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加强逆周期调节和政策储备，下半年存准降息仍有空间
这次会议明确指出，“当前经济运行面临新的困难和挑战，主要是内需不足，部分企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻”，进一步强调“疫情过后的经济复苏将是一个波浪式的过程。”一个发展的过程，曲折的进步。”看得出来，中央对当前经济运行面临的困难和挑战进行了深入研判。接下来，扩大内需、提振信心、防范风险等相关政策有望加快落实。同时强调“加强逆周期调节和政策储备”。预计下半年降准降息可能仍有一定空间。
没有提及“房子是用来住的房地产销售改善方案表，不是用来炒的”，而是强调及时调整优化房地产政策。核心一二线城市政策空间或将开放。
这次会议强调，要有效防范化解重点领域风险，其中防范化解房地产风险仍是重中之重。并强调及时调整优化房地产政策。
首先，这次会议草案没有提到“房子是用来住的，不是用来炒的”。今年二季度以来，房地产市场调整压力不断加大。多地新建、二手房价格均呈下降趋势，投资需求明显减少。当前市场背景下，更好支持刚性需求、改善需求仍是政策方向。 。
二是会议明确指出“当前我国房地产市场供求关系发生重大变化”，这与央行近期的提法一致。 7月14日，邹兰主任在回答记者提问时指出，“考虑到我国房地产市场供求关系发生了深刻变化，出台的政策存在边际优化空间”在市场长期过热阶段，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，落实因城施策，提高政策精准度，更好地支持刚性改善型住房需求。促进房地产市场健康发展。”
从当前市场阶段特征来看，2022年我国总人口将出现1962年以来首次下降，城镇化进程放缓。二十年来，我国人均住房面积大幅增长。目前每户平均拥有房屋接近1.1套，居民有基本的住房需求。已经满足了，房地产市场在新房高峰之后进入了下降阶段。中央近期判断房地产供需发生重大变化，意味着过去供过于求时期出台的政策也需要优化。
三是本次会议明确“及时调整优化房地产政策，运用政策工具箱落实因城施策”。总体而言，声明更加积极。预计房地产政策的优化仍将以因城施策的形式推进。近一年多来，二三四线城市的普通房地产限购政策已基本放开。目前，只有少数核心一二线城市仍然有严格的政策。因此，预计下半年这些城市的房地产政策将进一步优化，包括优化住房信贷政策、放宽郊区政策等。限购、降低交易税等
这次会议明确指出，“加大保障性住房建设和供应力度，积极推进城中村改造和‘休闲兼应急’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。近年来，政府持续推进保障性住房建设房地产销售改善方案表，加快完善住房市场+住房保障体系。预计城中村改造、盘活闲置资产也将是增加保障性住房建设和供应的重要途径。
7月21日，国务院审议通过了《关于积极稳妥推进特大城市城中村改造的指导意见》，指出“积极稳妥推进特大城市城中村改造”特大城市是改善民生、扩大内需、推动城市高新技术发展的重要举措。”高质量发展的重要举措，是坚持进取、积极稳妥，重点抓好群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患较多的城中村改造。成熟了就一项一项推进，落实了就一项项完成。真正做好事、办实事，必须坚持城市人民政府主体责任，加强组织实施，科学编制整治规划方案，多渠道筹措整治资金，高效综合利用土地资源协调处理好各方利益，把城中村改造与保障性住房建设有机结合起来。要充分发挥市场配置资源的决定性作用，更好发挥政府作用，加大城中村改造政策支持力度，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。 ，努力发展各类新业态，实现可持续经营。”
根据第七次人口普查数据，我国目前有特大城市（城镇常住人口1000万以上）7个，特大城市（城镇常住人口5-1000万）14个：这7个特大城市分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。这14个特大城市分别是：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沉阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。
总体来看，特大城市、特大城市加快城中村改造，有利于改善居民居住环境，也有利于扩大投资、带动房地产相关上下游消费。但特大城市、特大城市的城中村改造并不是“二次棚户区改造”。 。从实施目的看，更多的是特大城市、特大城市改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的客观要求；从推广节奏来看，将以成熟的方式进行，短期内很难对房地产销售市场带来任何影响。影响力集中；在主体责任和资金筹措方面，强调城市人民政府要承担主体责任，……多渠道筹措重建资金，……更好发挥政府作用，加大对城中村的政策支持力度积极创新重建模式，鼓励和支持民间资本参与。预计各地将在《指导意见》的基础上，结合以往经验和实际情况，完善并出台地方实施细则，“保留、重建、拆除”的比例也会有一定差异。
此外，目前各地待售住宅存量和闲置非住宅存量（商业办公楼、工业园区、工业厂房等）问题也较为突出。会议提出“盘活改造各类闲置房产”。一方面，政府可以收购现有的住宅物业进行出售。该项目作为保障性住房，将闲置非住宅存量转化为保障性租赁住房，增加保障性住房供应，提高资源利用效率。还可以帮助企业盘活现有资产，为企业流动性提供支持。
总体来看，本次会议释放了较为积极的信号。面对新的困难和挑战，宏观政策有望继续发力。房地产政策还有进一步优化和放松的空间。核心一二线城市调控政策进一步优化值得期待。当前房地产市场面临较大调整压力。中国指数数据显示，7月前三周，50个重点城市商品住宅成交面积较6月周均值下降超30%，较同期下降近30%去年。新房市场表现低迷，9个重点城市二手住宅销售套数较6月周均值下降约10%，较去年同期下降16.5%。如果核心一二线城市的政策能够及时优化调整，短期内重点城市的房地产市场有望逐步触底企稳。
图表：重点50城市商品住宅周成交面积及同比变化
图：九个重点城市二手房成交量周度及同比变化
