作者 | 赵振阳
河南乾业律师事务所
来源 | 作者为破产法实践做出贡献
摘要：随着全球贸易保护主义抬头、国内经济进入绿色可持续发展新常态，房地产市场面临的困境进一步加剧，尤其是近年来政府对网贷的管控，房企融资难、融资贵现象更加突出，不少房企因资金链断裂陷入破产。然而，我国破产制度尚不成熟，大量问题的研究尚处于探索阶段，这给破产审判带来不少新问题和挑战，其中最突出的问题是如何确认涉及破产企业的购房合同。实践中，并未形成共识，有人为了维护诉求的稳定性，对所有的购房合同都予以承认，有人为了增加要分配的财产蛋糕，对涉及债务人企业的大量合同予以承认，并不是所有的合同，尤其是购房合同都会被承认。本文从普通购房者和以房抵债两种类型对购房合同进行分析，并从笔者参与的一个破产案件入手，希望听取专家们的意见。
关键词：房地产公司；购房合同；法律效力；解除权
导读：根据破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请后，对破产申请受理前成立的但债务人与对方当事人尚未全部履行的合同，管理人有权决定解除或者继续履行并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为合同解除。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保；管理人不提供担保的，合同视为解除。管理人有权决定解除或者继续履行。但是，对于一方当事人已经履行的合同，管理人无权解除合同。合同的解除给对方当事人带来明显不公平的，破产管理人不得解除双方均未履行的合同。实践中，管理人应坚持利益衡量原则，正确理解和把握解除履行合同的标准，在保护债务人财产的同时兼顾购房者的特殊权益。
1. 案例回顾
2020年，本所受开封市中级人民法院指定为开封市某房地产公司（以下简称A公司）破产重整案的管理人。在执行职务过程中，我们发现A公司破产案涉及投资人、股东、银行、承包人等，案件涉及实际施工人员、购房人、拆迁人等多方，债权债务关系复杂，政府高度关注，具有很强的典型性。作为本文的典型案例，笔者首先简单介绍一下该案的基本情况。
1. 房屋销售模式介绍
2019年，A公司无力清偿到期债务，经债权人申请，依法进入破产重整程序，管理人在统计A公司房产销售情况时发现，A公司房屋销售模式多样，部分销售模式已超出正常房屋销售形式，现总结如下：
1. 购房者向公司借款首付的销售模式
该公司与购房者约定，购房者购买该房屋时向该公司支付首付10万元，剩余款项通过银行贷款支付。
在需支付的10万元首付中，购房者实际支付给了该公司约2万元，剩余的8万元首付则由购房者以本票的形式开具给该公司，作为购房者对该公司的借款。
该销售模式共销售房屋81套，购房者借款总额6245516元，已收回2629363元，剩余应收款3616153元。
2. 首付加按揭模式
此模式为常见的按揭购房模式，但由于购房者所交首付比例调整，应退还部分首付，但实际办理按揭时，银行贷款比例超过预期，开发商应退还购房者，购房者将多交的首付退还。
该销售模式共销售房屋15套，共计退款金额2825978元，其中已退款2077989元，剩余待退款金额747989元。
3、5万元首付+贷款的销售模式
购房者向公司支付30%首付，其中5万元由购房者直接支付，剩余30%首付由购房者以本票形式支付给公司，其余70%购房款由购房者通过银行贷款支付。我们承诺三年内每年返还购房款总额的7%，共计21%。
该房屋销售模式下共销售房屋62套，购房向公司借款总额为579.3793万元，公司应按21%的利率返还购房者515.5290万元，应收净额为63.8503万元。
4. 五年返还全部货款的销售模式（50-50模式）
买家先将购房款全额付给公司，之后公司在五年内全额返还，第一、二年各返还10%，第三、第四年返还20%，第五年返还剩余的40%。全部返还完钱之后，购房者将免费获得一套房子。
该销售模式共销售房屋63套，销售金额2779.743万元，回笼金额1100.8466万元。
5.公司按揭还款销售模式（4：6模式）
购房者先付40%首付，剩余60%向银行贷款，贷款期限10年，公司将全额偿还房贷。
自2015年初至2015年底，该公司在该销售模式下共销售房屋297套，每月还款金额约为人民币765,232元。
从以上例子可以看出，在房地产案例中，由于房屋销售模式的多样性和复杂性，比如50-50模式，开发公司会在五年内将房价全额返还给买家，买家五年后就能得到一套房子。笔者认为，与其说这是房屋买卖关系，不如说是民间借贷，开发公司向贷款人借钱，贷款期限为五年，利息是一套房子的价值。
（二）购房模式审核标准
鉴于A公司房屋买卖情况的复杂性，为妥善处理购房者的债权，同时兼顾其他债权人的公平，在开封市中级人民法院专门召开了研讨会，对各种买卖模式进行了讨论和论证，经过充分的讨论、分析和论证，在不违反法律规定的情况下制定了房屋购买审核标准。
1. 购房者向公司借款首付的销售模式
购房者支付首付10万元，其余为贷款，这10万元首付中，购房者实际支付给公司约2万元，剩余8万元首付是购房者向公司开具的本票，作为购房者向公司借款的凭证。
审核标准：确认其购房债务，并通知其偿还贷款。
2. 应向购房者退款的情况
购房者全额支付房款，但公司为了筹集资金，与购房者签订首付+抵押的购房合同。
审查标准：确认购房债权，公司应当将购房者归还的银行贷款作为一般债权处理。
3、5万元首付+贷款的销售模式
购房者向公司支付30%首付，剩余70%抵押给银行，购房者直接支付5万元，剩余30%首付由购房者以本票形式向公司开具，公司承诺每年返还购房者10万元，分3年返还房屋总价的7%，共计房屋总价的21%。
审核标准：确认债权人有购房权，以公司应返还的21%抵扣公司贷款，若21%返还不足以抵扣贷款，则通知购房人返还差额。
4. 五年内全额返还货款的销售模式
如果买家支付了全部购房款，那么公司会在五年内分批把全部购房款返还给买家，第一年、第二年各返还10%，第三年、第四年各返还20%，第五年各返还40%。
审查标准：确认购房债权，但已返还的钱款予以追偿，未返还的钱款不予退还。
5. 代还房贷销售模式
购房者向公司支付了房屋总价40%的首付，剩余60%向银行申请贷款，贷款期限为10年，公司偿还全部房贷，A公司偿还部分购房者贷款，还款期限为10个月到一年
审核标准：确认购房债务，已补偿的金额不再追偿，未补偿的公司不再承担补偿责任。
6. 住房质押式销售模式
（1）以房屋作为工程款抵押：以公平市场价格抵押房屋的，应当确认购房债权，并将抵押物金额从工程款债权中扣除。申报购房债务时，只要符合上述条件，第三人购房债务即被确认。
（2）以住房作为其他债务的抵押：包括以住房作为贷款抵押、以住房作为利息抵押、以住房作为其他债务的抵押等，均不予确认，该类债权人将抵押的住房转卖给第三人的，第三人应当声明，购买该住房的第三人对该住房的债权也不予确认。
（3）抵押财产已办理抵押或登记手续的房地产公司破产案例，应当确认。
7、前款第四项、第五项销售模式中，存在以房屋作为债务抵押情形的，应当按照第六条规定进行审查。
二、我国法律关于购房者权利的相关法律规定
（一）破产法关于合同解除权的法律规定
破产法第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人与对方当事人在破产申请受理前达成的尚未全部履行的合同，管理人有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内不通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内不答复的，合同视为解除。
据此，管理人的选择权是以双方均未履行义务为前提的，对于一方已经履行完毕的合同，管理人无权决定解除。赋予管理人解除权的立法目的是为了最大限度地保护债务人财产，维护全体债权人公平受偿的权利。合同的解除给对方当事人带来重大不公平的，破产管理人不得解除双方尚未完全履行的合同。实践中，管理人应坚持利益衡量原则，正确理解和把握待履行合同的解除标准，既要保护债务人财产，又要兼顾购房者的特殊权益。
（二）执行案件中购房者权利保障的法律规定
最高人民法院《关于审理执行异议、复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条规定，执行金钱债权，买受人有权行使执行权……开发商对商品房建设项目提出异议，符合下列情形之一，可以排除执行的，人民法院应予支持：
1.人民法院查封该财产前，已经签订合法、有效的书面买卖合同；
2.所购买的商品房为居住用房，且买受人名下无其他居住用房；
3.支付的金额超过合同约定总价的百分之五十。
该规定虽然涉及执行案件中第三人异议的处理，但对于破产案件中房屋买卖合同的处理具有很大的借鉴意义。
三、购房优先权的法律渊源
2002年6月11日，最高人民法院审判委员会第1225次会议通过了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，其中规定，消费者支付购买商品房的全部或者大部分款后，承包人对其享有的建设工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。因此，可以认定，已支付大部分款的购房人的法律地位先于建设工程价款优先受偿权。
三、普通购房合同效力的认定
根据企业破产法第十八条第一款规定，管理人仅有权决定解除或者继续履行破产申请受理前成立的、但债务人与对方当事人尚未全部履行完毕的合同。银行抵押贷款已支付了案涉房屋的全部款，破产管理人无权解除合同。开发公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，并协助买受人办理案涉房屋权属变更登记。
（一）已支付货款50%以上的
根据《最高人民法院关于优先受偿工程价款权利的批复》，购买商品房支付全部或者绝大部分价款后，优先受偿工程价款的权利，按照受偿顺序优先于担保债权，不能对抗债权人。因此，对于已支付50%以上价款的购房者，以及通过个人首付或者银行抵押贷款等方式支付全款的购房者，属于上述特殊债权。
已付全部或者绝大部分商品房款的消费者对所购住房的权利具有特定性和优先性，因此其债权的实现不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。消费者按照商品房买卖合同的约定履行交付房屋和办理产权变更登记的义务，不属于企业破产法第十六条所称的无效个人还款行为。
（二）采购价格低于50%的处理
对于付未足额支付购房款的，法律实践中有不同的处理方式。有的根据最高法院的复函精神，对未足额支付购房款的，不承认房屋所有权，并告知其申报债务，即由管理人行使解除权房地产公司破产案例，解除房屋买卖合同。当然，对购房款的处理，作为优先债务予以承认。有的从维护大局、照顾民生的角度，承认房权，但必须支付购房款至50%，否则不予确认。
四、“以房换债”合同效力的认定
1. 抵押债务的定义
以房屋抵押借债并不是一个严格意义上的法律术语，而是一个源于民间借贷纠纷的概念，并在实践中越来越被社会公众认可。
以房屋抵债是现实的法律行为（王洪亮：《债法通论》，北京大学出版社2016年版，第167页）。房屋不交付，原债务不消灭。《物权法》、《合同法》、《担保法》等相关法律规定在实践中争议较大，法院裁判尚无统一标准。
2. 抵押贷款种类
根据以房换债协议签订时间，可分为债务清偿期届满前的以房换债和债务清偿期届满后的以房换债，司法实践中多数人认为，债务清偿期届满前的以房换债违反了《物权法》第186条的规定，该协议属于清偿质押，该协议无效。
（三）“以房换债”协议的效力问题
1、住房抵押债务是否会引起产权变化？
只要合同双方意思表示真实，且不存在其他违反法律规定的情形，就应当尊重当事人的真实意思表示，合同应当视为有效。但合同生效并不代表物权会发生变化。《物权法》第九条：合同的成立、变更、转让和终止，经依法登记后生效；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权登记前，物权没有发生变化。2018年最高人民法院新颁布的《关于执行和解若干问题的规定》第六条规定：“当事人达成执行和解协议，以财产清偿债务的，人民法院不得依据该协议作出债转物判决。”这也明确规定，即使有以财产清偿债务的协议，也不能对执行中的物权作出判决。
2. 房屋抵押给第三人债务如何处理
举个例子：A是债务人，B是债权人，C是第三人。A破产，通过B的介绍，将两套房产卖给C，以抵消B的债务。A给了C一张房款收据和一份购房协议，但C却直接把房款付给了B。如果C的房屋产权没有确认，从法律角度上讲，C应该向A索要房款，但钱其实在B的手里，A能要求B返还处理吗？
因此，笔者认为，应当承认第三人购房权，理由如下：
第一，第三人对公司与债权人之间的债务偿还关系不知情，第三人的合法权益应当受到保护。在第三人不知情，而开发公司又出具收据和合同确认书的情况下，应当认为公司明知并同意债权人将房屋转让给第三人。公司以房屋偿还债务的行为与作为购房者的第三人并无直接关系，作为购房者，没有义务关注公司与他人之间的债务偿还关系，否则就是过分的要求。站在第三人的角度，他完全有理由相信自己是从开发公司购买了房屋，对开发公司的债务偿还行为不知情，即使第三人知道这种情况，他手中也持有公司出具的收据和合同。 、发票等相关手续，也可以认定这是其与开发公司之间的房屋买卖行为，或者可以理解为开发公司对该行为的认可。
第二，还款已经发生。在确认第三人有权购买该房屋的前提下，由于第三人直接向债权人付款或通过公司POS机刷卡再转给债权人，相当于还款。该行为多发生在公司破产前两年，且不存在可撤销因素，该债务还款不属于个人清算，公司在破产前几年的债务还款行为完全正常、合法。
第三，普通抵押贷款应当予以确认。追本溯源，接下来的问题是，既然债权人转让的下一个买房人的产权可以确认，那么直接抵押房子的债权人，他的产权是什么？为什么不支持？我觉得抵押贷款不确认产权，大可不必。实际操作中，完全可以告知购房者，有两种选择，一是确认产权，但适当加价补差价；二是确认债权，清偿房款，先行受偿。希望还债的房主可以自行选择，这样既可以避免激化矛盾，又可以提高破产价值。
当然，为了避免不必要的冲突，对于已经完成登记或银行抵押的购房者，可直接确认房产权属，不再调整购房价格。
对于未办妥备案手续的，可以确认产权，但价格会适当提高，具体补缴金额可以适当低于市场价，为避免购房者情绪波动和抵触情绪，可以设定补缴日期，交房前不交钥匙，如租客确实不缴，则确认债务。
结语：在不动产破产案件中，要秉持保护全体债权人公平受偿权利的原则。企业破产，必须依照法律规定的破产程序清偿债务。在涉及不动产产权的案件中，要牢牢把握产权与债权的区别。区分的原则是，不动产产权变动的规则是办理产权变更登记，其他行为不会发生产权变动的效力。以房屋作为债务抵押的协议，不发生产权变动的效力，形成的只是债务，此类合同没有产权变动的，管理人应当解除合同，法律另有规定的除外。在合同审查阶段，管理人无需考虑是否为优先受偿权，合同解除后，优先受偿权将在破产受偿程序中得到保护。遭受损失的债权人应当依照破产程序向管理人申报债权，通过破产程序获得受偿。但房地产公司破产往往牵涉到很多刚购买房屋的普通购房者的权益，此类合同的解除有其特殊性，应根据实际情况，做出是否解除合同、是否享有优先受偿权的决定。
