周浦土地拍卖......落下帷幕
下面我简单谈谈这片土地的情况
周浦镇西社区A-03-11地块（PDP0-1001单元）面积104亩，容积率1.8，限高50米，可建面积12.49万平方米
最终，保利以54.5亿元的价格拿下，溢价率近300%，地板价近4.4万元/㎡，扣除保障性住房5%和自给自足面积15%的实际地板价5.45万元/㎡
每次看到这里，我都会感叹，房地产这个词可以换个方向来换个样子，以后应该只有房地产和房地产，彼此之间没有关系，房地产应该贵，房地产应该规范，彼此的领导从来没有觉得两者之间有任何冲突
好了，就这样，然后，像往常一样，朋友圈开始刷屏，又是一轮感叹楼板价格高
然后我想说，这个狂欢节似乎有一些耐人寻味的细节
和你一起分析一些细节
1. 为什么这块地的初始楼面价这么低
？
首先，我给大家介绍一个背景情况，周浦市场，俗称小上海，其实是一个相对封闭的市场，该地区有原住民，但也是一个自成一体的区域
因此，我们可以看到，尽管楼市在整体氛围下稳步上涨，但开发商对该地区土地价值的认知还是非常理性的
2014年，中骏和世茂分别拿下了一块地，楼面价非常接近，一个是1.9万元，一个是1.8万元
一年后，阳光城的项目在二手市场上被收购，当时购买的楼面价格不足2万元
也就是说，在这一年中，开发商对这一区域土地价格的认识其实是比较统一的，波动不大。
但奇怪的是，这就是房地产的起始价格
让我们来看看周边的三个项目，以及他们获胜时的情况
它
可以看到，两年前，这两块地的初始楼价也在1万元以上，然后两块地都实现了60%以上的溢价率，拿下了这块地
但奇怪的是，两年后
之后房价和地板价都飙升了50%以上。
今天入市的土地初始楼面价为11018，去掉20%的滞销面积后，楼面价仅为13000元。
显然，这个定价体系是2014年统一制定的，此后一直没有调整
明知会有高价，那么以这么低的初始底价入市合理吗？
是懒得重新衡量，还是我觉得我需要高溢价率来吸引注意力
？
不管是什么原因，最终还是不负众望，溢价率接近300%。
2、这块地已经放了很久了，进入市场的时间非常微妙
首先，我想说
这是一片很干净的农田，没有拆迁等任何问题，干净整洁上海浦东周浦房价，白胖胖的，而且旁边的三块地其实是一起规划的，早就装在口袋里准备了，只等着进市场的那一刻
但这很奇怪
两年后，它进入市场的今天，中间的周浦已经没有土地了
虽然我懒得调整起始底价，但我发现入市时间已经准确计算出来了
这就是周浦板块的供需趋势，不知道大家有没有发现什么
2015年，周浦板块供应依然稳定，尤其是下半年市场出货量稳定。
这些货物的主要来源是今天拍卖的土地边缘的三个项目
2014年世茂、中国SCE和太阳城中标的三个项目，利用去年良好的楼市发售了大量项目，如今太阳城已经售罄，世茂似乎有3万平方米，据说中国SCE不多
陆军长期住在周浦，据我所知，周浦的待售房子并不多，不管是码头还是中金公司
显然，周浦即将切断供应
这样的趋势无疑会给开发商一个强烈的暗示，即稀缺性是有价值的
另一个因素
5月7日是迪士尼试运营的日子，历经十天零两个周末的对外展示，这周普火招牌无疑能将大家的期望值提升到这两天的最高点
今天要拍卖的地块选择是5月18日，这也给了开发商一个强烈的暗示：我们的土地有绝对高端的潜力，不要小看，不要信，去迪士尼看看，开车20分钟
此时此刻，周浦这片土地真的准备好了，只等高溢价而已
3.不幸的是，这片土地的属性也非常有资格成为旁观者
每个人都知道
有37家开发商竞标这块土地
很多人直接明白，这块地太好了，所以大家都想抢
它
诚然，土地好，上海的土地越来越少，所以一些人参与竞价是理所当然的，但不能忽视的是，这么多人参与拍卖还有另一个因素：这是新土地交易后的第一块土地。在这片土地上有一条规定，以前在上海的其他地方是没有出现的
15%的面积需要自给自足70年不能出售，5%的面积作为保障性住房免费交给政府。
此所持有的住宅区不能转让，不能发放小产权证，不能由独立的项目公司经营，基本规定是让购买者牢牢掌握在手中
这样的政策以前是前所未见的，很多开发者都问过同行，大家对于这样的形式束手无策，不知道怎么操作
因此，大家都在看的部分原因是他们对这片土地感到好奇，以及应该如何处理购买它的人
因此，各种因素导致了如此多的人参与到这片土地上
有些人会冲动，这也为项目的地板价打高价铺路
所以果然，有人为这片土地抓头，但也有人甚至从头到尾都没有举手
例如：诚开、招商局、振荣、格力、融桥、融创、融创、华发、华润、资本、新城、嘉宝、中骏、禹洲、富力、九龙仓、三乡、龙湖、合景泰富、万科、中粮集团
最后，我想说，每个人都需要这样的场景，他们需要这样的狂欢
从上周开始，关于这片土地就出现了各种各样的热身，到处都能看到这样的话
似乎大家都希望楼板的价格越来越贵，都希望房价越来越贵
其实我是认真想的，地价贵了之后，会不会对你有好处
？
更高的销售佣金？房价很高，但是你的积分已经从百分之十二增加到现在的千分之四，他们也是联名中介
对于企业来说，房地产的利润率越来越低上海浦东周浦房价，现在10%以上的利润率已经算是优质企业了
除非你是投机者，否则你可以在这一轮狂欢中获得最多的红利
否则，作为一个从业者，我真的很难想到有什么值得庆祝的关于地板价格上涨的事情
但直到我看了这张照片，我似乎才明白了一点
似乎已经说了些什么
我随机搜索了参与拍卖的几家开发商当前的项目储备
浦东或多或少都有项目或即将进行的项目，对他们来说，现在的项目很贵，但至少可以看出，以前的项目非常便宜，他们可以快速覆盖他们的出货量
当然，如果没有项目，那将是非常积极的，因为除了需要覆盖周围的项目外
事实上，整个上海都需要覆盖
如今，人们不会比较地板价格与周边地区的售价之间的关系，因为面粉比面包还贵
那么你需要比较什么
？
只要你未来的底价比现在的底价贵，那么我现在的底价就是合理的
这种逻辑在2015年就有这样的萌芽，但今天，它真的是圆的
——15年的土地王，在今天看来，是极其便宜的
- 而且只要17年就能拍卖出更贵的土地王，现在的土地看起来非常便宜
那么问题来了：未来的土地在哪里
这
文章从头到尾似乎都是一个阴谋论，但最后一个脚注似乎强化了阴谋论
我不知道未来的土地，但有一个地方有很多
我想说的是，浦东和浦西的区别在于，浦东其实有很多干净的农田已经被吸走了，等待着以最高的价格被收购
就在今天出售该地块的隔壁
东侧一排排的黄色地块，都是干净的土地，没有任何瑕疵，体量依然超过40万平方米，也就是说，未来至少还有460亿元要收割
你说这块地今天能单价5万元卖，那后面会是多少
让我再给你看一张图，我每天都坐16号线去周浦浦上班
这个地铁站的两侧看起来像这样
：
这片土地是一望无际的，一切都干净了，
脂肪
事实上，这已经不是一个房地产问题，一个简单的加权算术问题
如果我必须总结今天发生的一切，我想我可能会说几句话
——至少到目前为止，房地产和房地产没有关系，房地产应该贵，房地产应该受到监管
- 现在面粉贵不贵，不再是由面包决定，而是由过去的面粉和未来的面粉来决定
- 每个人都需要这种掩护来展示他们最初的决定
——土地不是稀缺的，稀缺的应该是土地指标
到现在为止，我突然看到了这样一段文字
你觉得这些话是不是很熟悉......
