来源：楼面（ID：LoumianCN）
我刚从东莞考察回来。完整的东莞研究文章将在几天内发表。我简单说一下我看完之后的一些感受。
01
深圳房价热潮蔓延至大湾区
深圳的这波热潮也蔓延到了东莞，深莞已基本形成协同市场。
深圳依靠二手房业主继续逆价上涨。
东莞的供应结构以新建住宅为主。由于新房限价放开+高价入市+“产能扩张”概念的炒作，加上供需紧张，南城、松山湖、凤岗塘下等地的房价都在上涨。
这几天，我们看房的时候，很多项目都说：大户型只剩下几套，别墅只剩下几套，顶层公寓只剩下几套，没有房子了，没有房子了，没有房子了……。
东莞能够崛起，最关键的原因是供应少，供需紧张。
数据显示，5月东莞房价环比4月小幅上涨1%，同比上涨19%。 3万元以上的新房已成为常态。
东莞的增长甚至赶上了深圳。
据合富研究院统计，2020年5月，东莞新增商品房供应2550套，环比下降16%；网上签约4,452套，环比增长18%。
均价约22750元/㎡，环比4月小幅上涨1%，同比上涨19%。
5月份供需比仅为0.57，成交量连续三周稳定增长，创年内最高水平。供应短缺加剧，交易受到抑制，库存低迷助推房价上涨预期。
另外，不要低估东莞小企业主的购买力。他们也有需要改进的地方。
东莞曾经是当地小型开发商的聚集地，产品质量低劣。
但今年，越来越多的大型开发商进入东莞，新房项目基本压倒了当地的小开发商。
新房依托万科、华润金茂等大品牌开发商的光环，产品很受东莞人欢迎，销量不错，库存也很紧张。
虽然，你可能有一万个理由diss东莞，但到处都是工厂、农房，城市界面很差。镇区之间也存在严重的内部矛盾，交通基础设施太差，道路修得不好，地铁又远。为什么值3万/㎡？
但东莞的房价却涨得如此猛烈。东莞和深圳小企业主的热钱从购房者身上溢出。再加上供需紧张（一个镇里真正大开发商的项目只有三四个深圳大运城邦房价，而且主要卖别墅），稀缺性就在这里。
“供给”正在成为影响大湾区楼市的核心因素。
供需紧张的深圳、东莞已经走在了前面。主城区供需紧张的广州似乎已经做好了搬家的准备。
至于供应量巨大的惠阳、大亚湾，虽然因佣金高而依然受到青睐，但由于新房供应量大+卖不出去的二手房，难以突破。
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02
大湾区房价协同效应不断增强
深圳观澜涨到5万多，凤岗塘下也开始上涨。
而且，购房者也愿意为这种房价协同效应买单，用真金白银来提振林深板块。
购房者愿意为这种“房价协同效应”买单。为什么？
1、城市化程度高
严格来说，塘厦和观澜的城市界面并没有太大区别。
行走在大运城邦凤冈，商业区林立，还有东北师范大学附属益田小学。感觉和深圳一样。
深圳和东莞的无缝城市化在大湾区也很常见。
当你在高速公路上行驶时，长安和沙井没有太大区别，北郊和番禺没有太大区别，平山和惠阳没有太大区别。
多年的城市合作，让大湾区高度城市化。两个城市之间确实存在行政差异深圳大运城邦房价，但两者之间几乎没有断层线，也没有明显的板块撕裂的缝隙。
这是大都市区城市化的特点。但国内二线城市还没有达到这个城市化水平。从武汉到鄂州，中间有断断续续的村庄；从成都到德阳，中间杂草丛生，山林遮挡。 ;从郑州到开封，中间有大片的麦田。
2、人民财富水平高
长三角地区以藏富着称，大湾区的人民也非常富有。他们低调务实。当地的购买力可以推高城市个别地区的房价至二线省会城市成熟新区的水平。
也许有人会说：同样的价格只要3万多元，买下杭州未来科技城不是很好吗？为什么要买东莞凤岗塘下那些破旧的小镇呢？
然而，大湾区的人们在购房方面有一个天然的地域偏好，即愿意在自己的城市或隔壁的城市购买房子。
深圳人喜欢在深圳买，也会去离深圳近的东莞买。限购是徒劳的。如果你有本科学历，有半年社保的话，可以直接购买。
哪怕是一个不可能实现的“扩张白日梦”，也能让深圳人进入颅内高潮。
不仅是东莞，大湾区其他城市也有严重的地理偏好。
在佛山买北滘的人，会坚定地买北滘，不会去关心2.3万/平米的北滘和2.3万平米的成都天府新区哪个发展前景更好，或者哪个城市规划更好。
在佛山买千灯湖的人，会坚定地买千灯湖，不会去关心千灯湖3.2万/平方米和武汉光谷新区3.2万/平方米哪个发展前景更好，城市规划更好。
这种根深蒂固的地理情结，导致热钱特别集中在大湾区的城市，而不是说全国哪个地区值得购买或者哪里有差价优势。
所以，东莞的房价不仅是东莞人推高的，也是深圳自住+投资者推高的。
热钱涌入+供需紧张，酝酿了东莞的上涨。
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03
总结
深圳的缓慢崛起还在继续，这种“热度”开始向外蔓延。供需紧张的东莞紧随深圳之后价格上涨。下一个城市会是谁？
大湾区的城市还没有实现非常强的城市协同，所以房价领先了……
