“2023年，住房还会是安全资产吗？”是《项帅中国财富报告》的预告（从本文1/2开始）。在阅读预告之前，我们先从今年财富报告的导言《预见2023：治愈的力量》开始，期待2023年陪你勇敢前行。
“
你好，
欢迎阅读《项帅中国财富报告》。
我是向帅。
总而言之，这是向帅中国财富报告陪伴大家的第四年，也是疫情肆虐的第三年。
我不知道未来的历史会用什么样的词汇来形容2022年，我感受最深的还是“伤痕”。
这个世界伤痕累累：战争、通货膨胀、隔阂、能源危机、货币贬值、资产缩水、中国消费萎缩、房价下跌、股票债券双杀、中年失业、商家清盘、公司破产……
今年以后，我第一次感觉到，一切宏大叙事的破碎，都是我们普通人身上的伤痕。
经过今年，我终于明白了达利欧年初说的那句话：“未来将和我们一生所经历的完全不同”。
01
是的，历史潮流的方向变了。对于我们这一代（1960年代到2000年代出生）的中国家庭来说，理解这种变化至关重要，因为我们对国家经济增长的理解和财富积累的方式不同。所有这些认知都来自过去全球化时代，当时“增长共识”很强。
但从2018年到2022年，贸易摩擦、疫情、战争、反复冲击，让共识越来越稀缺，分歧越来越普遍。我们突然发现，在那个中国分量日益增加的时代，那个越来越接近扁平世界的时代，那个胸怀大志、天高任鸟飞的时代，正在逐渐远去。紧密合作的全球化，正在让位于竞争联盟的岛链。
当政治、经济、气候、人口和技术冲击接踵而至，没有人能够生活在历史的真空中，也没有人能够逃脱时代的大潮，中国经济、中国市场、中国产业的角色都需要在未来的博弈中重新定位，中国家庭的财富积累也需要面对这种变局中的各种摩擦成本。
时代里的一粒尘埃，真的会成为每个普通家庭肩上的一座大山：孩子该不该出国留学？去哪个国家？家庭资产该不该配置成海外资产、国际货币？怎么配置？配置多少？数字资产、加密货币是泡沫还是未来？
科技与生产领域的局部“脱钩”，会给产业链带来哪些变化？政治与意识形态的摩擦，是否让全球化下最合乎逻辑的“出海战略”依然站得住脚？在哪些领域还能有“全球共识”？全球安排？这些共识在中国会结出怎样的硕果？阿里巴巴与亚马逊、腾讯与Facebook的差距有多大？它们会演化到何种程度？
全球通胀是否会持续，并演变成上世纪70年代那样的“高通胀时代”？中国这个“大岛”能否幸免？如何防止财富被通胀过快侵蚀？
在潜在通胀和经济增长的双重压力下，中国宏观经济政策将做出怎样的调整？“买一线城市、买核心城区、不买三线城市、不买远郊区”的中国房地产配置逻辑会不会发生改变？在国内还能买得起房吗？国外的房子呢？该买多少钱？
在“中国特色资产估值体系”下房地产溢价是什么意思，A股估值逻辑将发生哪些变化？2020年之前最合逻辑的“消费升级”、“老龄化社会”概念是否依然成立？中药板块是否会成为新的价值投资赛道？
全面脱钩、全球通胀、中国式现代化，这些词都是几十年来从未听闻过的词汇，任何认识上的偏差都可能导致牵强的结果。
七月初，我回到了久违的上海，上海还是很安静，淮海路、南京西路还是很安静，玻璃门、青铜把手静静地照亮了阳光下独自走在街上的我。
我独自走到四行仓库，站在布满弹孔的墙前沉默良久。想起好友张斌刚刚完成的一项研究，2020年封城结束一年半后，武汉的产出、消费、投资复苏远低于同类城市。时至今日，武汉的“伤疤”仍未愈合。其实，不只是武汉，所有经济体都经历了重大负面冲击。面对同样的伤疤效应——
经历过地震、水灾的人会更加谨慎；经历过经济衰退、饥荒的人会更倾向于减少消费、增加储蓄；经历过破产、失业的人会更不愿意冒险。痛苦会留下长久的记忆。
我突然意识到，在如此剧烈变化、伤痕累累的环境中，这些城市、这些人们，都需要治愈的力量，需要一些具体的行动来治愈。而我能做的，就是陪伴大家，共同努力去了解新的气候条件和土壤环境，然后去适应、生存、进化。
是的，通过小小的努力，可以治愈巨大的伤口。
02
和往年一样，我和团队在数据和文献中摸索，坚持断断续续的田野调查，足迹遍布沈阳、大连、南京、海南、上海、苏州、杭州等十余个城市。田野调查异常艰难，我取消机票十余次，三四次到当地隔离，因短信弹窗无法回京，还多次被锁在酒店，只能通过线上与受访者沟通。——种种波折，常常让我们感到疲惫不堪，但另一方面，这些“个人历史”也一次次加深了我们个人的时代感，帮我们找到了疗愈的方向。
从9月底开始，什么样的财富理念与“后2022时代”相匹配的轮廓逐渐浮现在我的脑海里：
降低期望，缩短期限，并动态迭代；
不一定要宏伟，但一定要坚固安全。
在此基础上我定下了今年《项帅中国财富报告》课程的框架结构，共包含三大模块、26讲：
首先是“资产”篇，我们来面对一个问题，在全球岛链格局下，在中国现代化的新逻辑下，我们该如何配置资产、管理财富？
接下来是“职业”部分。数字化是不确定时代的唯一确定性。没有个人、企业、行业或国际组织能够避开这一潮流的方向。所以我们回答：
理解了这些微观决策逻辑的具体变化之后，我们来到“宏观”，去了解“历史潮流的方向”发生了怎样的变化，比如——
03
写这篇社论的时候，天色已晚。城市的灯光渐渐亮起，邻居家飘来饭菜的香味，世界一切如常。楼下传来熟悉的旋律，那是我小时候听过的歌，我最喜欢的歌是《黑暗的天空》。
孙燕姿用她飘逸清澈的嗓音轻柔地唱道，
“我走在每天必须面对的岔路口，怀念以前简单美好的小幸福，爱情总是让人流泪，让人觉得不满足，天空很大却看不清，感觉好孤独，天黑的时候，我想起那首歌，突然很期待一场静静的雨，原来奶奶很早以前就唱过这句劝告给我：即使下雨，也要勇敢前行，我相信一切都会平静下来。”
我相信一切都会平静，一切都会痊愈，哪怕下雨，我们也要勇敢前行。
如果你愿意，请让我陪伴你，勇敢前行，去寻找具体问题的答案。
欢迎加入《项帅中国财富报告》2022-2023，我在这里等你。
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2023年，房子还是安全资产吗？
今年下半年我突然发现，问我2022年买房的人是过去几年的总和，问得最多的一个问题就是，2022年以后还能买房吗？
01
如何判断房子是否可以买
现在还能买房吗？回答这个问题有一个标准，就是看你想买的房子是否还是“优质安全资产”。如果是，当然要买；如果不是，就需要慎重考虑了。
所谓“优质安全资产”必须满足两个条件：
第一是“优质”，表现能优于大多数资产类别。
二是“安全”，波动较小，最大回撤可控。
“最大回撤”是一个金融术语，简单来说就是从上一个高点到最低点的数值，比如腾讯股价最高时是747元，最低时跌到200元，那么腾讯目前的最大回撤就是73%。
我在课程中给出了一个图表，展示了不同城市房地产在不同阶段的表现，以新房价格计算。你会看到，
第一阶段，2000年到2012年，中国房地产是优质、安全的资产；
第二阶段，2013年到2021年，会出现分化，部分城市的房屋是优质、安全的资产；
第三阶段，2022年以后，仍会出现剧烈分化，但少数地区的房地产仍是优质安全资产。
接下来我们来逐一分析一下。
02
哪几个地区（城市）可以买房产？
这里有很多细节，其中两个细节将部分决定我们对2022年后房价的预期。
第一个细节是，在任何一个阶段，整体的住房年化收益率都低于中国经济的增速，但一线城市的住房年化收益率却远高于中国经济的增速。
2000-2012年、2013-2021年两个时期，中国经济增速分别为10.1%、6.6%，整体住房（70城）年化收益率分别为6.1%、4.9%，一线城市住房收益率分别为13.1%、8.0%，均高于中国经济增速，一线城市住房无疑是优质安全的资产。
但即便是其他城市的房地产，过去22年的收益率也比国债和A股上证指数要高，所以对于我们普通人来说，买房几乎是唯一稍微靠谱的投资储蓄方式。
那么2022年后买房的预期回报率是多少呢？
总体来看，房地产收益不会超过经济增长的规律不会变，一线城市房地产收益超过经济增长的规律也不会变。
2022年中国经济增速在3-3.5%左右，受房地产行业低迷影响，房价整体下跌2.4%，但一线城市房价仍然上涨2.7%。
展望未来五年，中国经济增长对政策的依赖性很强，假设宏观经济政策“稳健、积极”，可以预期平均GDP增长约4-4.5%。此外，中国目前面临的几个现状：
考虑到中国未来的经济增长速度和社会地位，可以预计中国房地产的年化回报率很可能在2%左右徘徊，但一线城市的房地产回报率仍有可能维持在5%左右（注意，这是新房）。
所以，当你问自己是否应该买房时，不妨先问问自己，是否能接受年化收益率2%、5%左右的年均收益率。或者问问自己，是否有足够的眼光和运气，赚到超过这个收益率的收益。个人选择的好处是什么？这是第一个结论。
接下来我们看第二个细节。
在2020年购房热度城市榜单中，我列出了成都、杭州、南京、苏州四个二线城市。由于苏州缺乏公开数据，我对其他三个城市的房价表现做了一些测算。有意思的是，它们表现出了与中国房地产增速不同的趋势。
2000年至2012年，这些城市的房产回报率仅为4.6%，甚至低于全国6.1%的水平；
2013年至2021年，部分城市的房产回报率为5.7%，高于全国4.9%的水平。
2022年是最特殊的一年，在全国房价下跌的同时，这些城市的房地产回报率却高达4.5%，甚至超过一线城市。
这是为什么呢？我想可能和“共同富裕”政策有关。
上述信息告诉我们，中国的城市化水平已经很高，房地产的高收益阶段基本已经结束，但像北京、上海、深圳等人口虹吸效应明显的城市，其增长潜力毋庸置疑，这些地方房价高，房地产相对集中，这种现象很可能拉大贫富差距，可能与共同富裕的政策方向相悖，因此面临一定的政策风险。
一地的风险往往意味着另一地的机会，部分资金很可能从一线城市溢出到二线城市，因此2022年以后的一段时间，二线城市（成都、杭州、苏南）的房产估值有望获得一定的溢价，甚至达到与一线城市相当的回报，西南、长三角地区的家庭可以多关注这个问题。这是第二个结论。
03
哪些城市（地区）房地产风险较大？
说完了在哪里买房，预期收益率是多少，下面我们来重点分析一下风险点，也就是买房在哪些地方亏损的概率较大。
事实上，多地房地产已经开始亏损，尤其是2022年，中国房地产持续20多年的上涨势头被打破，截至2022年10月，70个主要城市二手房价格中，仅成都、北京、上海、昆明、南充、无锡6个城市房价上涨，其余城市均下跌，其中东北牡丹江、哈尔滨、广西北海跌幅居前三。
也就是说，安全资产“最大回撤可控”的条件被打破了。如果把时间维度拉长，我们会发现这个“最大回撤”还要更大。在课程稿的最后，我列出了过去三年、五年二手房和新房价格跌幅最大的10个城市。
这份榜单其实提醒了我们未来买房的两个风险点：
首先，省会城市有4个上榜，分别是贵阳、石家庄、郑州、哈尔滨。
哈尔滨的情况与东北地区整体衰退、气候严寒有关；石家庄与北京在地理位置上同属河北省，存在感极其薄弱；贵阳的情况则是前些年地方财政扩张过度的结果。
但郑州房价的大幅下跌，似乎比较奇怪。郑州作为人口大省河南的省会，应该有很强的吸引力。为何会跌得这么厉害呢？
答案听起来很无趣：之前涨得太多了。
我举个例子，大家可能感受更深刻：郑州人口1274.2万，重庆人口3212万，长沙人口1023.9万，但2020年郑州二手房价13509元，比重庆、长沙差不多高出20%-25%。
通过这个对比大家就会明白，除了我说的北上广深、成都、杭州、南宁，哪怕是在省会城市买房，也要横向对比，当地的房价都在暴涨，可能跟当地政府之前过度负债或者开发有关，这时候买房可能就像站在山上一样。
第二，二手房价格跌幅最大的是黑龙江牡丹江，三年内房价下跌了22%。这个跌幅水平堪比A股。有些地方连新房价格都下跌了，比如广西北海、四川泸州、常德和湖南岳阳等地，近三年新房价格都下跌了10%左右。虽然这并不令人震惊，但考虑到新房实行“限价”，说明这些地区已经失去了增长空间。
这些城市都是人们离开的地方，这两年我们也在讨论，城市的房价是人决定的。
人口（尤其是有购买力的人口）的流入或流出是城市增长预期最重要的长期指标，政府提供的土地数量、土地政策、限购或贷款条件可能在短期内发生变化，刺激房价上涨或下跌，但“人口”是一个天然的慢变量房地产溢价是什么意思，更容易反映社会的长期预期。
2017年至2019年，我们团队利用互联网大数据，精确测算出中国各个城市的人口流动情况，与2021年公布的第七次全国人口普查（以下简称“七普”）所显示的趋势十分相似。
当时我们发现一个很有趣的现象：200万至500万人口的中型城市数量在急剧萎缩，而500万以上的大城市和150万以下的小城市数量却在迅速增长。
这是为什么呢？因为中等城市的人口逐渐向大城市流动，使得中等城市变成了小城市。这里要强调的是，很多按常住人口计算的“大城市”或“中等城市”，实际上可能就是中等城市或小城市。这些城市的房价往往被高估。
比如山东临沂，2020年第七次全国人口普查常住人口为1101.84万人，通过互联网大数据计算出来的“活跃常住人口”为739.78万人，这说明该市城市活力比官方数据显示的要低。在这种类型的城市，房价很可能被高估。
这就意味着，买房的时候，需要仔细考虑自己所在城市的“真实人口分布”，第七次全国人口普查的数据是比较准确的，你可以把第七次全国人口普查的数据和第六次全国人口普查的数据做个对比，如果第七次全国人口普查的数据比第六次全国人口普查的数据低得多，那你就需要好好考虑了。
好了，今天的内容比较多，就先讲到这里，简单做个总结：
从2022年开始往五年看，中国房地产年化收益率大概在2%左右，一线城市房地产大概会维持在5%左右，买不买房就看你能不能接受这个水平的年化收益率。
二线城市（成都、杭州、苏南地区）房地产估值有望获得一定溢价，甚至实现与一线城市相当的回报。
即使是省会城市的房价，也需要与其他条件类似的城市房价进行横向比较，避免站上山下山的现象。
很多按常住人口计算出来的“大城市”或“中等城市”，实际上可能只是中等城市或小城市，房价可能被高估，所以买房时，需要考虑所在城市的“真实人口分布”。
最后，我要告诉大家一个好消息。在这些房地产课程结束时，我们将整理出一份表格，列出“第七次全国人口普查”中常住人口大于我们团队计算出的“活跃常住人口”的中国所有城市。到时候，你可以根据这份表格，查看自己所在的城市，做出更准确的买房决策。
