全面“撤辣”入市、抢占先机、为内地客户特设购房咨询团队……走在香港街头，不少地产中介门店都贴出巨幅标语招揽客户。
时隔多年，香港楼市重回“零严措施”时代，购房成本大幅下降，瞬间“引爆”本地楼市，截至目前，香港楼市“严措施”解除已过去半个多月，无论是新房，还是二手房成交量都迅速回升。不过，“热闹”背后，不少购房者仍是理性的。
交易量大幅反弹
上月底，香港特区政府财政司司长陈茂波在公布2024/2025财政年度财政预算案时宣布取消所有楼市“硬措施”，即所有住宅物业交易不再征收额外印花税、买家印花税及新印花税。据香港本地一位地产经纪举例，一处总价1000万港元的物业在“撤税率”前，至少要交300万港元印花税，而在“撤税率”后，已降至1000万港元，即37万港元。
“没想到香港的二手房虽然比较旧香港的平均房价，但房子从内到外保养得都很好，物业管理水平也比较高，看不出来楼龄有30多年了。”李红（化名）最近加了不少香港房产微信群，她正用手头的闲钱寻找投资目标。她看了香港上水花园的几套二手房。“这地方离深圳很近，就一个地铁站的距离。我看中了一套300多平方尺（约32平方米）的两居室，现售价480万港币，月租过万港币，看上去还不错。”
以香港上水为例，记者发现，该区二手房平均尺价在1.1万港元左右。记者采访中，当地多位地产代理经理表示，上水、粉岭虽然属于香港北部地区，位于规划中的北部都会区，因此前来咨询的内地买家也不少。自“退辣”政策以来香港的平均房价，上水、粉岭两地已成交近四五十套二手房。有地产代理经理甚至表示，“退辣”政策后市场明显活跃，高峰时相当于“四天就卖出一个月的生意”。
（香港街头，不少地产中介公司张贴巨幅标语招揽客户。吴嘉明 摄）
中原地产上水龙峰分公司区域销售副经理赖作志称，香港楼市“退辣税”后，成交量较“退辣税”前同期至少增长一倍，且买家多为内地买家，部分内地买家要么居住在香港，要么在香港有家人。“退辣税”后，成交税率由原来的30个点左右降至现在的只有几个点，客户会觉得省了不少钱，因此加快了决策速度。”
深圳和香港买家双向采购
不过，记者在上水、深水埗采访时发现，多位地产中介经理和香港本地市民反映，香港二手房价格较前几年高位普遍下跌约一至两成，但目前二手房价格仍在上涨，业主买房并未出现明显涨价现象，此外，绝大多数开发商并未因“退辣”而上调新房售价。
项目全面撤盘后，九龙城碧桂园龙碧迎大批内地买家，根据龙碧提供的数据，此项目自2022年开盘至今，约有三成买家来自内地。相关负责人称，项目定价一向合理，近期推出单位总价介乎484.2万港元至555.6万港元，符合市民需求，定价时会考虑物业购买力，未来定价亦会参考市况，达致正常销售的目标。
据香港中原地产数据显示，3月至今香港已售出超过2000套新屋，预计3月将售出4000至5000套，有望创下1998年11月以来的新高，数量增长了40至50倍，其中不少是来自通过“人才计划”等渠道进来的群体。
（香港待售新屋。吴家明摄）
香港地产商最近也忙得不可开交，除了加大在港宣传力度外，也开始向内地买家推介楼盘，多个针对内地买家的路演活动同步展开。旗下一个新盘项目已展开路演，吸引内地买家。相关负责人表示，将为内地客户提供法律咨询、银行贷款等一系列专属服务。
无独有偶，记者在深圳罗湖口岸看到，佛山一新楼盘设立展台，提供免费高铁接送看房服务，香港客户还享受购房费额外优惠。展台上的宣传资料显示，“高铁是香港客户的最佳选择”，直达香港西九龙仅需45分钟，地铁站就在楼下。
中原地产亚太区副主席、住宅部总裁陈永杰对记者表示，从效果来看，“退辣”政策后香港楼市市场成交明显好转，内地买家来港置业热情更高，短期内或将分流部分深圳、广州等地楼市。大湾区城市购买力较强，但规模不会太大，若香港楼市能因此转热，或将反过来带动大湾区楼市企稳回升。
香港买房仍需理性
在香港九龙塘，一位熟悉香港市场的内地地产中介表示，“从目前的情况来看，大部分内地买家会考虑800万港币以内的物业，这部分需求一半是自用，一半是投资。我有点担心，等这波客户消化完后，整个市场的成交量可能又会降温。另外，虽然香港楼市处于低谷，但部分内地买家仍对持股成本感到担忧。”
此外，香港当地一位新房销售经理表示，对于内地购房者，银行在符合相关条件的情况下可以提供贷款，一般贷款额度在7成左右，但目前用于购房的大额外汇仍受到监管限制，对于首付等购房成本，购房者只能自行“想方设法找渠道”。记者进一步采访发现，销售经理所谓的“渠道”，其实是资金的“暗道”，通过“蚂蚁搬家”和地下钱庄等非法手段将资金转入香港。最常见的做法，就是多人分批通过“蚂蚁搬家”将内地账户的资金转入香港账户。但通过“暗道”转移这些资金，风险很大。
美联物业全国研究中心总监何倩如表示，对于内地买家来说，首先要考虑的是该物业是自住还是投资，如果是投资行为，建议买家考虑所购物业的成本以及未来的收入。 “我们了解到香港不少住宅物业的租金回报率还是不错的，一般在2%至3%之间，有的甚至高达4%。但值得注意的是，在香港买房会产生一些税费，比如我们常听到的“差饷”，就是根据香港特别行政区政府对房屋的年度租金估值，乘以5%的税率计算出来的，业主每年都要交。其次，在香港租房的物业管理费或物业维修费，都是业主自己支付的，这两项加起来也是一笔不小的开支。香港的政策与内地不同，所以买家要先准备好资金。另外最好也要注意港币的汇率，汇率的差异也会影响到物业的最终收益。”
了解清楚后，李红还是有些犹豫，“虽然税收减免幅度很大，但在香港买房长期持有成本不低，还有各种费用，再加上香港的利率本来就比内地高，所以在香港买房还是会慎重考虑。”
