导语：在海南买房有一个众所周知的潜规则：非岛内居民需全额付款，不得使用当地银行杠杆。这很大程度上与1993年海南房地产市场崩盘有关，当时大量房地产企业利用银行杠杆获得贷款批准。泡沫破灭后，银行坏账高达数千亿元。“全额付款买房在海南不能算金融杠杆。”业内人士表示，海南省政府之所以管控贷款非常严格，是因为房地产泡沫拖累了海南十多年的经济发展。
编者按：海南，一个建省33年，房地产发展史可以追溯到30年前，海南从建省到房地产大爆发只用了4年时间，高速发展之后，出现了泡沫，从全区限购到现房限售，再到土地供应、人才引进、产业转型等一系列调控措施，海南正在为去房地产化做准备。自贸港建设总体方案实施后，在严厉的调控政策掣肘下，利好因素的释放被抑制，海南楼市未来走势会如何？
（文/揭红娟 编辑/马媛媛）“全国人民的三亚是三亚，海南人民的海口是海口。”当从琼北的海口、澄迈、定安、儋州到琼南的陵水、乐东、三亚等地的旅程结束时，大家都真正体会到了这句话的深意。
海南面积不大，除去海域面积约200万平方公里，海南省陆地总面积只有3.54万平方公里，其中海南岛陆地总面积约3.39万平方公里，海岸线长约1823公里。包括三亚在内的东部黄金海岸线土地资源海南 房地产 泡沫，十年前就被房地产商瓜分殆尽，海岸线延伸至“滨海风光大道”的居住区，是国内著名的度假胜地。
沿着“滨海风光大道”深入，当地海南村民居住的都是自建房，他们依然靠种植椰子、香蕉、荔枝等农作物为生，并不是这些大型住宅项目的目标客户。海南省房地产协会执行秘书长、金城岛服务商董事长王璐说，“动辄上百万到千万的度假屋，主力买家几乎都是岛外人，以前东北人比较多，现在北京人也不少。”
反观海南省会海口海南 房地产 泡沫，买家几乎全部是海南本地人。王璐称，2017年海南住宅交易中约80%来自岛外，约20%来自岛内居民，而这20%几乎全部集中在海口。
这种“差距”同样存在于房价上，除了海南南部城市房价高于北部、东部城市房价高于西部的共同点外，仅仅因为一个小小的温差，两地房价就能相差一倍左右。
房地产市场正在升温
海南夏长无冬，房地产市场的冬天比想象中短。
2018年4月，海南宣布在已出台的限购政策基础上，在全区域实施限购。具体为：五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心市县内建设的住房，只能出售给本市县内家庭；海口、三亚、琼海已实施限购的地区，外地户籍家庭须提供至少一名家庭成员在海南累计缴纳个人所得税或社保60个月及以上的证明；上述地区之外，外地户籍家庭须提供至少一名家庭成员在海南累计缴纳个人所得税或社保24个月及以上的证明。
政策一出，海南楼市瞬间“冻结”。数据显示，2018年，除三亚商品房销售依然坚挺外，琼海市、万宁市、陵水县、五指山市、东方市、乐东县等11个市县商品房销售面积减半。
一向以本地客户为主的海口，成为2019年上半年海南唯一一个量价齐增的城市。数据显示，2019年上半年海口共计成交21452套，整体均价18424元/平方米；2019年海口房屋销售面积440.56万平方米，同比增长12.0%，是海南重点城市中唯一一个销售量同比正增长的城市。
“海南市场很特殊，由于是外向型市场，每当政策调整，它的交易量就会减半。”海南一位资深房地产研究员表示，全区限购并不意味着全国人民到海南买房的欲望被打消了，只是把这种欲望放在了岛外而已。
相比之下，海南平均房价则持续上涨。据观察者网报道，2017年，海南省预计商品房销售面积2292.61万平方米，销售金额2713.72亿元，折算后平均房价约11837元/平方米。2018年至2020年，海南平均房价分别为14546元/平方米、15383元/平方米、16394元/平方米，同比分别上涨22.89%、5.75%、6.57%。
此外，自去年6月海南自贸港系列利好政策发布以来，海南房地产市场明显升温。国家统计局数据显示，2021年1至5月，海南省房屋销售面积约280.32万平方米，同比增长54.2%，销售额约527.25亿元，同比增长83.0%，折合均价约18809元/平方米。
“海南的房价没有下跌的压力，海南面临的压力就是房价的暴涨，这是我们最大的压力。”王璐告诉观察者网，海南是中国唯一一个可以和马尔代夫相比的热带岛屿，这是海南得天独厚的优势。
6市县房价未过万元
海南岛正式划分为东、中、西三个区域，东部包括海口、三亚、文昌、琼海、万宁、陵水等地；中部包括五指山、定安、屯昌、琼中、保亭、白沙等地；西部包括儋州、东方、澄迈、临高、乐东、昌江等地。
海南中部多山，周边地势平坦，形成以五指山、莺歌岭为隆起核心，向外围逐渐下降的环状层状地貌，由山地、丘陵、高原、平原组成。因此，海南中部并不是岛外人士观海冲浪的胜地。
在“限购令”最严区域后，海南中部成为海南平均房价的最低点。据海南省统计局发布的5月份海南统计月报显示，琼中房屋销售均价为全省最低，为7300元/平方米；屯昌虽然未受最严限购令影响，但由于地处海南中部，房屋销售均价约为7809元/平方米，略高于琼中；五指山的房价排在倒数第五位，为8550元/平方米。
此外，定安、白沙、保亭由于地理位置相对较好，三地房价均突破万元，分别达到10118元/平方米、11820元/平方米、13936元/平方米。
（2021年1-5月海南部分市县房价走势图）
值得一提的是，2021年1至5月，海南岛12个市县房价超过万元，仅有6个市县房价未过万元，其余3个城市分别为西部的昌江、临高、儋州，房价分别为8040元/平方米、8516元/平方米、8881元/平方米。
与中部地区一样，西部地区也有3个市县房价过万元，分别是紧邻三亚的乐东、紧邻海口的澄迈、与乐东接壤的东方，房价分别为14772元/平方米、14126元/平方米、10697元/平方米。
三亚的价格是海口的两倍
从海口到三亚，东部各市县房价均已进入“万元时代”，部分地区房价跻身海南房价前五名。
三亚则以33574元/平米的高价遥遥领先，当之无愧的第一。“海南吸引人们来这里，一是旅游度假，二是买房。”业内人士告诉观察者网，兼具度假和居住双重属性的“东方夏威夷”三亚，一直是非岛内居民投资的“宠儿”。
其次为陵水、万宁、海口、琼海，房价分别为30434元/平方米、17685元/平方米、17211元/平方米、14931元/平方米；位于海南岛东北部的文昌未能进入前五，排名第九，均价约为12321元/平方米。
值得一提的是，虽然海口是海南省的省会，但海口的房价只有三亚的一半。“由于海南房地产市场的外向型特征，大量富豪涌入三亚，推高了当地房价。由于海口的购房者大多是本地人，因此海口房价低于三亚也是情理之中。”一位业内人士表示。
不管是三亚还是海口，房价都在持续上涨。据国家统计局数据，2021年5月，海口新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，三亚环比上涨0.3%。这是自去年6月以来，海口、三亚新房、二手房价格连续12个月环比上涨。
除海口外，不难发现，海南东部各城市房价由北向南呈递增趋势，且差异明显。“这很大程度上和海南岛的气温变化有关。”雅居乐清水湾销售人员说，“因为五指山等山脉阻挡了南方的冷空气，冬天海南南北温差会很大，房价也会受到影响。”
作为参考，由于万宁地处五指山等山脉以北，万宁市房价约为17685元/平方米，而同处东部沿海、与万宁接壤的陵水市房价却高达30434元/平方米，两市县房价差距约有“一个文昌”。
业内人士对海南各市县的潜力有不同的判断标准。“海南15年内有很大发展机会的城市有四个，一个在北，一个在南，一个在东，一个在西，分别是海口、三亚、琼海和儋州。儋州的机会基本靠洋浦港。”
值得注意的是，在海南买房有一个众所周知的潜规则：非岛内居民需全额付款，不得使用当地银行杠杆。这很大程度上与1993年海南房地产市场崩盘有关，当时大量房地产公司利用银行杠杆获得贷款批准。泡沫破灭后，银行有数千亿元的坏账。
“全额买房在海南不能起到金融杠杆的作用。”业内人士表示，海南省政府对贷款的管控非常严格，因为房地产泡沫已经拖累了海南经济发展十多年。
