作为全球房价最高的十大城市之一，香港楼市一直对市场变化敏感。
尤其是美联储决定降息的消息传出，沉寂已久的香港楼市有望迎来新机遇。
当地时间18日，美联储结束为期两天的货币政策会议，宣布将联邦基金利率目标区间下调至4.75%至5%，即降息50个基点。这是美联储2020年以来首次降息。
该主任分析认为，从历史上看，除非遇到重大经济危机，美联储在开启新的降息周期时很少会降息50个基点。
美联储主席鲍威尔在华盛顿出席新闻发布会
图片来源：新华社
降息周期启动对市场的影响
图片来源：网络
为什么降息对香港楼市来说是个好消息？
这是因为香港的联系汇率制度。每当美联储降息时，与抵押贷款相关的银行同业拆借利率（Hibor）也会随之降息；接下来，可以预见的是，存款和债券收益率将会下降。热钱势必更倾向于寻求购买大宗商品和固定资产，市场购房需求大幅增加。
美联储加息趋势及当前利率
图片：菜花社
过去三年香港利率走势
图片：菜花舍
知名国际金融巨头摩根士丹利也发布报告称，在美国降息利好因素刺激下，香港楼市将在2025年出现周期性复苏，房价将反弹5%。
摩根士丹利预计明年香港楼市将反弹5%
图片：星岛头条
美国降息后，老百姓最关心的问题是什么？
导演认为有两个：
1. 香港楼市对此次降息有何反应？
2. 香港楼市哪一类买家将从本轮降息中受益最多？
在今天的文章中，导演将详细分析这两个问题。
降息对香港楼市及按揭贷款影响预测
图片来源：今日连线
市场情绪提振
2023年以来，香港楼市成交量持续低迷。
2023年，香港物业市场整体楼宇销售合约登记数量跌至1991年以来的最低点，仅有58,023宗。与此同时，二手房销量也创下28年新低。
2023年香港楼市将“重伤”
图片：香港01
降息后，这种情况将会改变。
尤其是一些优质项目，价格会快速恢复；不少开发商已加快部署新一轮的上线计划。
综合市场统计，9月份香港共有8个新盘推出。
香港计划9月份推出的新项目汇总
图片来源：网络
最新的交易情况也非常可观：
启德阳明三期首轮销售中，投资者占比约40%。
在屯门宜兰的出售中，投资者的比例也达到了40%左右，可见投资者对新发展市场的积极性。
新市场活跃，投资者入市较多，尤其是长线投资者。
屯门宜兰新项目共收集超过5,800张选票，超额29倍。
图片：香港01
但另一方面，降息也抑制了部分购房需求，不少潜在购房者可能会观望。
中原地产数据显示，上周末香港十大屋苑成交11宗，较上周减少1宗。大多数买家采取观望态度，等待美联储降息的时刻。
尽管部分购房者持观望态度，但下半年楼市整体将呈现稳步上升的趋势。
会德丰副主席黄光耀保守估计，下半年成交量在6000至7000套之间，全年有望达到15000套。
黄光耀：下半年开发商将抓住降息利好消息
图片来源：网络
买家成为赢家
楼市中哪些类型的购房者将受益于本轮降息？
答案显然指向两类人，一类是现有的房贷业主，另一类是准备买房的首次购房者。
BelgraviaPlace 订阅开始销售并在 4 小时内售罄
图片：中原地产
对于现有房贷客户，尤其是持有H房贷（Interbank Offered Mortgage Plan）的房贷客户来说，降息已经开始，银行利率持续下降香港楼市分析，实际利率跌破利率锁定限额后，将节省更多利息。
而对于使用P房贷（基于最优利率的房贷计划）的业主来说，他们也会感受到银行调整最优利率后的好处，减轻房贷还款压力。
此外，对于目前打算购房的购房者来说，除了享受利息支出的减少外，如果银行降低H房贷的利息锁定限额，申请房贷时的收入门槛也会降低。
H按和P按的区别
图片：抵押贷款回扣
此外，改善买家、内地及海外买家也将受惠。
改善买家可以在出售现有房产时获得更好的价格，并在购买新房产时享受较低的抵押贷款利率。
房地产市场疲软
图片：香港经济日报
对于内地及海外买家来说，汇率优势也愈发明显。美联储降息可能会导致美元贬值。与港元相比，内地及海外买家购买香港房产可享有汇率优势，进一步增强吸引力。
受内地买家支持，香港楼市上半年成交6,117宗，大增70%创新高
图片：香港商报
因此，可以说，本轮美联储降息周期对香港楼市的影响，各类购房者都会不同程度地受益。
总监个人认为，香港楼市已准备起飞，降息已至，万事俱备。
最后，我想提醒各位买家，香港楼市仍处于低迷状态香港楼市分析，但香港租金近年不断上涨。对于有余力的朋友来说，成为租房岳父或许是一个选择，但切记不要强调自己的所有财富。
*图片、视频均来自网络。本文由香港房屋研究所原创。转载请联系香港房屋研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
如果您对香港买房有任何疑问，或者想分享自己的买房经验，欢迎扫描下方二维码添加主任微信或者直接在后台留言哦~
导演期待你的每一个故事，也很乐意解答你的问题！
你在看吗？
