北京盈科（广州）律师事务所见习律师
审阅人：郭彦熙律师
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销售是房地产开发中非常重要的一个环节；同时，在大多数房地产开发项目中，开发商将销售工作交给专业的房地产销售机构。鉴于此，房地产销售代理引发的法律纠纷也层出不穷。在本文中，笔者将分析房地产销售代理的概念及其风险。
一、房地产销售代理的概念
什么是房地产销售代理？没有明确的法律定义。本文中我们讨论分析的房地产销售机构是指在房地产开发过程中，开发商将商品房的销售及一系列相关服务交给专业化的房地产经纪公司。
关于房地产销售代理的法律属性，目前存在两种观点：委托关系和中介关系。在实际操作中，房地产销售代理人不仅报告机会、为签订销售合同提供中介服务，而且具有中介合同的属性；同时，他们还协助营销策划、银行抵押贷款、客户办理入住手续、负责客户售后服务等，体现了委托合同的特点。相应地，在房地产代理销售合同中，房地产经纪人通常提供中介和委托等综合服务。如果确实需要确定该合同的性质，根据笔者目前检索到的类似纠纷的原因，笔者倾向于认为应将其归为委托。合同。
需要注意房产销售代理与中介机构之间合同关系的差异。在居间合同关系中，居间人不得代表委托人实施法律行为；而在房地产代理合同关系中，代理人可以按照合同约定代表委托人实施一定的法律行为。代理与中介在法律上的主要区别在于，代理人依据代理权代表委托人实施民事法律行为，必须独立表达意思表示房地产销售代理计划书，而中介人不代表委托人实施民事法律行为，且必须独立表达意思表示。仅报告合同。机会或合同媒介。
2.房地产销售代理常见法律问题分析
1、问题一：房地产开发商与房地产销售商对共有范围约定不明确怎么办？
参考案例：华粤园林投资（北京）有限公司与北京君致房地产经纪有限公司签订《独家销售委托合同》，约定甲方委托乙方出售其东北王工具厂全部住宅社区项目独家代理。 《独家销售代理合同》中关于销售分成的约定不能确定销售分成的价格范围，故应认定双方当事人对销售分成的范围约定不明确。
判断要点：合同如有漏洞，应予以补充。 《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人对质量、价格或者报酬、履行地点等没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；无法达成补充协议的，按照相关合同条款或交易惯例确定。对于当事人有关合同内容不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，合同法第六十二条第二项规定房地产销售代理计划书，价款或者报酬不明确的，应当履行按照合同订立时履行地的市场价格；依法实行政府定价、政府指导价的，按照规定履行。 《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者开展价格活动，应当遵守法律、法规，执行政府指导价、政府定价和依法制定的法定价格干预措施和紧急措施。 。因此，根据合同法第六十一条的规定无法补充合同的，法院应当根据合同法第六十二条的规定补充分享范围。
英熙律师建议：房产中介机构与开发商签订委托合同时，首先要明确委托类型是独家销售还是独家代理，然后需要明确代销合同中报酬的计算方法。销售代理合同一般采用佣金计算加保费分成的模式，在佣金支付期限、支付金额，特别是保费分成数额方面存在较多争议。销售分成的计算方法必须明确、详细、合理，避免出现协议不明确或协议本身矛盾的情况。
2、问题二：一方无故解除代理合同的，是否需要按照合同约定承担违约责任？
参考案例：甲方北京夏都融侨商贸有限公司（以下简称夏都公司）与乙方北京芙蓉江房地产经纪有限公司（以下简称芙蓉江公司）签署一份《销售合作合同》，约定：甲方委托乙方独家销售甲方开发的夏都融侨酒店项目房源，乙方提供销售人员，甲方支付乙方销售报酬；乙方向甲方支付200万元履约保证金；双方之间的通知应采用书面形式并亲自进行。通过提交或快递方式交付；一方擅自单方解除合同的，应当向对方支付违约金200万元。合同还约定了其他事项，但没有规定芙蓉江公司提供销售人员的具体时间。侯夏都公司以芙蓉江公未协助办理商品房预售许可证（表现为未及时提供销售人员及相关资质证明为由）书面通知芙蓉江公司解除合同）。芙蓉江公司提起诉讼，要求夏都公司单方面解除合同支付违约金200万元。
判决摘要：再审法院认为：夏都公司解除合同的行为不符合合同法第九十四条关于法定解除合同的规定。首先，芙蓉江公司拖延履行重大债务且经催告后未在合理期限内履行，不构成根本违约。其次，芙蓉江公司不构成根本违约导致合同目的无法实现。芙蓉江公司不构成根本违约，夏都公司行使法定解除权的理由不成立，应支付违约金。
英熙律师建议：开发商与房产中介机构签订房地产销售代理合同后，一方当事人行使解除权，必须符合《合同法》第九十四条等法律规定或者合同情形。否则，需要承担违约金。风险。同时，建议销售代理合同必须约定解除合同的情况和违约责任，以保护守约方的合法利益。
3、问题三：开发项目取得预售许可证前，房地产开发企业、房产中介服务机构是否可以向消费者收取购房意向（诚意金）和押金？
在实际操作中，存在大量开发公司或中介服务机构在开发项目取得预售证之前，通过认购的方式收取购房意见（诚意金）和押金的现象。这种行为是否存在合规风险？
根据《广东省商品房预售管理条例》第六条“预售商品房，应当取得商品房预售许可证”、第二十三条“预购人与预售人之间签订书面商品房预售合同，双方协商同意预售人在收取预购定金前，可以向预购人收取一定数额的商品房预购定金； ——预售人在收取商品房预购定金时，应当向预购人提供商品房预购合同草案。规定了收取定金的具体数额以及退还或不退还的具体办法”等规定。笔者认为，在收取预购定金时，必须依法签订书面协议；签订书面协议的行为应当视为预售商品房的行为。 ，这时候就需要取得商品房预售许可证。
1、同时，笔者注意到，广州市国土资源和房屋管理局发布了《关于开展房地产开发企业、中介机构违规收取购房意向金和购房押金专项整治工作的通知》（穗国房字[2009]1064号）明确规定：“一、房地产开发企业取得《商品房预售许可证》前，不得以任何形式对外出售商品房，签订商品房认购书” 2、房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，买卖双方达成意向的。购买商品房的，房地产开发企业或者购房人可以要求直接与对方签订《商品房销售合同》。房地产中介机构不得强迫购房者签署商品房认购书、缴纳保证金。双方同意签署认购书并缴纳一定金额的房屋定金的，应当按照《广东省商品房预售管理规定》的规定，并纳入认购书。约定收取定金的具体金额以及未按时签订商品房买卖合同的违约责任。”因此，广州对上述问题有比较明确的规定。
2.建议开发商或房产中介机构充分关注未取得商品房预售许可证而收取认购保证金、意向金、押金的合规风险。
4、问题四：如何定义成功的销售？
首先，在销售代理合同中，双方应对一次性付款客户和按揭贷款客户的成功签约标准做出不同的约定。一般付款标准是按约定支付首付款并办理贷款手续或全额支付房价。
其次，扩大法律问题，“跳单”能否要求赔偿？
什么是跳单？客户通过中介公司看房，达成意向后，离开中介，私下进行交易。这就是我们通常所说的“跳单”。
参考案例一：北京力家房地产经纪有限公司（以下简称力家房产）起诉购房者田女士“跳单”（指买卖双方通过联系方式联系后）中介公司的中介服务，跳过中介自行成交或委托其他中介公司办理过户服务），原因是经双方签字确认的《看房确认书》中规定。买家使用其提供的房屋信息需缴纳代理费。东城法院一审认定力家地产败诉，其《看房确认书》中的约定无效。
法院认为，田女士虽然签署了《看房确认书》，但力家地产未能促成房屋买卖，无权要求田女士支付报酬。关于《看房确认书》中的约定，田女士有权自主选择是否进行该房屋的交易以及是否选择利家房产作为交易中介机构的服务，且利家房产无权干涉。因此，《看房确认书》《相关协议》无效。
参考案例2：厦门M房地产规划机构有限公司与赖先生签订了《看房委托书》。 《看房授权书》规定，赖凤春承诺不直接或通过第三方与业主联系，并同意即使该房产最终被其亲友取得，也视为成功介绍龙杰公司、赖凤春仍需支付龙杰公司约定的佣金。后来的客户在没有充分证据证明受托人增加中介报酬的情况下，避开了受托人，与原业主完成了交易。
法院认为，从赖先生与龙杰房产公司签订的《看房授权书》的内容来看，该授权书具有中介服务合同的要素，且是真实的意思表示。双方之间，内容合法。 ，因此可以视为合法有效的中介合同。因此，本有效合同的终止，应依照合同法的有关规定办理。尽管M地产带赖先生看房时，赖先生并未与原业主达成交易协议，但此后，龙杰公司与赖逢春仍就房屋经纪服务进行了洽谈。龙杰公司向赖凤春提供的报价为：故双方继续履行中介合同项下的义务。
上述两个案例表明，购房者跳过订单能否索取中介报酬，主要取决于房产中介机构是否切实促成了房屋买卖交易。如果确实促成了双方的交易，那么即使购房者跳过订单，购房者仍然需要向中介支付费用。报酬。
从上述两个案例可以看出，中介合同关系中“销售成功”的核心认定标准主要在于“中介人是否成功促成交易”；尽管交易成功，但没有证据证明中介方促成了交易，且中介方仍存在无法索取中介费的风险；如果交易成功，并且有证据表明是中介促成的，即使订单被跳过，中介仍然有权要求中介费用。
再次，虽然上述两个案例从中介合同的角度分析了“成功销售”的标准，但笔者认为，在房地产销售代理合同关系中，如果双方当事人对成功销售的标准没有明确约定，可以参考上述标准来判断“是否成功”。销售”。
另外，需要注意的是，如果签约成功后合同终止或取消，是否算作成功销售以及佣金的计算，应在合同中明确约定。
参考案例3：清远城建房地产有限公司与广州名联房地产咨询有限公司商品房委托销售合同纠纷【案号：（2019）粤18民终827号；上诉法院：广东省清远市中级人民法院】。
案件基本事实：本案中，双方当事人的主要争议在于是否需要缴纳9套房子的中介费（其中7套房子因购房者原因被确定取消认购，2套房子因购房者原因被确定取消认购）建筑公司原因）共计196461元。城建公司认为不属实，无需缴纳相关费用；名联公司认为，其已提供证据证明涉案代理费的9套房子已签署《认购书》并收到定金，并确认其中2套房子确实已被司法扣押，据此，名联公司辩称，上述9套房屋中有7套是买方违约并取消，2套是城建公司拖欠并退还押金，故有权要求城建公司按照规定代理合同。共缴纳代理费196,461元。
裁判摘要：双方确实未结清代理费196461元。但由于双方当事人已经发生纠纷，且名联公司已撤诉，城建公司在一、二审诉讼过程中根本不承认代理费的存在。事实上，双方已经无法自行解决此事。因此，是否支付代理费、是否应支付，不能再以双方是否和解为准，而应根据双方提供的证据综合判断。对此，名联公司在一审时提供了相应证据，证明涉及代理费的9套房子均已签署《认购书》并收到定金，并确认其中2套房子确实已购买。司法扣押，并据此提出，上述9套房屋中，有7套被买受人违约注销，2套被城建公司违约注销，并要求城建公司共计支付按照合同规定的代理费支付方式支付代理费196461元。 。如果城建公司认为情况不属实或者该9套房子均未被退订，则意味着其已与上述9套房子的购房者签订了《商品房销售合同》或以其他方式处理。 （因为从签订《认购书》到二审开庭已经一年多了），那么城建公司只需提交相关的《商品房销售合同》或者其持有的其他相关证据即可向法庭提出，然后就可以进行证明和反驳。但直至本案二审开庭审理时，城建公司仍无法提供相关《商品房销售合同》或其他相关处理依据。因此，从证据证明力来看，一审法院采纳了名联公司的证据，从而认定名联公司的说法与事实较为相符，据此支持了名联公司要求城建公司支付代理费的请求。双方合同中约定的九套房子费用。 （其中因购房人原因被确定取消认购的房屋7套，因城建公司原因被确定取消认购的房屋2套）合计196461元并无不当，本院依法予以支持。城建公司请求驳回名联公司的上诉请求。因理由不充分、证据不足，本院依法不予支持。同时，即使城建公司在一年多的时间里没有对前述9栋房屋进行任何后续处理，造成这种不确定性的责任也在于城建公司，城建公司应该自行承担责任并承担相应后果。不良后果。
英熙律师分析：如果合同没有明确约定如何办理取消或退房的代理费，一旦发生取消或退房，委托人仍存在需按合同规定支付代理费的风险。建议相关合同方关注相关风险，并在合同条款中做好适当的风险控制。
