编者注
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文：张茵茵
来源：杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）
青年节这天，我们来聊聊青年人最关注的话题：性。
杠杆游戏看到中原地产研究中心公布的最新统计数据，很是火爆，里面提到，4月份，全国50个最大城市土地出让金2842.2亿，同比增长83.4%！这个增幅，意味着房价又要往上跑的节奏？
许多分析和报道都大致如此，但并未详述。
这份报告的具体内容尚未查到，不方便详述。不过中指院也曾发布过2018年4月份全国300个大中城市土地市场交易报告。
各个研究机构的统计口径可能不一样，数据可能会有些差异，今天我们就以中国指数研究院的报告为依据，来看看影响房价的一大因素——土地，是如何波动的。
4月土地成交环比明显下降但同比明显增加，地价降温
我们先来看一下整体的情况，如下图所示：
图1. 2018年4月全国300个城市土地市场状况 数据来源：中国指数研究院
从上图1可以看出，4月份土地供应量较3月份略有减少，而成交量环比大幅下降31%，这和3月份土地供应量较大有关，毕竟3月份刚过春节，大量市民对土地的需求得到释放，4月份又恢复正常。
4月土地供应量同比继续大幅增加，符合预期，平均楼面地价同比下跌近10%，但环比仍上涨近20%。
不过地价同比下降似乎无法阻挡部分城市房价的强势，部分二线城市房地产市场的火爆这里就不详细讨论了，这和需求增长有关，也和政策变化息息相关。
当然，一线、二线、三线城市的住房条件有所不同，这也会反映在土地市场上。如下图所示：
图2. 2018年4月各城市土地市场状况 资料来源：中国指数研究院
更为明显的是，一线城市平均楼面价同比下降了一半，下降了近60%!溢价率也持续下降，说明调控在一线城市还是很有效果的。
经历了去年房价上涨潮后，二线城市今年在调控的影响下土地市场也出现降温，从土地成交面积同比来看，平均涨幅超过30%，房价也相对平稳，小幅下跌4%。
相比之下，三线城市似乎在波动中继续升温，成交面积环比下降40%，但平均楼面价格略有上涨。而从同比来看，供应量增加，成交面积减少。楼面价格也是一二三线城市中唯一同比上涨的城市，涨幅达26%。这意味着什么？
此外，一线、二线、三线城市整体溢价率同比均有较大幅度下降，尤其是三线城市，下降幅度达34个百分点。可见各线城市土地市场已逐步回归理性。这是否有助于房价回归理性，还要看接下来政策如何变化。
看完Leverage Game列出的以上数据，你可能会对最近的很多解读有更全面的了解。
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楼面价前十城市 厦门涨幅领先 沈阳意外入围
总体来看，2018年4月份土地市场供需总体呈下行趋势，平均楼面地价较2017年同期有所下降，市场呈现降温趋势。
4月份住宅用地楼面成交均价前十城市以东部沿海城市为主，主要集中在长三角、环渤海湾地区，其中厦门成交最为抢眼，以25546元/平方米的均价领跑，高出第二名的1.3倍，上海则高出近万元/平方米。
图3. 2018年4月住宅用地楼面成交价前十位 数据来源 | 中国指数学院制图 | 杠杆博弈·张银银
大家都知道厦门的房价高的惊人，虽然在调控的背景下房价略有降温，但从4月份的数据来看，厦门已经大幅度碾压了北京、上海、广州等一批热门二线城市，看来房价还是挺高的。
厦门地价高企，主要原因还是土地供应不足。公开数据显示，2013年至2017年，厦门地价出现神奇增长一线城市楼市退烧，也是土地供应量最少的四年。供给量也大幅增加，或有助于缓解楼市紧张局面。
从土地出让金来看，本月杭州以178.7亿元的土地出让金金额高居榜首，比第二名的广州高出30多亿元。尤其是杭州，近年来发展势头迅猛，已经快要晋升为所谓的一线城市了。
杠杆游戏也曾分析过该市的人口吸引力，数据显示，该市前几年聚集人才资源的能力并不如外界想象的那么强，不过2017年，杭州市常住居民和从业人员参保人数的增幅明显，可见杭州的“网红”水平并非浪得虚名。
稍显意外的是，东北重镇沈阳4月份楼面均价为7099元/平方米，排名第九。
事实上，2017年沈阳的经济表现也有所好转，在经历阵痛之后，2017年沈阳经济重回正增长，实现GDP5865亿元，同比增长3.5%，而2016年这一数据为5460亿元，比上年下降了1.5%，同比下降了5.8%。
近期，沈阳在吸引人才方面不断有大动作。比如，中专以上学历的人才，可“零门槛”落户沈阳；来沈阳就业的大中专学生，可在人才站免费住宿10天；“订单”博士模式——博士生与沈阳市员工单位签订协议后，沈阳市每月给予2000元补贴……
力度之大，甚至低于重庆、郑州两地的最低人才认定门槛，让杠杆游戏玩家兴奋不已，不知道这三者之间，是否有联系呢？
十大重点城市中，一线城市供应量、成交较为平稳，杭州、重庆等热点城市涨幅明显。
我们来看看球友们最关注的十大重点城市前四个月居住用地供需情况。
图4 2018年1-4月十大主要城市住宅用地供应量 数据来源：中国指数研究院
如图4所示，前四个月总供应量方面，重庆依然排名第一，其次是天津、武汉、杭州、成都，以上都是比较热门的二线城市，而武汉、杭州更是去年成都房价上涨，没有大规模土地供应根本行不通！
加之北京、上海、深圳三个一线城市从去年开始开始深度调控，供应量在经历了一波上涨之后，继续保持平稳增长已属不易。
当然，并不是所有供应的土地都会成交。杠杆博弈注意到，重庆的成交量最大，这也反映出重庆房地产市场的热度仍未消退。武汉和杭州紧随其后。详情见下图5：
图5. 2018年1-4月十大主要城市住宅用地成交情况 图片来源：中国指数研究院
从图5可以看出，除了深圳数据太小可以忽略不计外，南京和广州是仅有的两个出现下降的城市，降幅分别为11%和13%。
溢价率方面，位列前三的重庆、杭州、成都4月的溢价率最高，这与这三个城市的楼市火爆基本成正比，不过相较于去年1-4月50%-60%的水平，三地的溢价率要低得多。
图6. 2018年1-4月十大主要城市住宅地价水平变化图片来源：中国指数研究院
总体来看，2018年已经过去4个月，供给侧调控的节奏还是比较稳健和积极的，一线城市稳步深化，二线城市持续跟进且力度明显加大，三线城市也在逐步落地，但三线城市楼面价格同比上涨的势头还是未能得到抑制。
不知道这反映到未来的房价上，会出现什么样的变化呢？
