北京大厦负责人
我是房屋经理，是你们这么晚才认识的购房顾问。我已经帮助超过7000个家庭购买了合适的房子，避免了购房过程中的陷阱。他们中的大多数人都实现了可观的财富增值。
客房经理曾任万科/中海等品牌地产公司区域总经理。他是北京为数不多的能够渗透从宏观市场到微观市场每一个交易环节的实务专家之一。还擅长全国城市房地产研究和北京政策与规划研究。
我在北京买了6套房子。我有超过16年的买房经验。我调查了 3,000 多个列表。我识大势，懂微观管理。
与其他自媒体不同，室长遮遮掩掩，让你摸不着头脑！客房经理是个踏实的人，只给你最有用的操作和建议。
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以下精选问答均来自“京楼方丈”知识星球。
1.星球会员提问：房东您好，最近有中介给我推荐了北花园社区的一套动迁房。价格很便宜，单价31000，但是要付全价。据说政府回收后就卖掉了。与住房管理部门签订合同，两年后颁发住房证。这可靠吗？动迁房有这种操作吗？
一家之主回答道：
没有首付是绝对买不到动迁房的。风险之大是你无法想象的。
首先，国家命令不允许无产权房屋的交易。这与小产权房类似，只是动迁房的属性与小产权房不同。这种房子只能全额付款或者分期购买，也就是说没有抵押条件。这种情况下，财务风险极高，因为你一下子把钱给了，但没有房产资本，你感觉是买的，其实是租的。这套房子的所有权实际上还是在原主人手里（因为村里签的搬迁协议是和村民签订的，你无法改变这个状态）。如果原主人用你的钱去做别的事，你会哭死的。而且没有政府回收的东西，所以不要听中介的。
其次，据说房贷两年还清，但谁也不能保证什么时候还清。北京并不是没有住不起房的安置小区。如果您无法将其取下，那么您将无法与原始所有者转让所有权。
最后，北花园附近的二手房单价为每平方米4万-5万元，便宜30%-60%。两年本钱就还清了，何必趁机利用呢？假设有这样的优势可以利用，为什么还要找中介呢？同一个社区的人比一般人更了解基础知识，所以村委会更容易更名。他为什么不把它卖给他的邻居并费尽周折找到一个中间人卖给你呢？这意味着他不敢卖给他的老乡，他的邻居也没有人敢买。
所以我想提醒大家，没有房产资金是绝对不可能购买动迁房的。我遇到过一些没有房产资金就买了动迁房的人，遇到了很多麻烦。最终，他们失去了几十年的积蓄。进去的人还蛮多的！不要自由！此类房产在星球会员信息中的“各类房产交易风险”中均有提及，请您仔细阅读。
2.星球会员提问：房间很棒。我看了亦庄线次渠地铁站附近的华鑫园。优点是离地铁站比较近。 17号线开通后，交通便利，但周边有点荒凉。配套设施不是很好，如果以后发展不起来的话，我怕自己会被困住，生活也不方便。你觉得那里值得买吗？您还有其他推荐的社区吗？
一家之主回答道：
亦庄新城将来一定会成为一个独立的区。 2019年底区划规划发布时，其未来定位和发展其实已经明确，名称也已与十三区分离。2019年1月，原西城区区长、区委副区长王调任调任北京经济技术开发区行政长官。这表明上级对亦庄规划建设的高度重视。亦庄新城规划包括现北京经济开发区，核心区为综合商务中心（亦庄线附近的荣京东街、荣昌东街、通津南路、京海南路）”，常称河东区。 ” ）和科技金融创新中心（北神树、磁渠北、磁渠北太湖马驹桥）。次区位于科技金融创新中心范围内。这也是2018年至今众多房企热衷于亦庄拿地的主要原因，就是因为其定位高、规划性强。但目前的问题是发展比较缓慢北京历年房价调控政策，主要是资金落实不够，也可能存在一些执行力问题。但从长远来看，亦庄潜力巨大，目前亦庄房价相比北京核心区仍处于较低水平。 17号线开通后，随着时间的推移，将会带动丰台、朝阳一批急需改革的人。入场。目前，那里不少新房尚未交付，商业、生活设施尚未配套。但一旦房屋移交、交通更加便利，那里的常住人口就会增加，配套设施的发展也会加快。详情请查看星球会员信息中的“北京规划信息”。
华馨园其实是通州的一部分。没有房子可以买，但是第二套房子需要通州社保三年。缺点是房子有点旧，周边有很多动迁房，生活设施确实不完善，物业一般。优点是户型不错，房屋可用率85%以上。你必须先向我解释清楚你的具体需求，然后我才能给你一些建议。
3、星球会员提问：楼主，学府大厦值得买吗？主要是为了自住。如果以后卖的话，价格会不会很差？如果是你，你会买南城还是学府大厦？
屋主回答：
如果是我的选择，我肯定会选择南城。但我现在不会买，因为价格太高了。
我买房子的时候不太注重居住质量。只要比大部分住宅高我都能接受，而且如果房子的位置和现价比较有优势，我就会买。因为这意味着这样的房子有一定的升值潜力，并且会有很强的流动性。而且我不太喜欢买新房，因为我不想支付土地的溢价。我买房的想法就是把房产当作可以随时套现/出售的资产。所以我们本质上是不同的，因为我们从不同的角度使用房子。当然，我并不反对买新房，是为了住得更好、更舒服。
总体来说，学府大厦是一个不错的楼盘。海淀可售的新房数量很少，地段好的更是稀缺。去年，连海淀幸福府一个歪楼的纯商业项目也成为了最畅销的项目。由此可见海淀的购房需求旺盛。中建是国有企业，品质已经提升，相信不会偷工减料。我也仔细看了这个项目规划的花园、立面、社区环境、建材、户型设计等，都不错。不过，这个地块并不是从南到北规划的，地块有点倾斜。再有就是公租房的建设，多少会让一些想买商品房的人感觉有些不舒服，不过好在有墙挡住，这样就不会出现类似郗辰原著小说那样的情况了。
从价格上来看，学府大厦其实并不是真正意义上的倒置。折后价格为每平方米10.08万元。目前该地块附近基本没有超过这个价格的二手房小区，但打折后的价格也可以考虑接近市场价。但如果以后想考虑更换的话，就必须以11.2的价格出售才能获得溢价。这个价格其实在北沙滩附近7年多的长期来看是有销路的。
所以，结论是可以买。这是一个兼具投资潜力和高生活品质的房产。至于我的选择，想法不同并没有对错之分。如果你想去看看新房，可以通知小吴。毕竟我在房地产行业摸爬滚打了很多年，还是有一些人脉的，所以或许能够提供一些方便。
4、星球会员提问：方先生您好，我刚加入星球。我是买房新手。最近一直在看你们的学习资料，疯狂的补充知识。我原本打算去年初买房，但家人一直叫我再等等。我自己也拿不定主意，而且当时工作也忙。当我回头看时，我感兴趣的住宅区几乎扩大了一倍。我真的很后悔没有早点做出决定。如果我现在买更多，我所付出的代价就相当于我生命中几年的代价。年薪，嘿嘿~
效仿你的例子，我最近也在观察房价。看来春节过后他们心情平静了一些？你认为它会回到一年前的价格吗？接下来会发生什么？您能给我更多指导吗？
屋主回答：
如果你错过了机会，那就错过了，不要太沮丧。去年，有很多像你一样的人因为价格飞涨而没有买车。很多人咨询我。还是要调整心态，不要让买房影响正常的工作和生活。
北京房价轮动具有周期性，基本每5-6年发生一次。上一次是2016-17年，当时还是普遍上涨，房价上涨了一倍多。由于房价过热，极易引发金融危机，政府无奈采取史上最严厉的限购政策，限制购房、限制贷款。这抑制了房价。优质社区矫正率为15-20%；普通社区较多，25%-35%；更差的几乎回到了2014年或2015年的价格。
事实上，北京去年的这一轮增长并不是普遍增长，而是分化越来越大。特点是核心板块、热门板块优质社区房、学区房涨幅过高，不少突破317的历史高位；实力稍弱的地区和品质较高的地区也普遍上涨。这些品类大多没有赶上高点，主要是补偿的作用；位置、配套、规划都不是很好，小区的住房质量也不是太高，根本没有提高多少。
从历史经验来看，历年北京市场价格都是由学区优质房和核心热门板块优质社区房引领，带动市场。从目前的市场情况来看，实际上弥补了一些非核心热门但邻近板块的涨幅。但从这两个月的网上二手房交易情况来看，市场已经趋于平淡，学区房板块也开始平静下来。只有望京、潮清等少数地方的二手房交易仍然像往常一样活跃，所以我认为后劲不会太大，但最好等到小阳春过后的五六月份再观察。
关于后续走势，其实我之前也说过，今年是受疫情影响的两年以来中国经济复苏和市场活力最关键的一年。因此，从今年1月份开始，国家陆续实施了降准、降息等有助于重振经济的行动，其中就包括刺激和促进房地产行业北京历年房价调控政策，因为去年只有房地产行业落后，GDP与去年同期相比不升反降。而且，房地产行业对实体经济的拉动作用也非常明显。以上考虑的是如何在不违背“房住不炒”原则的前提下，让房地产行业发挥经济复苏的作用，稳定市场、稳定房价。那么唯一的办法就是让尽可能多的急需人员、新改造的人进入市场，所以你也看到了，今年2月份，全国贷款利率下调，限购政策放松，户籍政策有所放松。根本目的是鼓励有实际需求的购房者入市，刺激经济、拉动消费。所以今年房地产调控不会太严厉，这也是经济形势决定的。北京这些年的调整，首先是受市场影响，其次是受政策影响。市场影响其实不大，因为北京一直不缺购买力。北京虽然限制了总人口，但并不妨碍其血液交换和外来人口的增加。首都太出名，优质资源太集中。 。其实后者的影响最大，那就是政策，也只有政策才能推动房价的回调。 317、736等都是活生生的例子。但我刚才分析了，情况不支持严厉打击，北京的管控已经很严格了，也有暴涨的情况。你不可能一锅子改变刚性需求，所以政府有两个问题。一方面，要促进经济维护。总体来说，一方面要保持稳定，控制房价，防止金融危机。但事实上，从这几天Gwy财政委员会的声明来看，可以看出政府选择了前者，主要是为了推动经济、维护大局，因为他们并不忽视后者，但提出适当的解决方案。 （详情请见我3月17日分享的星球日志）。也就是说，唯一能够推动严厉打击政策出台的口子，已经被其他手段暂时堵住了。因此，今年出台重大负面政策的希望不大，除非民众的抱怨能够传到最高官员的耳朵里。
我想你观察一段时间后就可以尽快上船了。不要再等了。如果您现在不购买，您所瞄准的社区的住房供应未来可能会增加更多。我一直看好北京市场。刚才说了，只要需求旺盛，购买力持续，供给明显低于需求（这里的供给指的是急需群体的供给和优质住房的改善） （确实太小了），长期来看，热门地区优质住宅区的核心住房供应量将持续上升，直至城镇化结束（至少需要15年）。具体参考请参考星球资讯《房长对北京买房的首要思考》
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