这座城市最聪明的房地产人都在这里
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楼市的“金三银四”也已过去一半，2018年一季度台州房地产市场成绩陆续出炉。
本季度不仅拥有一年中最好的吉日，而且第一季度的房地产市场也异常火爆。
1. 土地市场
从土地市场来看，台州市住宅用地总成交量36宗，总金额16759.65亿元，总建筑面积1101737平方米。
2017年全年土地市场成交88宗（手工统计，可能有遗漏），2018年一季度土地市场成交量超过历史同期，可见土地市场有多火爆。
其中，温岭市1幅土地最终未出让，路桥区2幅土地最终终止出让，高新区1幅土地最终终止出让。
本季度土地市场重点关注椒江区嘉智街道台州大道西侧、中山西路北侧地块和黄岩区西城街道金带路东侧、天元路北侧地块，前者最终被碧桂园以1.913亿元拿下，后者最终被保利以2.932亿元拿下，楼面地价均超过7200元/平方米。
前者椒江地块位于“一江两岸”规划版图，从规划上看是未来的“CAZ街区”，相比中央商务区，更有人文气息，更有文化底蕴。后者黄岩地块自带公园，与西江公园相连，规划为综合性开放式滨江公园，相对位于黄岩城市中心，自有气质。两者本质上是类似的。
椒江的五宗地块中，有三宗与嘉智街道有关，其中一宗甚至完全是安置房。可见椒江区拆迁工作正在如火如荼地进行中。如此多的拆迁户诞生，代表着潜在的住房需求，这势必是房价上涨趋势的一个因素。
放眼温岭，10宗土地成交均由东泰、新湖、置信、渠石地产等开发商完成，与去年同期开发商阵容基本持平，其中新湖地产最为出手阔绰，以1.56亿元的最终价格竞得城西街道宝尾竹村地块，楼面地价超1.7万元/平方米。
在房价已经如此高的温岭，依然是一季度土地拍卖数量最多、楼面价格最高的县区，如果2018年的楼市调控不影响货币供给、贷款利率等各方面，温岭的房价很有可能进一步上涨。
从台州各县区整体土地拍卖情况来看，楼市仍处于上涨阶段，拆迁才刚刚过去不久，从一二线城市迁入台州的开发商纷纷入驻。另一方面，从路桥区的库存来看，2017年年底基本售罄，土地市场蓄势待发。从台州整体楼市来看，如果去库存接近尾声，土地市场补库不足，台州楼市或将受到影响。由于去年和本季度土地市场火爆，台州楼价上涨的潜力远大于现在。
2. 新房市场
一手住宅销售方面，一季度共销售一手住宅20460套，总销售面积3340644.58平方米。
根据地产基因统计，2017年第一季度（1月到3月）一共卖出了9823套（手工统计，可能会有误差），从数据分析来看，2018年第一季度是2017年第一季度的两倍，可见市场有多火爆。
一季度的曲线是一条“^”形曲线，如果按照正常的市场走势，应该是直线上升的趋势，因为房地产市场的旺季一般都是从3月份开始，也就是“金三银四”，而2018年的市场比2017年还要火爆，更何况2月份还有春节假期。
这张趋势图显示，回国购房的趋势在2月份达到了顶峰，也间接显示出在外经商的商人回国购房的热情很高，因此会在此时集中购房。
值得注意的是，2017年12月政府公布的政策由“房子是用来住的、不是用来炒的”变为“满足首套刚需、支持改善性需求、抑制炒房投机”，推行租购并举的住房制度，保持宏观房地产市场的稳定性和连续性，以及“一些库存较大的三四线城市要继续做好去库存工作”。可以说，有些政策完全符合台州目前的去库存现状，或者说，有些政策是针对一二线城市实施的，尚未影响到台州。
这也是为什么台州市在2017年11月共销售一手房4785套（12月因网签数据网站升级，部分县市数据来源无法获取），然后在2018年1月之后直接上涨到5655套，甚至在2月达到最高峰7741套的因素之一。
椒江“一江两岸”、黄岩“旧城改造”、三门“商圈聚集”等，政府积极推地、开发商需要土地储备、还有拆迁户观望机会，这些因素都会影响2018年
对台州的房地产发展。
3.库存供应分析
人工统计可能存在一定误差，实际售出房源数量可能更多。对比以上两图，温岭市有售出房源33套，为全市最高。椒江区为15%，临海市为14%，但均有售出房源19套。
可以分析出椒江、临海去库存速度快于温岭。黄岩区占比14%，有16个房地产项目出让，路桥区占比12%，但房地产项目出让数量为22个。路桥本身处于去库存尾声，土地市场已经预热台州楼市走势图，因此温岭市场的库存可能也接近临界线，而温岭一季度的11块土地拍卖，可以给房地产市场“补充养分”。但值得注意的是，温岭地块相对较大，土地供应量十分可观，椒江、黄岩、路桥则略逊一筹，若土地继续保持稳定供应，需要脱离原有的市中心，拓展新的区域。同样的对比中，玉环、仙居、天台、三门等地房地产项目数量相差不大，但平均占比只有5%。 只能说目前这些县市的住房供应已经基本满足了购房需求，这里的因素要复杂得多。
四、各县市区成交情况
椒江区的文帝苑、冠君名苑都是刚需楼盘，只因为体量大。其实真正受关注的楼盘是天盛中心、中粮都城1号院等房源较少但位置、品牌、品质更优越的楼盘。截至发稿日，从椒江区可见的存量来看，冠君名苑仍有143套左右在售，碧桂园龙悦在3月底追加推盘后，在售房源也仅有39套，但龙悦并不在榜单上，因此上方榜单在体量上占有极大优势，真正的高成交率还是要看剩余房源。
高新区
万华城和财富商城一样，包含商住，并非纯一手住宅。中粮京城一号院自推出以来就备受关注，这类楼盘确实值得细细考虑。月湖雅园也因价格相对较低而受到不少关注。
椒江区
前面提到，满足基本需求的房源供应量大，这都是优势，但碧桂园剑桥郡则不同，作为毗邻“一河两岸”的地产项目，其在规划上对未来有着无限期待，这或许也是其上榜的原因之一。
黄岩区
从这几年来看，虽然目前绿城的存在感比较弱，但是实力还是在的，有可能以后台州的房地产市场发展得再火爆，再一次冲击市场。
路桥区
路桥区财富商城包含商业和住宅，并非纯一手住宅。融创西山辰园只剩下别墅台州楼市走势图，高层已售罄。碧桂园城市之光也已开盘，但时间并不充裕，因此这份榜单无法体现出项目有多大的期待。
临海市
合景天骏自去年入驻临海以来，屡屡霸榜。在同一个区域，除了本土老牌地产商伟星，没有对手。金悦府就像温岭的东悦湾名苑。毕竟，在同一个市场，需要住房的人群是不同的，保障性住房总是有一定的立足点。
温岭市
祥盛锦林府是房地产基因最让温岭人听闻的楼盘，上面写着“好户型，好品质”。无论是展厅入口的风格，还是沙盘模型，一眼望去就气派十足，名字也不俗气，所以温岭的中高端购房者应该会很满意。
玉环市
玉环新城吾悦广场位于玉环昔日的繁华步行街附近，在本身没有商业综合体的情况下，一个有影响力、有品质、有实力的商业综合体落户于此，可以说，玉环已基本进入告别“长兴街”的时代。
天台县
天台县没有房地产项目进入前十，与三门县一样，天台县的房地产市场仍有发展空间。
仙居县
仙居悦府是仙居新城吾悦广场的住宅项目名，和谐家园是当地一家房地产开发商开发的项目，仙居不缺购房者，但缺少大型房地产开发商的楼盘项目。
三门县
如果你开车去三门，就会看到高层住宅和低层散户的强烈对比，可以选择的房子很少，金林大厦前段时间已经基本售罄，三门缺少商圈，先建和后建差别会很大，听说有些地产项目已经开始开发商铺了。
5. 市场预期
地产基因编辑认为，一季度台州房地产市场去库存已接近尾声，现有政策对楼市影响不大。加之旧城改造、旧城拆迁、区域开发等经济活动仍在刺激房地产市场发展，并不像一二线城市那么夸张，而是有序、稳步推进。不过，根据地产基因了解到的新房入住率来看，可能并不会很高。
另外，考虑到保利、碧桂园、中梁、卓越、远东等大型房地产商对市场前景的信心，这些大型开发商目前应该资金比较充足，房价很难出现下行趋势。
总的说来，这是2018年房地产市场丰收的一个季度，也是房地产市场回暖的一个季度。
撰文：蔡文伟
