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资产世界注：本文经金融智库（ID：jinrongo2o）授权发布，作者：范志林。
1. 房地产信托融资盛宴落幕
近日，银保监会对部分房地产信托业务增长过快过猛的信托公司进行了约谈和警示，并提出五点要求。
1.增强大局意识，严格落实“房子是用来住的、不是用来炒的”总体要求，严格落实房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。
2、提高风险管控水平，确保业务规模和复杂程度与自身的资本实力、资产管理水平和风险防控能力相适应。
3、增强合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展。
4、控制业务增速，保持房地产信托业务增量和增长率在合理水平。
5.提升受托人管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化的金融服务。
银保监会表示，这些举措有利于遏制当前房地产信托业务过快增长的势头，有利于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场平稳健康发展。未来，银保监会将对信托公司的警示引导作为一项常态化工作，根据房地产市场的发展变化情况，及时开展政策宣讲，推动信托公司沿着正确轨道稳步发展。
据了解，继银保监会约谈部分信托公司后，近日，部分地区银保监局迅速行动，召集辖区内信托公司会议，进一步对房地产信托融资提出要求。
1.信托公司开展房地产信托业务须事先报告，监管部门逐一审核；
2、符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告才会被接受；
3.对前期报告因合规原因被退回的房地产信托业务，将严格追究合规审查责任。
不难看出，监管大幕已快速落下，自2018年年末开启的那轮房地产信托融资盛宴结束以来，下半年房企将面临资金面吃紧的局面，届时房企将不敢再守住库存、坐等房价上涨。
2.房价上涨迹象令人担忧
对于银保监会就房地产信托融资密集谈话，业内人士普遍认为，这是国家将进一步收紧房地产信托融资管控的信号，而此举或与抑制房价过热有关。
在去年国家多重房地产调控措施的压制下，去年底今年初各地房价基本保持相对平稳，部分前期房价上涨过快的城市，房价甚至开始出现松动回调的迹象。但在去年底今年初央行数次下调存款准备金率后，近几个月部分地方房价再次出现暴涨迹象。
今年上半年，北京、上海、深圳、广州等一线城市房价相对平稳，但苏州、杭州、合肥、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市则出现大幅上涨迹象，尤其是苏州房地产信托融资，短短几个月内房价普遍上涨超过20%。
这一现象显然与中央一再强调的“房子是用来住的、不是用来炒的”政策相悖，因此自2019年4月起，住建部已连续两次对10个城市房价过快上涨问题发出预警，海南、广州、苏州、合肥等地也持续加大房地产市场调控力度。
在6月13日上海举行的第十一届陆家嘴论坛上，银保监会主席、人民银行党委书记郭树清也专门提到“要正视一些地方房地产金融化的问题”。
郭树清指出：“近年来，我国一些城市住建部门杠杆率上升较快，相当一部分住建负债率已经达到难以为继的水平。更为严重的是，全社会新增土地资源的一半都投入到了房地产，房企过度融资，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步提高，也助长了房地产投机。”
他还总结道：“房地产市场区域性很强，不同地区房价有涨有跌很正常。但房子是用来住的，不是用来炒的。历史证明，过分依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都会付出惨重代价。靠炒房来理财的居民和企业，最终都会发现不划算。”
在中国金融圈，郭树清一直都是实力派人物，有“铁面无私”、“拆弹专家”、“郭旋风”、“改革斗士”等外号。如今他是身兼银保监会主席、人民银行党委书记两个重任的金融界人物。他在陆家嘴论坛上的发言，可以看作是对房地产过度金融化的警示。
3.房价应保持高位横盘
从近两年的房地产调控政策来看，国家显然希望房价长期保持稳定，既不暴涨，也不暴跌，最好保持在高位，不涨不跌。
关注房地产市场的人会发现，这两年的房地产政策看似摇摆不定，但有一个很明显的规律，那就是只要房价稍微上涨，政府就会开始调控，房价稍微下跌，政府就会出台政策刺激。这说明政府强烈希望房价维持在现有水平小幅波动，坚决反对房价大幅波动。
国家之所以这么做，除了保持整体经济稳定之外，也是为了最大程度地兼顾各方利益，因为房价的大涨大跌，会引起财富的大洗牌，到时候，一部分人赚得盆满钵满的同时，也必然会有一部分人血本无归。
第一，房价若暴涨，尚未买房的年轻人和低收入群体买房将更加困难，除了进一步拉大贫富差距，也会增加社会的敌视情绪和底层民众的绝望情绪，最终落得香港社会的下场。因此房地产信托融资，国家不希望房价继续暴涨。
其次，如果房价大幅下跌，大量借贷买房的人会被银行要求增加抵押物，从而导致他们无法还款甚至破产，引发系统性金融危机，因此国家不希望看到房价大幅下跌。
最好的情况是房价保持稳定，这样既可以保护已经买房的人，又可以保护还没有买房的人，还可以打击炒房者。因为如果房价保持不变，炒房者每年不仅要承担约 5% 的房贷利息，还要承受通货膨胀的影响。加起来，他们每年会损失约 7%。
按照这个温水煮青蛙的策略，只要房价高位平稳超过五年，那些加了高杠杆的炒房者必将亏损惨重，而那些已经买房的和还没买房的，则会幸福美满，这样的局面才是最好的结局。
