传统金融行业面临改革洗牌，财务人员认知范围需要拓展，不仅要熟悉会计，还要熟悉业务和技术，并将重要信息反馈给具体的业务人员。
本文对房地产行业专业术语、简单税务计算以及内外部组织关系进行梳理，希望能够让房地产企业内外部沟通更加顺畅，帮助企业更好地实现产财税一体化。
一般条款
土地特定术语
土地开发：是将“未开发土地”开发成可用土地。
集体土地：指农村集体所有的土地。
土地征收：是指国家为了公共利益的需要，依法对集体所有的土地进行征收。
土地所有权：指国家或者集体经济组织依照法律规定享有的占有、使用、收益和处分国有土地和集体土地的权利和权能。
是指国家通过协议、招标、拍卖等方式，将一定期限的土地所有权转让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权转让：指土地使用者通过出售、交换、赠与、继承等方式转移土地使用权的行为。
土地登记、不动产登记：是不动产调查、登记过程中产生的各种图表、证件和其他登记材料，经过整理、加工、分类，形成的图、卷、卡、书等资料的总称。
未开发土地：指尚未达到开发条件的土地。
已开发土地：指已完成“三通一平”（通水、通电、通路、土地平整）或“七通一平”等工程，具备开发条件的土地。
地块：是地籍土地的最小单位，指按权属边界形成的封闭的地块。
地块图：是土地使用合同、房地产登记卡的附件，反映一块土地的基本情况，包括：地块的边界、界点位置、地块内建筑物的位置和性质、与相邻地块的关系等。
证件附着物：是指房地产背后的附着物，主要反映房地产情况及房地产所在地的土地情况。
住房相关术语
住房补贴：是指国家为帮助职工解决住房问题而提供的补贴。
指的是对房屋拥有完全控制权的权利。
建筑物：指人类建造的房屋和构筑物。
结构：指建筑物中除房屋以外的一切。
预售商品房是指消费者购买商品房后不能立即入住的商品房，从房地产开发商取得商品房预售许可证起，至取得房地产权证或者通过竣工验收后，可直接入住的商品房。
房地产预售及销售相关条款
预售合同：消费者购买预售商品房时签订的买卖合同。
即售商品房是指消费者购买后即可入住的商品房，即开发商出售的商品房已经取得产权证书（或房屋已经竣工验收并交付使用）。
烂尾房：房地产开发商交付使用的房屋，只有门框而没有门，墙面、地面只做了基础处理而没有进行任何表面处理，就称为烂尾房。
成品房：指墙面、天花板、门框、地板等均已装修完毕的房屋。
商品房：是指按照市场全价出售给购买者的房屋。
商品房预售：在楼盘建成前，房产商在取得购房者一定数额的定金后，将期房出售给购房者。
商品房销售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房销售给购买者的行为。
二手房：通常是指买卖双方再次购买的房子。
经济适用住房：是指针对中低收入家庭提供的普通住房。
经济适用住房类型：准成本住房、全成本住房、全成本廉租住房、社会廉租住房。
低层住宅定义：1至3层的住宅建筑。
多层住宅建筑定义：4层至6层住宅建筑。
低层住宅定义：7层至11层的住宅建筑。
中高层住宅定义：12层至16层的住宅建筑。
高层住宅定义：16层及以上的住宅为高层住宅。
超高层建筑定义：总高度超过100米的建筑。
预售面积：预售面积是指按照建筑设计图纸上的尺寸计算出的房地产总建筑面积。
仅供房地产预售使用。
竣工面积：竣工面积是指房地产竣工后实际测算的面积。
税务相关条款
契税：在房屋权属发生变更时，按照当事人签订的合同，按照房价款的一定比例向产权受让人一次性征收的税金。
公共维修基金：住宅建筑公共区域和共用设施设备的维修基金。
公共维修基金缴纳主体：购房者。
公共维修基金什么时候缴纳：交接房屋时。
印花税：印花税是对经济活动和经济交流中签发、收取凭证而征收的一种税。
居住用地使用年限为70年。
商业土地使用年限40年。
工业用地使用年限：50年。
综合土地使用年限：50年。
土地使用期满后怎么办：土地所有者在继续缴纳土地出让金或者使用费的前提下，可以继续使用土地。
办理产权需要哪些材料：审核后的买卖合同、收据、产权申请登记表、产权登记发放核准表、房屋权属状况调查表、测量后的正式图纸。
办理产权需要交纳哪些费用：产权登记费、测绘费、人工费。
房地产权利初始登记：是指未经登记机构确认房地产权利、领取房地产权利证书，而进行土地使用权和建筑物、附着物所有权登记的行为。
不动产登记：指不动产产权登记。
不动产登记种类：初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记。
房地产企业缴纳的税种及计算示例
自取得土地之日起，房地产企业必须缴纳以下税费：
我们主要介绍三大税种：增值税、土地增值税、所得税，因为这三种税种税率比较高，缴纳金额也比较大。
税率和计算
增值税税率：13%、9%、6%、0%。
企业所得税税率：25%、20%、15%、10%。
一般情况下，商业土地增值税按照土地增值税实行四级超额累进税率：
按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
对于增值额超过扣除项目金额50％但未超过100％的部分，土地增值税税率为40％。
对于增值额超过扣除项目金额100％但未超过200％的部分，土地增值税税率为50％。
按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200％的部分，适用60％的税率。
上述四级累进税率中房地产所有权类型及其权能，各级均包含“增值额不超过扣除项目数额”的比例。土地增值税税额，可按照增值额乘以适用税率减去扣除项目数额乘以速算扣除系数的简易方法计算得出。具体公式如下：
（1）增值额未超过扣除额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；
（二）增值额超过扣除项目金额50％但未超过100％的，土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％；
（三）增值额超过扣除项目金额100％但未超过200％的，土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％；
（四）增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%；
公式中的5%、15%、35%为速算系数。
预付款税额计算示例
预付款项税额和本年决算加起来就是房地产企业当年实际纳税支出。按照规定，房地产开发商在收到预售款时，必须预收增值税、土地增值税和所得税。本年应结清的部分包括：上年预付款项，本年房屋竣工交付使用，工程结算时，必须结清相应的增值税、土地增值税、企业所得税等。下面就房地产开发商预售税额计算做一下讲解：
根据《房地产开发企业开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发纳税人以预收款方式销售其自行开发的房地产项目，在收到预收款时，按照3%的预缴率预缴增值税，最新增值税税率为9%。
预付款中包含税金，因此，预付款税基（即收入）=预付款÷（1+9%）。
即预缴税款=预付款÷（1+9%）×3%。
土地增值税预征率因地区、不同房地产类型而异。《国家税务总局关于加强土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[2010]53号）要求，科学合理制定土地增值税预征率。除保障性住房外，东部省份预征率不低于2%，中部和东北地区不低于1.5%，西部省份不低于1%。各地区应根据不同房地产类型确定适宜的预征率。
根据《国家税务总局通知》（国税发[2009]31号）第八条规定计算，开发产品应税毛利率为：
1.位于省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府所在地城市市区和城市郊区的开发项目，出资比例不得低于15%。
2、位于地级城市及郊区的开发项目，比例不低于10%。
3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
4、经济适用住房、限价房、危房改造等，税率不低于3%，但各地政策有所不同。
按此方法计算，三项合计税率应在5.25%至8.75%之间，当期销售预付款按1/(1+9%)折算为计税基数：
在理想模式下，该数额应当为当年出售房产所得收益的 4.8% 至 8.0%。
内外部组织关系排序
企业内部财务部门视角的房地产开发企业客户关系图
房地产开发企业外部关系图
财务人员还应主动介入经营，站在企业系统的角度思考问题，配合企业高层管理人员，根据企业的战略部署，与业务部门、相关职能部门协同，为企业经营提供新思路房地产所有权类型及其权能，为企业提供服务和保障。
