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前言
澳洲最赚钱的行业是什么？
有人说是医生，有人说是律师。
但最近澳大利亚房地产网站Domain的一篇文章却颠覆了人们的传统看法。
房地产收入打败澳洲98%职业！
自去年11月澳联储将澳洲利率降至历史最低水平以来，其对房价的态度每个月都保持不变。
对于房东和投资者来说，这不是一个好兆头！
暴风雨的前夜往往充满爱与和平！但最终，它可能会导致更糟糕的结局！
幸运的是，澳洲联储在8月份的会议上率先做出了决定。
在澳洲，房地产收入打败98%的职业！
7月澳洲房价进一步上涨1.6%，最终实现年率增长16.1%！
直接创下了17年来的纪录！
这意味着什么？澳大利亚各地的物价基本上都在上涨！
此时悉尼、墨尔本和阿德莱德均已进入封锁状态！
这也直接导致悉尼和堪培拉的住房收入增幅在过去一个季度高于澳大利亚大部分排名前10的职业。
这两个城市的房价中位数几乎每天都上涨1000多澳元！
在悉尼，房屋中位价本季度上涨了近 107,000 澳元，即每天上涨约 1,175 澳元，达到创纪录的 1,410,133 澳元。
如果您每天赚 1,175 美元，那么一年就是 305,500 美元！
澳大利亚税务局 (ATO) 的最新数据显示，只有外科医生或麻醉师等专业人士才能在同一时期赚到同样的钱，他们的平均应税年收入超过 380,000 澳元。
这个数字比许多专业人士的收入都要高，包括精神病医生（235,558 美元）、司法和法律专业人士（188,798 美元）和采矿工程师（184,507 美元）。
这并不意味着只有悉尼正在经历激增！
堪培拉的情况也类似，该市房价本季度上涨逾 95,000 澳元，即每天上涨约 1,050 澳元，达到创纪录的中位数 1,015,833 澳元。
墨尔本、霍巴特和达尔文的年度房价涨幅也超过11万澳元，相当于公司首席执行官平均收入（164,896澳元）或工程部门经理平均收入（159,940澳元）的三分之二以上。
澳大利亚工资增长速度十年来最慢
亚太经济学家卡拉姆·皮克林表示，房价反弹很大程度上是受到疫情带来的财政刺激措施的推动。
这些因素包括创纪录的低利率、不断上升的储蓄和家庭收入，在工资增长缓慢的时期，这些因素都达到了新的高度。
预计未来一年工资增长率将达到1.5%左右，就业率目前为4.9%，处于2010年以来的最低水平，并且可能进一步下降。
工资涨幅创10年来最低，澳洲房地产价格却不断创历史新高！
而且，它现在还没有到达巅峰。
CoreLogic 周二报告称，在全澳实施封锁和商业活动限制的背景下，澳大利亚房地产拍卖清盘率不仅恢复正常，而且创下了四年来同期的最高水平，清盘率达到 75%，预计这段时间市场将保持稳定。而历史平均水平仅为 65%。
或许，正如 AMP Capital 经济学家 Shane Oliver 所说，“投资者需求的复苏和自住业主需求的持续强劲预示着短期内房价将进一步走强。”
澳大利亚房地产网站realestate.com.au的经济学家保罗·瑞安（Paul Ryan）也认为房价还有进一步上涨的空间。
“需求继续超过供应，这推高了价格。浏览我们网站的有购买意向的买家数量仍然很高，远高于疫情前的水平。”
更准确地说，这是因为封锁所释放的条件：对防御性资产的购买狂潮、被困在家中的人们渴望更大的房子，以及通过印钞人为压低利率的刺激措施。
经济合作与发展组织（OECD）最新发布的全球房价报告称，全球房价年增长率达到9.4%，为30年来最高涨幅！
澳大利亚的物价在一年内上涨了16%。想想处于封锁状态的悉尼。
过去 12 个月，悉尼房价上涨了 24%，预计今年全年将上涨 22%。
这是一个强烈的市场信号！
需要中央银行进行干预以稳定价格。
详情：澳洲联储八月会议决定
目前，澳大利亚央行一方面试图通过限制房屋贷款来冷却房价，另一方面又印发钞票，这种做法自相矛盾。
然而，最近悉尼和墨尔本的封锁再次阻碍了监管机构干预以降低房价。
在周二澳洲联储例会上，央行最终做出决定：
1.维持历史最低利率0.1%；
2.维持2024年4月澳洲国债收益率10个基点的目标；
3. 继续以每周50亿澳元的速度购买政府债券，直到9月初；然后每周购买40亿澳元，至少到11月中旬。
利率保持不变，但明确决定停止印钞，或者用经济学家的话来说，“退出量化宽松”。
许多分析师曾预计，澳大利亚央行推迟对住宅贷款的直接干预，也将推迟“缩减”债券购买规模的日期。
但事实并非如此，澳大利亚央行坚持其立场，并将于下个月开始缩减债券购买规模。
对于房地产市场，央行的答案是：
“澳大利亚房地产市场继续走强，所有主要市场的房价都在上涨。住房信贷增长有所回升，这得益于自住业主（包括首次购房者）的强劲需求。投资者借贷也有所增加。鉴于房价上涨和低利率环境，澳大利亚央行正在密切关注住房贷款趋势，保持贷款标准非常重要。”
Yarra Capital 宏观和战略主管 Tim Toohey 解释道：“这是一个特殊时期，澳联储必须灵活应对！在任何其他情况下，我们都会预计房地产市场不会继续高速增长，肯定会发生变化。”
随着房价上涨，住房负担能力持续增强。
澳大利亚人迁出首都城市的浪潮也给郊区房地产市场带来了压力。
房价的全面上涨，将让澳大利亚的Y世代面临无处可住的尴尬境地。
只有通过澳洲联储和澳大利亚审慎监管局（APRA）的相关干预政策，才能对首次进入房地产市场的新人给予应对和最大的帮助。
澳洲房地产监管吹哨！
因此澳大利亚房地产网，缩减购债规模可以看作是第一步！范围仅限于住宅房地产市场。
如果价格继续不受控制地飙升，澳大利亚央行可能需要向新西兰吸取教训。
新西兰储备银行因房价在过去一年里飙升超过 17% 而提高了投资者的贷款门槛。
央行副主席巴斯坎德在一份声明中表示，央行计划从10月1日起减少银行可向账户余额较低的购房者发放的贷款规模，并将考虑在今年晚些时候实施债务收入比限制和/或利率下限。
此外，新西兰政府已修改针对房地产投资者的税收以抑制需求，而新西兰储备银行也暗示，由于经济出现过热迹象，其可能最早于本月开始加息。
因此预计澳联储第二步也可能是推出新的宏观审慎措施，比如贷款限制！
在2015年上一轮房地产繁荣时期首次实施的贷款限制措施已经取得了良好效果。
但这一次，任何干预措施都可能显得非常不同。
因为2015年在澳洲房地产市场的巅峰时期，市场被投资者所主导，所以澳洲监管机构降低了投资者贷款和只付利息贷款的限额。
这一次，由于房地产市场以自住业主为主导，限制措施可能包括贷款与估值比率，甚至贷款与收入比率。
然而此轮调控的核心是“控”！遏制澳洲房价“无止境”上涨。
目前，支撑澳大利亚房地产市场的条件仍然存在，因此不太可能出现泡沫破灭。
所谓房地产泡沫，是指住房供应与需求不平衡，导致房价不断上涨，最终达到不合理水平，而后又因供应过剩导致房价暴跌的情况。
这其中包括各种影响因素，比如：房价与居民收入的比值、住房的供求情况、房价与租金的比值、居民借贷比值等等。
1.房价与居民收入的比重
我们前面提到，房价与居民收入的比率正在不断恶化。
2. 住房供应与需求
但住房供应量远低于市场需求（这里指的是独立屋），尤其是悉尼地区，受疫情限制，新上市待售房屋数量创历史新低。
当然，同样受到疫情影响，一些地区的公寓楼供应严重过剩，需要等待海外移民、留学生入市才能消化。
最近宣布的政府支持计划可能有助于房地产市场提前进入“春天”，但延长的封锁可能会产生影响。
3. 房价与租金的比率
不仅房价上涨，租金也飞涨。
郊区的情况尤其如此，CoreLogic Property Pulse 数据显示，过去一年郊区租金上涨速度几乎是首都市场的三倍。
郊区增长了 9.6%，而首都城市增长了 3.3%。
4.居民借贷比率
澳联储表示，正密切关注住房贷款趋势，因为房价飙升也推动了住房贷款增长。5月份，澳大利亚住房贷款增长了0.6%，年增长率达到4.8%，为2018年以来的最高水平。
不过，对投资者的贷款增长仍然相对温和。
澳大利亚金融监管委员会由澳大利亚储备银行、财政部、澳大利亚审慎监管局和澳大利亚证券和投资委员会组成，该委员会正在密切关注住房贷款趋势。
该委员会对澳大利亚目前整体贷款量标准的回答是：仍然良好。
因此从目前的市场情况来看，房价与居民收入的比率在不断恶化澳大利亚房地产网，其余因素都在可控范围内。
不过有人说，只有泡沫破灭之后，才能断定泡沫曾经存在过。
欢迎大家在文末发表自己的看法，和我一起讨论！
