的悲观看法，刘鹤认为，展望未来，中国仍处于快速城镇化阶段，巨大的需求潜力将为房地产行业发展提供有力支撑。
同日，全国住房和城乡建设工作会议指出，各项制度要从解决“要不要”的问题转向解决“怎么样”的问题，并再次为房地产定下基调——“不能出现新的交付楼风险”。
在日前国务院新闻办公室举行的2022年金融统计新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜指出，房地产行业良性循环对经济健康发展具有重要意义。中央经济工作会议明确提出，要确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，切实防范化解优质龙头房企风险。要因地制宜制定政策，支持刚需和改善性住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产行业向新发展模式平稳转型。
针对房地产市场出现的一些调整，人民银行会同有关部门按照党中央、国务院的部署，从供给侧和需求侧两个方面发力，促进房地产市场平稳运行。
业内普遍认为，在政策扶持下，2023年供需双方仍将持续发力，保障房交付仍是必须坚守的政策底线，随着融资功能逐步恢复，央企、优质民企经营有望逐步恢复正常，危房出清仍将有序推进。
易居房地产研究院智库总监严跃进对观察者网表示，纵观2022年的行业政策，地方放松已从“小步低频率”走向“全覆盖”，重点城市“五限”政策仍有放松空间。
他预计，更多热门二线城市将效仿，取消限购政策。限购政策尤其是“五限”政策的加速调整或取消，将成为2023年房地产政策调整的重要趋势。展望未来，除了一线城市，二线、三四线城市有望全面取消“四限”，部分核心二线城市或将采取由局部向全市逐步放宽的方式。
