深圳行动了起来
房地产市场突然传出重磅消息：深圳要开始囤货了。
8月7日晚间，深圳安居集团发布《关于征收商品房转为保障性住房使用的通知》，这意味着深圳也将启动“以购代建”模式，一方面消化市场存量，另一方面增加保障性住房供给。
该文件很简短，简单介绍了收集范围和收集财产的条件：
征收范围：深圳市范围内（不含深汕特别合作区）的商品房、公寓、宿舍等，优先考虑尚未售出的楼宇或可结业管理的单位。
住房条件：1.位置适宜。位于交通便利、配套设施较为齐全的区域，紧邻区域发展核心区，具备产业基础与发展优势。2.套型适宜。项目（房屋）主力套型原则上应符合本市保障性住房套型及面积（65平米以下）的要求。3.生活便利。周边交通便利长春楼市库存，紧邻地铁出入口、公交站，基础设施及生活配套设施等宜居条件较为完善。4.手续齐全。拟收购项目须四证齐全，确保项目合法合规，符合金融机构贷款要求。
政府回购商品房作为保障性住房，是今年5月17日政府的明确要求。
何立峰副总理5月17日在“全国做好住房保转工作电视电话会议”上强调：
有关地方政府要从实际出发，通过回收、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，帮助困难的房地产企业解决资金困难，在商品房存量较大的城市，政府可以合理价格收购部分商品房作为经济适用住房。
5月份重点关注库存大城市的商品房收储，强调的关键词是“酌情”和“局部”。在5月份定下的基调下，虽然还不清楚哪些城市会启动收储，但大家普遍理解应该以直辖市、副省级城市、省会城市和部分地级市等中心城市为主。
6月20日，住房城乡建设部召开会议强调：推动县级以上城市大力有序有效开展现有商品住房收购用作保障性住房工作。
这意味着收储工作已经从大城市延伸到县城、县级市。
华夏时报对此发表的回应文章标题尤为引人注目，“采集范围扩大至2884个县级以上城市”。
《中国新闻周刊》也用了一个格外醒目的标题：“1800多个县即将实施房屋征收”。
如今深圳开始去库存，意味着一线城市也开始落实去库存工作。
雷声大，雨小
深圳囤货消息一出，不少媒体、自媒体都表示这是重大利好消息，并用“王弹”“超重量级”等词汇来形容。
我们认为效果非常有限，不能帮助深圳消化太多库存，原因是囤货的谈判工作难度太大。
深圳目前商品房库存量为495万平方米，按照目前的销售速度，销售周期将长达22个月。
这不是我的主观判断，而是有客观数据支持的。
我们知道，在517新政强调存量收购之后，为促进存量收购，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励和引导金融机构支持地方国有企业按照市场化、法治化原则，以合理价格收购已建成但未出售的商品住房，用于分配或者租赁保障性住房。
但根据央行公布的数据，截至6月末，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元，也就是说只使用了121亿元。
同样，今年初央行批准1000亿元“住房租赁团购贷款”，支持成都、重庆、青岛、郑州、天津、福州、济南、长春等8个城市回购商品住房用作保障性租赁住房。
然而，据《中国新闻周刊》近日报道：截至2024年3月，1000亿元额度仅使用了20亿元。
种种数据证明，这次存储工作的难度并没有想象的那么简单。
困难很多，最大的问题还是价格问题。
回收价格是多少？
目前，多地已公布楼市收储细节，价格相当于周边商品房的50%以下。
这就要求买入价必须在40%以下，卖价太低开发商不会高兴，开发商要付地价，还要付各种建设、税费、安装费，如果以这个价格买回地，肯定是亏本的。
退一步讲，在目前的环境下，开发商即使愿意亏本，也可以打折卖给市场，何必卖给政府，还能得到这样的优待呢？
如果回收价格太高，政府就没有能力这么做。
不可能的原因之一是，保障房本身有痛点，不能像商品房那样自由买卖，因此售价比商品房低很多，如果政府再高价从开发商或业主手里回购，必然会亏损。
去年14号文件要求，保障性住房销售要微利，那么高价位怎么能微利呢？还不如政府直接划拨土地建设呢。
第二个不可能是，根本没有足够的钱以高价回购。
无法大规模推广
正是因为困难重重，5月份推出的3000亿元保障性住房再贷款资金，到6月底，只贷出了121亿元。
从理论上来说，“以购代建”确实是一举两得的好办法，既可以帮助市场去库存、帮助开发商回收资金，又可以增加保障性住房的供给，缩短供应周期。
但由于现实利益的制约，推进起来十分困难。
因此，通过“购代建”的方式很难供给保障性住房，最终还是地方政府自建才是主流，因为这种方式的成本是完全可控的。
“14号文”指出的定价机制是保本微利：
保障性住房规划建设应当遵循劳动者可负担、项目资金均衡、可持续发展的原则，由城市人民政府划拨土地并负责配套设施建设，实行市场化运作，按照保本微利的原则配置。
也就是说，划拨的保障性住房土地是地方政府直接划拨的，是零成本的，最终价格是综合考虑建筑成本、人工成本、税收成本，按照微利原则确定的。
这样的话，出售价格就会比周边的商品房低很多，这也是必要的，因为分配式经济适用住房的目的是为了解决中低收入者的住房问题。
14号文件明确提到保障性住房建设的两大目标：
一是加大保障性住房建设和供给，“使广大工薪阶层逐步实现居有其屋的目标，消除买不起商品房的后顾之忧，放开手脚去奋斗创造美好生活”；
二是推动建立房地产行业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产行业转型和高质量发展。
根据多个城市发布的细则，保障性住房价格基本为周边二手房价格的50%。
例如今年4月福州推出的首个保障性住房项目双龙新居，预计均价约5200-5400元/平方米（含简装），而项目周边商品房售价约1万元，是周边商品房售价的一半。
西安市6月份启动2710套划拨型保障性住房意向登记，主要包括位于雁塔区和浐灞国际港区的金泰逸景花园和湘湖湾两个项目，定价标准为划拨区域商品房价格的50%，每家庭限购一套，严禁将保障性住房改成商品房入市。
根据各地分配推进计划，未来将有大量分配型保障性住房入市。
西安今年预计推出1万台，广州预计推出不少于1万台。
去年底，深圳首批13个划拨性保障性安居工程项目开工，建筑面积75.7万平方米，共计1万余套住房。
此外，哈尔滨今年计划建设2000台，南宁计划建设4000台，佛山计划建设3000台，大连计划建设2170台，宁波计划建设4000台，郑州计划建设3700台，长沙计划建设1130台，南京计划建设2500台，贵阳计划建设3600台。
如果大量分配的保障性住房入市，将对本来就疲软的商品房市场造成重大冲击，这也是为什么本报记者一直认为，官方囤货，也就是把商品房回购做保障性住房，不能大规模进行。
保障性住房分配对商品住宅的影响包括销售量和价格。
半价配售经济适用住房的到来，可以满足低收入家庭的需求，至少分流市场一半左右的住房需求，使商品住宅的销售更加难以为继。
另一方面，与商品房售价相比，划拨经济适用住房价格只有其一半，价格上涨会直接对商品房造成压力。
相对于商品房，经济适用房的分配存在着明显的缺点，比如户型可能太小，容积率可能太大长春楼市库存，最关键的一点是经济适用房无法像商品房一样正常流通。
14号文件还规定，公有住房要严格封闭管理，禁止以任何违法违规方式将公有住房改为商品住房投放市场。工薪阶层购买的公有住房不得长期闲置，长期闲置、需要转让或者因离职离开机关、事业单位、企业的，当地政府要按规定予以回购。
但两害相权取其轻，两利相权取其重，面对价格优势，不少普通家庭还是选择分得经济适用房。
如果通过收储的方式将商品房或者其他商品住房改造成经济适用住房，成本太高。
改建后的经济适用房如果低价出售，根本无法收回成本，更别说盈亏平衡和微利了。
如果大幅降低开发商手中的库存价格，以最低成本收购，比如市场价是1万元每平方米，收购价格降到5000元甚至三四千元，看似解决了成本问题，但新的问题又会出现。
比如，可能使本来就低迷的商品房市场价格陷入混乱，造成“雪上加霜”。
从这个角度来看，大规模囤货的可能性较小。
