香港买房新手系列（七）
未来18区哪些区会出现飞速增长？官方对2030年香港房价有何解读？
在之前的小白系列中，我曾介绍过新界作为全港房价最低的地方，并在2021年取得了不错的成绩，元朗区和欣澳小学成为房价最高的地区之一。香港房地产交易量。
（绿色越深，音量越大）
问题是，这18个地区中，哪一个将成为2022年、2023年、甚至2030年香港房地产最受欢迎的地区？元朗区及欣澳房价为何暴涨？
★☆ 接下来解读香港政府发布的《2030年规划愿景与策略》
●香港政府发布的《2030年后的规划愿景与策略》中，比较重要的一点是中央“十四五”规划中的“大湾区一体化发展”、“提供美好生活”环境”和“技术发展”。这些“国家”的概念是密切相关的。
●1.香港政府在官方文件中多次提到“解决预计约3000公顷的土地短缺”和“改善密集的旧区”是首要任务
●换言之，香港未来将会有更多的旧区改造和新区建设，最终目的是改善居民的居住环境，为“老龄化”人口提供更好的保障。
●根据香港政府报告的数据香港地区房价，我们刚才提到的九龙、港岛等传统住宅区的密度已经达到顶峰。而正如之前文章多次介绍的那样，香港的房屋平均寿命已经达到了30年。目前已有近20万套车龄超过50年。因此，旧区改造势在必行。当我们阅读该文件时，我们发现香港作为“金融中心”和“贸易中心”的通常经济目标并没有主导本文。
●换言之，香港下一个最重要的目标是改善香港市民的居住环境，并将其置于经济建设之前。
2. 其次，香港作为大湾区重要组成部分，带动周边地区发展。除了此前赋予香港作为金融离岸中心的“传统”责任外，香港协会还承担起共同营造新技术发展环境的责任。创造经济增长新动力。
3. 第三个重点是香港将打造可持续发展城市，包括环境改善、可持续建设、更多就业环境。
接下来我们就来看看各位香港移民以及想要在香港置业的朋友们都关心的话题：
●香港土地供需分析香港地区房价，了解香港最新土地规划，以及新界西为何成为2021年香港最受欢迎地区。
●文章提到：
“考虑到楼宇老化问题预计将在未来数十年加剧，预计2019年至2048年期间将重建约37万个公营及私人单位。在《长远房屋策略》的预测期内，预计将重建约37万个公营及私人单位。 2020年年度进度报告（2021） 假设2030年后（即2031年至2048年）私人住宅重建预计将超过25万个单位。这意味着，相对于仅重建的假设，重建的强度在长期内预计会增加2021年至2030年期间，每年将重新开发约4,000个私人单位，从2031年至2048年，每年将重新开发约4,000个私人单位，平均近14,000个私人单位。”
●对于香港二手房来说，这意味着特殊旧区预计将成为未来改造的重点，但主要建设时间将放在2031年之后。
●供应方面，短期预计1,340公顷土地主要包括已推动或处于较成熟规划阶段的发展项目，包括粉岭北、古洞北、洪水桥/厦村新发展区、及东涌新市镇。扩建工程、启德发展计划、锦田南发展计划、元朗南发展计划、钻石山「综合发展区」用地、前采矿用地、部分粉岭高尔夫球场发展、选定棕地组团发展及假设现有住宅单位数目建筑物重建后可以建造
●除启德外，这些地方都离港岛较远。稍后我们会介绍这些领域在香港房地产的表现以及目前的增长趋势。
●政府的中长期土地规划是什么？
●可见，未来土地供应最多的地区为：交椅洲人工岛、新界北部新市镇、以及北部都会区发展策略下的新增土地
现在香港的一个中心将来会变成两个中心：
●中心一：维多利亚港都会区涵盖(a)香港岛、九龙及荃湾/葵青区的现有市区，以及(b)中部水域的交椅洲人工岛。从经济活动来看，该都市区在金融、商业等方面具有相对竞争优势。
●多次提到的“交椅洲人工岛”在哪里？
“我们的基本构想是在交椅洲附近的中部海域填海约1,000公顷的人工岛，并通过综合规划，成为香港首个大型碳中和社区。未来的人工岛预计将为香港提供15万个碳中和资源。” 26万套，可容纳约40万至70万人，其中包括约100公顷的第三个新商业核心区（商业核心区3），提供约400万平方米的总商业建筑面积，并提供约20万个就业机会。”
●“未来的人工岛将以新界西北-大屿山-城市交通走廊为支撑。这条交通走廊将以东大屿山铁路为骨干，穿过交椅洲人工岛和欣澳，连接西并辅以一条连接交椅洲人工岛和港岛西的新战略干道，以及连接欣澳和新界西北的规划中的十一号干线，成为西部经济走廊。”
● 交椅洲周边西部走廊的落成及投资，也解释了欣澳及屯门西的成交量在2021年尤为火热的原因。
（后续我们也会介绍这些区域的房产。）
●中心2：北部都市区
北部都会区面积约3万公顷，涵盖元朗及北区，包括香港及深圳，设有七个边境管制站（即深圳湾一号、落马洲、落马洲支线、罗湖、文锦渡、香园围及沙头角）边境地区。从西到东，北部都市区包括几个主要的发展集群和相关的交通建议，以改善可达性和互联性。北部都市区人口众多，当地就业机会多，丰富的文化和自然资源提供了充足的生态休闲/旅游场所。它将重新定义香港的空间发展模式。其地理位置也有利于创新科技产业的发展。
●除了这两个区域外，还有两个走廊：
●西部走廊：
●西部经济走廊充分利用香港西部的国际门户功能和交椅洲人工岛新商业核心区带来的机遇。走廊北起新界西北、中部为北大屿山、南至交椅洲人工岛，并新增新界西北、北大屿山、交椅洲人工岛等主要经济枢纽。
●东部知识走廊
●东部知识科技走廊涵盖各种现有/规划中的创新及科技相关发展项目，包括大学城、高科技及知识型产业机构（如香港科学园、将军澳及大埔工业村、数据中心和研发机构）等待
●东西走廊比较：虽然东部走廊和西部走廊同等重要，但西部走廊可以看作是连接港岛、建设新经济枢纽、政府投资较多、与香港相连的通道。现阶段深圳南山区较为活跃。西部走廊连接地区增长趋势更加明显、加速。
津津德尔总结
●香港2030年未来规划的主要目标是： 1.改善香港居民的居住环境 2.推动大湾区整体发展 3.建设可持续发展城市
●未来香港将建设两个城市中心和两条东西走廊。我们推测西部走廊和交椅洲人工岛是目前经济发展的重点。涉及元朗、屯门、欣澳、大屿山等地，也将成为未来香港房地产交易的重点区域。
文献参考：
+_booklet.pdf
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