笔者日前路过皇后大道东一间房屋中介公司，看到湾仔位置优越的29平方米洋房以890万港元售出，即每平方米30万港元。
去年春天，该地区的平均房价刚刚超过19万港元。当然，这可能是一个极端的例子，并不代表香港整体房价走势。
香港二手房价格月月创新高
上周香港公布了四组数据，或许可以为香港楼市走向提供线索。首先是反映香港二手楼价格走势的两组数据。
3月29日，中原城市先行指数CCL创下174.94点的新高，周环比上涨0.54%，连续两周累计上涨2.4%。
当日，香港物业估价署编制的私人住宅整体指数最新数据为364.1点，按月上涨1.6%，为连续23个月上涨，为历史上最长的上涨波。
自2016年11月以来，该指数已连续16个月创下历史新高，房价同比上涨16%。换句话说，过去16个月，香港楼市每个月都创新高，每个月的价格都不一样。
大户型房价涨幅明显，中小户型房价涨幅放缓。
具体来说，香港大型公寓的价格上涨速度更快。
主要反映豪宅（大户型）市场状况的CCL（大户型）最新报182.90点，连续两周创下历史新高。该指数周环比上涨4.83%，连续三周上涨7.34%，明显跑赢中小股。
事实上，从最近一轮行情21周上涨来看，覆铜板已录得15涨6跌，其中8只创新高，累计涨幅达16.27%，明显高于整体覆铜板和中小板。同期规模的覆铜板。前者累计上涨10.22%，后者累计上涨8.99%。
从今年第一季度香港房价走势图可以看出，第一季度房价逐月上涨。 3月份中小户型房价涨幅放缓，但大户型上涨曲线变陡，3月份直线上涨。
楼市情绪将继续顺理成章
如果只看香港本地楼市的供需基本因素，房价的走势是符合其内在逻辑的。土地供应没有大的改善，二手房供应依然紧张。卖家敢于涨价，买家蜂拥而至。
此外，政府预算中并没有提及今年将出台楼市调控措施，这让市场大为放心。
香港分析师认为，房地产市场的飙升将持续下去。然而，香港是一个小而开放的市场，极易受到外部因素的影响。虽然楼市的主要供需主体是当地企业和当地居民，但资金价格无法就地决定。
抵押贷款利率是影响房地产市场的最大因素
3月份美联储开始连续加息，两地利差拉大，势必导致香港融资利率上升，意味着楼市按揭贷款利率上升。
如果全球金融市场波动加剧，大量资金流出香港，本地利率可能会加速上升。重要的是，对香港房地产市场影响最大的单一因素是抵押贷款利率。
上周有两组数据可以说明利率对香港房地产市场的潜在影响。
一项数据是，与楼市抵押贷款相关的1个月银行间利率已经连续第五天上涨，上周三甚至超过了1%的水平。虽然有季节性因素，但趋势引人关注。
另一个数据是，香港金管局上周三发布的货币及金融稳定半年报告称，去年第四季度香港家庭债务占本地GDP的比例升至70.2%，创下新高。
香港住宅物业市场前景仍不明朗
报告认为，随着房价上涨，购房负担进一步收紧，房价收入比和收入杠杆率也同步上升。
房价收入比从2016年第四季度的15.9升至去年同期的16.4，高于1997年峰值14.6。收入杠杆率也升至74.1%，远高于长期杠杆率。学期平均成绩为50%。
综合这四组数据可以看出湾仔城房价，当前香港楼市正经历着楼价上涨、房屋按揭利率上升、家庭债务上升并存的情况。从趋势上看，三者之间的关系是一种相互恶化的“紧咬”关系。 “关系紧张且脆弱。
一旦国际金融市场出现动荡，资金利率快速上升，后果显然不会乐观。
正如香港金融管理局所说，目前香港住宅物业市场的前景仍不明朗。短期内房地产市场可能存在支撑因素，但长期来看仍面临一些阻力。
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