我为什么总是说房价长期来看一定会涨呢！
倒不是因为江老师买了很多房子，说实话，我也确实买了几套房子，但是那不重要。
如果你学过中国近代史和西方经济史的话就应该明白，在世界任何一个国家，房地产都不是一个简单的产业，而是一个与经济、政治息息相关的产业！
01.了解房地产的本质
当我们还处于农耕时代的时候，房地产还没有出现，但是我们有盐和铁，相当于那个时代的盐和铁，也就是今天的房地产！
这句话你可能看不懂，没关系，我给你解释一下：
古代盐和铁是很重要的，这两样东西占了那么大的税收，非官办不可啊！
其实今天，同样的逻辑也适用于房地产，老百姓需要房子，需要税收，房价越高，税收自然也就越高！
但房价不能无限高，或者说不能涨得太快！
因为地方政府和上级政府的利益是不一样的，地方政府要发展经济，房价太高，产业、人才就会外流。
虽然房价上涨很快，大家买房的积极性高，但是另一方面，房价过高，城市的竞争力就会减弱，所以房价的涨幅并不是均匀的，而是一年涨，四年持平或者略有下降！
为什么会发生这种情况？
因为我们的房地产市场是政策市场，如果不调节房价的话，很容易失控，影响到基本的经济基础，这是谁都不愿意看到的！
既然房价有涨有跌，为什么我告诉大家从长期来看房价一定会涨呢？
02. 参考美国房地产市场
为什么要参考美国房地产市场呢?因为美国房地产已经发展了133年，而我们国家才发展了20多年!
美国房地产过去133年，房价只下跌了28年，上涨了105年！
2008年次贷危机的时候，美国整体房价确实下跌了20%以上，但是如果看平均数据的话2024年下半年北京房价走势，意义不大，得看详细数据：
2008年美国房价跌幅最大的城市分别是：洛杉矶、旧金山、芝加哥！
但实际上如果仔细观察，这些城市中低端房产（可以理解为基本需求住房）的跌幅最大，芝加哥基本需求住房的跌幅达到51%，旧金山基本需求住房的跌幅更是达到52%。
芝加哥的中档房市场（可以理解为改善型住房）下跌了40%，旧金山的改善型住房市场下跌了42%。
芝加哥高端房地产（可以理解为豪宅）价格下跌了35%，芝加哥豪宅价格下跌了39%！
可以看出，美国豪宅的价格通缩抵御能力比基本需求住房强得多！
2008年，纽约是美国所有城市中房价跌幅最小的城市！事实上，2008年，纽约豪宅价格不跌反涨了0.55%！这是因为富人的风险规避意识在上升！
这时候，房地产市场的空军就会跳出来，说“江老师，您光说美国还不够，您不举出其他国家的例子，让我们死心塌地吧！”
我给大家举一个德国房地产的例子：
03. 参考德国房地产市场
因为德国是全世界公认的房地产监管最好的国家，那你知道德国对房地产的监管到底是怎么回事吗？
概括起来有三项措施：
1、供给量大，尤其是租赁住房。德国是全球租赁住房占比最高的国家，占住房市场总量的54%以上。
2.提供住房补贴；
3、严控房价，只要房价涨幅超过基准价20%，购房者就可以把开发商告上法庭！
其实德国的第三项政策看似严，其实没有我们严。我们规定了新房的备案价格，允许开发商在备案价格的基础上调价，但是浮动不能超过15%。所以从政策上看，我们比德国严！
那么这些年来德国的房价表现如何？
从1970年到2018年，这48年间，德国房价总体呈波动上行，年均涨幅基本与通货膨胀率保持一致！
也就是说，这48年里，你在德国买的房子，至少能保值，还能抵御通货膨胀！
如果你对德国和美国的情况还不满意的话，我来梳理一下中国房地产市场的历史和未来，给你一些合理的分析：
04.房地产和股市的走势背后隐藏着惊人的秘密！
1、首先我告诉你一个道理，在全世界，楼市和股市是平起平坐的两大资本市场，但在我们国家，却有例外，股市完全被楼市打得落花流水！
姜老师，最近我白天没事干，就去图书馆查资料，仔细研究了近三十年的股市、楼市数据，通过对比，我发现了一个很神奇的规律！
股市走势与楼市走势存在延迟同步！
具体来说，1991年是中国股市元年，随后A股连续10年出现巨幅上涨，中间虽然有起有落，但整体涨幅高达22倍！
在那个特殊的年代，很多人都在用杠杆炒股，5倍杠杆、10倍杠杆随处可见。如果你不炒股，那你一定看过电视剧《繁华》。其实《繁华》只是中国股市的冰山一角，现实远比电视剧精彩！
中国房地产市场元年是什么时候？很多人说是1998年，这也是网上普遍接受的数据。但是，经过我的调查，我发现，中国房地产市场元年并不是1998年，而是2001年。
虽然我国于1998年7月3日发布23号文件，终止单位福利分房制度，但央行也于同年推出个人住房抵押贷款业务。
一开始首付两成，贷款八成，后来人们买房意愿不高，就出台了零首付买房的政策。但此时市场还在发酵，直到2001年第一季度，北京的房价才开始飙升！
让我告诉你一个真实的统计数据：
2001年一季度2024年下半年北京房价走势，北京房价上涨97.3%！
毕竟2001年的时候，北京的房价才2000多元每平方米，但是到了2001年底，北京的房价已经涨到5000多元每平方米了！
此后，中国房地产市场经历了10年的黄金时期，你知道2001年到2011年北京的房价涨了多少吗？
北京三环以内的房价2011年已经达到3万元/平米了！
相比2001年每平方米2000多元的价格，10年间价格上涨了近15倍！
那个年代，很多人不知道怎么回事，不假思索就买了房子，资产一下子增长了15倍，投资50万，就增长到750万！那个年代，做梦都会笑醒的！
如果说1991年到2001年是中国股市的黄金十年，那么2001年到2011年则是中国房地产市场的黄金十年！
2、股市经过10年的高速增长之后，终于在2001年到2005年进入了冰冻期，这五年间，股市从2245点的高点，跌到了2005年的1000点！
2011年到2015年楼市一直平淡，北京房价基本维持在3万到4万的区间！
3、很快，2005年至2007年三年间股市又迎来了又一轮的行情：
股市从1000点一路飙升到6124点，我有个朋友2005年入市，当时手里有5万元现金，炒股三年，2007年个人资产突破2亿元！我记得他的出货单是营业部打印出来的，我反复研究，也没人能看懂！
股市波动很大，但毫无疑问我的朋友是幸运的。他抓住了牛市，努力创造奇迹！3年时间，他成了草根富豪！
回到楼市，2015年到2017年，北京的房价从4万涨到了8万，深圳、上海也是如此！
经过三轮对楼市和股市的分析，发现楼市和股市是同步的，差了十年！
1991年到2001年的十年间股市暴涨，2001年到2011年的十年间房地产市场也暴涨！
2001年至2005年股市下跌，2011年至2015年楼市持平；
2005年至2007年股市大涨，2015年至2017年楼市大涨；
股市2007年到2014年大反弹，随后又跌到2000点，而楼市2017年到2024年则是横盘整理，北上深房价先是在7万到9万之间横盘整理，随后又跌到了6万左右！
05、2029年一线城市平均房价在12万/㎡左右
第一，2014-2015年股市从2000点一路飙升到5178点，我有个朋友当年炒股赚了钱，把华强北60平米的小两居室换成了香蜜湖160平米的大三居室！
好景不长，2015-2016年股市从5178点暴跌到2638点，那段时间，很多职业股民开始卖房还债！
2016年到2019年，股市整体横盘整理，维持在2900点左右！
好，那我们按照股市的规律来推测一下2024年到2029年，房地产市场会如何发展呢？
如果我们将北京的房价和股市指数进行对比分析的话，我们发现，到了2029年，北京的房价均价将在12万左右！
也就是说，2024-2025年中国房地产市场仍然有机会出现大牛市！
因为这三年，我国主流城市的房价都下跌了20%-30%，具体城市、具体板块、具体产品肯定会有差异！
其实这次回调的幅度并不是特别大，再加上我国房地产市场的分化越来越严重，所以房地产市场的第三轮牛市大家感受不会太大！
所以保守估计2029年北京的均价在12万元左右，上海、深圳也在12万元左右！
当然，平均价格只是一个参考值，并没有太大的意义！
因为即便是在一线城市，郊区与市中心、基本需求与改善性住房之间的价格差距可能高达15倍。比如你可能在深圳坪山拥有一套房子，2029年价格可能还在3万多元每平米，但深圳湾恒二的一套豪宅单价可能高达45万！
我知道，对于看空房地产市场的人来说，这个数字会让他们心里说100个“拜托”，但对于看多房地产市场的人来说，他们会认为这个涨幅太低了！
2019年北京均价接近8万，2029年才12万！10年，不仅没翻倍，涨幅也只有50%，我高兴不起来！
但不管怎样，楼市肯定没有大家想象的那么悲观，长期来看，在核心城市核心地段买房，保值升值是不会有什么问题的！
摘要：真正的财富往往是无形的
最后想对各位粉丝说一句：
不用担心房价、股价的涨跌，因为这些都是外在的东西！
你只是在一段时间内保留了这些财富，但真正的财富不在于有形的物质，而在于无形的东西：
比如健康、空气、水；你的认知，你不断学习的能力，你的回顾反思的能力；你不断钻研某件事情的毅力和研究精神；这些才是一个人真正的财富！
因为你具备了上面的这些无形条件，所以其实不管在什么行业你都可以做得很好！
