过去十年，房地产市场崛起成为最具升值空间的市场，黄金时代正在悄然逼近。据调查，2006 年，北京的平均房价为每平方米 7,375 元，而上海为每平方米 7,039 元。根据 2016 年的数据，北京的房价在过去十年中上涨了 380%，年均涨幅为 17.5%;上海房价总体上涨 384.6%，年均涨幅为 17.6%。
据了解，目前不少二线城市的涨价速度已经超过北京、上海、广州、深圳，出世速度和御金率惊人，27日更是杭州一块地以123.18亿元成交，不仅成为杭州历史上第一百亿地王， 但也创造了自 2016 年以来该国的最高价格。
01. 二线城市房价涨幅超过北京、上海、广州、深圳
4 月份，65 个城市的房价上涨，其中 93% 的城市上涨。这是 28 个月来首次出现“普遍上涨”的情况。值得注意的是，一些二线城市崛起惊人，而且已经穿越了一线城市。
数据显示，4 月份房价涨幅前 10 名的绝大多数发生在二线城市。只有上海和北京跻身新住宅价格涨幅前 10 名。4月二线城市中，合肥上涨较快，环比增长5.8%，厦门环比增长5.3%，南京环比增长4.4%，惠州环比增长3.3%，杭州和福州分别增长3%。
与一线城市相比，上海上涨了 3.6%，北京上涨了 3%，广州上涨了 2.4%，深圳上涨了 2.3%。据此，二线城市房价的涨幅已经超过了一线城市。
03杭州诞生百亿地王 成为全国地价最高
二线城市房价之所以涨得这么厉害，是因为高地价正在推高房价。
据中国经济网记者了解，截至5月15日，包括四大一线城市和南京等热门二线城市共计21个城市，2016年共有110块土地产生了地王，疯狂的土地抢夺使得土地拍卖市场，溢价率往往超过100%甚至400%。
5月底，杭州更是雷霆万钧，27日，一块地以123.18亿元成交，不仅成为杭州历史上第一个百亿地王，也创造了2016年以来全国最高价格。
03 高补价率成为长三角城市地价标准
在二线城市中，最引人注目的是长三角城市，据了解，在“5月份全国住宅土地成交价格TOP10”榜单中，仅长三角地区就占据了9个席位。其中，南京、杭州相继刷新了全国地霸总价。
根据中国指数研究所的数据，杭州、南京和苏州分别以123.2亿元、88亿元和55.2亿元的成交价格位列“5月5月住宅用地成交价格TOP10”榜单前三名。可见，在排名靠前的交易地块中，更高的溢价率已成为“标配”。
在排名前10的地块中，除排名第八的武汉外，其余的杭州、南京、苏州、上海、宁波均为长三角城市。其中，南京有4个地块上榜。
04 重点二线城市库存急
根据国家统计局的数据，截至 4 月底，全国商品房出售面积为 7.269 亿平方米，比 3 月底减少 826 万平方米。
从具体城市来看，苏州、南京、合肥等一些二线城市的可用住房严重短缺。大多数三四线城市仍然是去库存的重点和难点地区。
从具体城市来看，35个城市中，去库周期环比增长的城市有8个，包括深圳、济宁、上海等城市;去库存周期中环比下降最显著的是天津、北海和青岛，与 3 月份相比分别减少了 2.6 个月、2.2 个月和 1.8 个月。
中国指数研究院数据显示，在受监测的35个城市中，有21个城市库存同比下降，其中合肥、苏州和南京同比下降幅度较大，分别下降60.7%、54.6%和47.9%。目前这三个城市的去库周期只有3个月左右（合肥2个月，南京2个月，苏州3个月），这意味着这些地区的新房只够卖2-3个月，库存明显不足。
05 市场已从“过热”走向“过热”
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根据易居研究院的持续跟踪监测结果显示近五年北京房价走势图，楼市已由之前的「偏热」逐渐接近「过热」。E-House 研究院研究主任严跃进解释说，根据历史经验，如果房价整体环比涨幅超过 1%近五年北京房价走势图，则处于“过热”区间。从五张灯图的分布来看，1~2 月全国房价处于“合理”区间，3 月处于“热”区间，4 月进入“过热”区间。随着部分二线城市房价的快速上涨，70个城市的房价上涨步伐加快，控制房价的压力明显加大。
在此背景下，近期不断传出收紧政策的传闻，但我们不知道政策何时或如何出台。政策是谨慎的，因为限购、限贷等措施对市场需求影响很大，可以导致需求在短时间内急剧萎缩，这将极大地影响房价的未来走势。目前，我们也看到一些城市做了一些微调，比如南京、苏州等地纷纷出台了地价和房价“双控”政策。
但是，如果市场继续看到土地供应减少、房企收购土地意愿增加、白炽地拍卖、溢价率上升、房价同步飙升、分权率提高等情况，这种情况将导致市场风险进一步加剧， 那么政策一定会出台，让市场回归理性，促进房地产市场平稳健康发展。
