“所有与房地产税有关的税费，如土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等，及其相关税费将全部精简，合并为统一的房地产税。其他税种及其相关税费将全部取消。简化税种，有利于简化税制，避免重复征税，提高税收征管效率。”中国财政税收法学研究会顾问、全国人大常委会预算工作委员会法案处原处长于光远说。
近日，在中国法学会财税法学研究会、上海财经大学联合举办的第十八届中国财税法学前沿问题高端论坛暨“新时代房地产税收立法理论与实践”研讨会上，于光远提交了题为《关于加快推进房地产税收改革立法研究》的论文，并发表了题为《关于加快推进房地产税收改革立法的研究》的演讲。他的演讲题目围绕“房地产税收改革立法的重点与方向”，主要内容包括：一、房地产税收改革的主方向；二、房地产税收立法的四个重点；三、房地产税收法律所涉及的核心要素；四、税收优惠政策等。
于光远认为，加快推进房地产税改革立法，要以完善房地产税制为基本目标，以健全地方税制为改革主攻方向，顺应国际税制改革发展趋势，按照“拓宽税基、简化税种、降低税率、严格地方税制”的原则，加快建设现代税收制度，制定房地产税法，科学界定核心要素，切实把房地产税法办成促进新旧税制顺利衔接、平稳过渡的良法。
2018年9月10日公布的十三届全国人大常委会立法计划，已将制定房地产税法列为第一类项目：即把比较成熟、拟在任期内提请审议的法律草案纳入这一立法计划。2018年，全国人大常委会将房地产税法列入初审立法项目，并列入年度立法计划，全国人大常委会预算工作委员会、财政部将牵头起草法律草案，这意味着房地产税法立法项目已正式启动。
于光远认为，把握房地产税改革立法的重点和方向，应把房地产税改革纳入财税改革的顶层设计，以完善房地产税制为基本目标。
于光远指出，房地产税是一个综合概念，包括房产税、土地增值税、土地使用税、城镇土地使用税、耕地占用税以及其他相关税费，房产所有权、交易权、所有权整个链条上除税费以外的所有费用，都可以纳入整个“房地产税”的视野，综合起来，因此这个税涵盖的领域非常广泛，涉及的利益相关方也非常多。
于光远表示，房地产税应该成为地方主要税种，完善地方税体系应作为改革的主要方向。
在于光远看来，房地产税最直接的功能应该是为地方政府提供公共服务筹集必要资金，应该成为地方财政收入的主要来源，通过这次房地产税改革，使房地产税成为地方政府的主要税种，成为地方财政收入的主要来源，是这次房地产税改革是否成功的重要指标之一。
数据显示，近10多年，地方财政收入的主要来源都依赖土地出让金。不少地方土地出让金约占地方财政收入的50%-60%，有的地方甚至高达70%以上。据《第一财经日报》2014年9月13日报道，2013年，四川省内江市土地出让金收入达90多亿元，占该市财政收入的近70%。
财政部公布的数据显示，土地出让金占地方财政收入的比重在2013年达到最高点59.8%，随后开始下降，2014年为56.6%，2015年达到最低点39.6%，2016年为40.8%，有的地方下降速度更快。
主要原因是土地市场需求不足，土地利用结构发生变化，土地出让面积持续萎缩，地价涨幅逐步放缓，导致土地出让金收入不断减少，一些主要依赖土地出让金收入的地方政府财政收入大幅下降，一些地方财政甚至出现赤字，难以为继。
随着房地产税改的出台和实施，房地产税收收入也会相应增加，逐步取代土地出让金收入，最终成为地方主要税种和地方财政收入的主要来源，这是本次房地产税改成功的重要标志之一。
“如果它不能取代土地出让金收入，不能成为地方主要税种，可以说这次改革和立法失败了。”于光远说。
于光远认为，房地产税立法有四个重点，应遵循“拓宽税基、简化税种、降低税率、严格征管”的原则。
具体而言，扩大税基意味着尽可能扩大我国房地产税征收范围，尽可能囊括所有地区、所有纳税人的房地产，确定征税范围的目的是为了更好地实现税收征收目标。
从房地产税的征税范围来看，由于房地产税属于收益税，所有享受政府提供的公共服务的居民，都应当缴纳相应的价款，因此，我国房地产税的征税范围设计应当尽可能的全面，尽可能将各地区所有纳税人的房地产纳入其中。
房地产税的征税范围将从以下几个方面逐步扩大：由工商房地产扩大到住宅房地产，由企业、单位等法人和非法人扩大到自然人或家庭，由合法房产扩大到目前违法的小产权房等。
由于存在一定的限制，上述改革目前仅在部分地区具有可行性，因此征税范围的扩大只能逐步进行，不可能一下子完成。但从房地产税的长远发展来看，未来扩大征税范围是必要的，立法时设定了较大的征税范围，为房地产税未来的发展留出更大的空间。
简化税种是指将与房地产税相关的土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等税种及其相关税费全部精简，合并为统一的房地产税种，取消所有税种及其相关费用。简化税种有利于简化税制，避免重复征税，提高税收征管效率。
降低税率意味着对房地产税实行低税率政策，为保证房地产税改革不会给消费者带来过大的税收负担，能够顺利推进这一改革，在简化上述相关税种的同时，应尽可能降低房产税率。
对住宅类、工商类、空置类等不同类型房地产，从低到高实行不同的税率；对普通住宅、公寓、别墅等不同类型住宅，也从低到高实行不同的税率。从低到高实行差别税率，有利于公平税负，缓解社会收入分配不公的矛盾。
严格征管，就是要严格依法计征、按税率征收，该收就收、该收的都收。由于房地产税涉及面广，征管任务很重，难度很大。为防止房地产税改革流于形式，税收征管必须严格依法进行，不允许按照任务目标征税，不允许乱征税、变相征税，不允许征收“溢税”、多征税；不允许征收“厚此薄彼”、少征税；不允许擅自减税、免税。
对不同类型的房地产实行不同的税率，促进资源高效利用和公平税负。
于光远认为，由于不同用途的房地产所得收入不同，不同类型的房地产所有者的纳税负担能力不同，加上其消费社会公共服务的程度也不同，因此应对不同类型、不同用途的房地产区别对待，实施不同的税率。
以美国为例，华盛顿特区的房产税区分住宅房地产、商业和工业房地产以及空置房地产房地产涉及的税种，从低到高设定不同的税率，如0.85%、1.65%-1.85%、5%-10%。
对空置房产征收较高税率的目的是为了防止房地产囤积、投机行为房地产涉及的税种，促进房地产资源充分利用，减少空置资源和浪费，同时促进房地产价格稳定。
同时，于光远建议，应科学制定房地产税法的核心要素。
于光远指出，一般来说，每部税法至少包含八大要件，主要包括纳税人、征税对象、计税依据、适用税率、计税方法、税收优惠等内容。
税法中上述核心要素是税法的核心内容，直接决定着税法的好坏和税法的优劣，在制定房地产税法的过程中必须给予高度重视，经过慎重考虑、慎重考量、反复推敲，最终科学合理地确定。
加快房地产税立法，首先要科学制定房地产税法，特别是要深入研究、科学把握法律核心要素，真正把房地产税法变成好法，从而达到完善地方税体系、促进资源有效利用、公平税负、提高税收征管效能的良好效果。
具体而言，按照合理、便捷、经济、可行的原则，房地产税属于财产税，谁拥有财产，谁就需要纳税，因此，房地产税的纳税人应界定为在我国境内拥有土地使用权、地上建筑物所有权的人，以及负有缴纳房地产税义务的自然人、法人和非法人组织。
从征税对象上看，我国应将房地产税的征税对象确定为我国境内的土地和土地上固着的建筑物及其附属物。
此外，我国房地产税的计税依据可以定义为地方政府定期、分区域确定的房地产市场价值，鉴于我国不同地区经济发展差距较大，中央政府可以制定一定的比例税率，地方政府也可以在这个规定的范围内制定一定的比例税率，在规定的范围内采取适合当地的税率。
由于房地产税法对居住用房地产、工业用房地产、空置用房地产应当设定不同的税率，因此，房地产税法对不同类型的房地产规定了不同的计税方法。
以住宅房地产税应纳税额为例，可采用以下计算公式计算应纳税额：
住宅房地产税应纳税额=单位面积政府核定价×应税房地产面积×上述适用税率=单位面积政府核定价×（住宅房地产面积-税前扣除优惠标准面积）×上述适用税率
例如：某公民拥有住宅房产面积500平方米，一家四口，按照当地规定，每人可扣除标准面积50平方米税前计算，当地房地产税率为0.6%，每平方米政府评估价为2万元人民币，该公民应缴纳房地产税计算方法如下：
应纳税额=20000元×（500-50×4）×0.6%=36000元
其中，总免税优惠面积可抵扣50平方米×4=200平方米
实施税收优惠政策至关重要。
于光远表示，税收优惠政策是对各类减税、免税措施的统称，其主要目的是减轻纳税人的税收负担。
借鉴各国优惠措施经验，我国房地产税应对国家、政府、军队以及其他公共财产用于社会公共服务的公园、街道、广场、风景名胜区、历史遗迹等公共目的的房地产，用于农业生产、医疗保健等的房地产征收。对老弱病残等社会福利机构使用的房地产统一免税。
出于对人权保障基本需要的考虑，为了保障广大人民群众特别是中低收入群体的基本生活，对其居住房地产给予税收优惠，就像征收工资所得税一样，税前工资薪金收入减去3500元基本生活费折扣后才计算税款，税前居住房地产面积减去人均标准住宅面积后才计算税款。
也就是说，居住房地产面积未超过人均居住面积扣除标准，就给予全额扣除的税收优惠。
根据我国住宅房地产面积的实际情况，税前住宅房地产面积扣除标准最好设定为人均居住面积50平方米。
即如果人均居住面积不足50平方米，则可以全额抵扣税收优惠；如果人均居住面积超过50平方米，则只以超过50平方米的部分来计算应纳税额。
例如，一个四口之家，其人均居住面积标准为50平方米×4=200平方米，税前扣除，即200平方米以下的免税部分全部扣除；对于一个四口之家，其居住面积超过200平方米的，只对超过人均居住面积的部分征税。
在房地产税收立法中明确规定上述税收优惠政策，不仅有利于保障中低收入人群基本生活水平，缓解社会分配不公矛盾，促进社会安定团结，而且有利于完善房地产税制，优化地方税体系，促进新旧税制的顺利衔接和平稳过渡。
