2020年，全国商品住宅价格收入比为9.2，较2019年的8.7略有上升。2020年房价收入比上升的主要原因有以下三点：房价较前两年收窄，总体涨幅还是比较大的；二是受疫情影响，2020年城镇居民人均可支配收入增速出现明显下滑，收入增速小于房价涨幅；第三，我国人均住房面积不断增加。按照往年增速计算，2020年城镇居民人均住房建筑面积将达到40.5平方米左右，预计2021年全国房价收入比将小幅下降。展望2021年，在国家“十四五”发展规划“房子是用来住的、不是用来炒的”的背景下，房地产政策仍难预期大幅放松，商品房需求不会大幅增加，成交量也难以预期。很可能维持2019-2020年的水平。在高位盘整格局中，全国商品房成交均价持续上涨，年涨幅在5%左右。 2021年，预计全国城镇居民可支配收入同比增长9%至10%。房价涨幅收窄，收入增速扩大，房价收入比小幅回落至9左右。
易居研究院副院长杨红旭表示：随着2020年房价收入比创历史新高、2021年仍处于高位，全国各地尤其是热点地区的房地产调控，不应放松，热点城市应继续严控。房价上涨。
一、房价收入比的计算方法和计量标准
一、房价收入比的概念及公式
房价收入比是指住房总价格与家庭可支配收入的比率。关于房价收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，本报告所使用的数据均来自国家统计系统。商品房特指一手住房，不包括二手房，但包括销售型经济适用房和安置房。房子。房价收入比具体计算公式如下：
注：根据国家统计局公布的数据，2016年我国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，2018年为39平方米。从前几年的增速来看， 2019年城镇居民人均住房建筑面积达到40平方米左右。
2、房价收入比衡量标准
虽然房价收入比是一个通用指标，但其合理范围并没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计显示，家庭收入在999美元以下的国家（地区）（最低收入家庭），平均房价收入比为13.2；家庭收入在3000美元至3999美元（中等收入家庭）的国家（地区），平均房价收入比为9；在家庭收入超过1万美元的国家（地区）（高收入家庭），平均房价收入比为5.6。各个国家（地区）房价收入比数值高度分散。这96个地区中最高为30，最低为0.8，平均为8.4，中位数为6.4。一般来说，在发达国家，当房价收入比超过6时房价收入比最低的国家，即可视为泡沫区域。
欧美国家的房价收入比既包括新建房，也包括现房（交易量远大于一手房），大多数国家采用按单位计价，取房价中位数和家庭收入中位数。我国目前只有全国一手住宅统计数据，按面积计价，房价和家庭收入都是平均数。而且，由于统计困难，家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，低估现象普遍存在。因此，我国的房价收入比与欧美国家的可比性并不大。结合我国实际情况，我们认为全国房价收入比在7.0-7.5的合理区间，7.0以下为低区间，7.5以上为高区间。
2.中国房价收入比趋势分析
一、新建商品住宅价格涨幅收窄
2020年，全国商品住宅成交均价9980元/平方米，同比上涨7.5%，涨幅比2019年收窄1.2个百分点。
回顾历史数据，房价从2004年开始大幅上涨，2008年受宏观调控和经济下行影响，房价出现20年来唯一一次下跌。随后房价在2009年强劲反弹，涨幅在2010年达到24.7%的历史峰值。2014年初，房价开始告别高速增长期，增速维持在5%至9%之间。 %。直到2014年，受经济环境影响，房地产市场降温，增速也创下六年来新低。 2015年以后，在政策利好、股市利润向房地产市场转移等多种因素推动下，一线和重点二线房地产市场回暖，同比增幅房价已达到“十二五”期间的最高水平。 2016年，在去库存政策利好刺激、资产短缺、人民币贬值的背景下，大量资金涌入楼市，房价涨幅进一步扩大至近七年来的最高水平。 2017年，新一轮调控下，热点城市新房定价受到限制，房价涨幅收窄。 2018年，随着上半年三四线城市及部分热门二线城市销售火爆，加上部分城市放宽了高档住宅预售证审批，全年——商品住宅成交均价同比涨幅再次扩大。 2019年下半年，全国楼市普遍降温，部分城市新房优惠促销力度加大，商品住宅成交均价同比收窄。 2020年，受疫情影响，我国经济增速放缓，商品房交易均价涨幅持续收窄。
2、受疫情影响，城镇居民人均可支配收入增速下降。
2020年，全国城镇居民人均可支配收入43834元，比2019年名义增长3.5%。受疫情影响，增速比上年回落4.4个百分点。数据显示，1999年以来，全国城镇居民人均可支配收入增速总体呈上升趋势，2007年达到17.2%的历史峰值，随后波动下行。虽然2010年和2011年出现小幅反弹，但自2012年以来增速持续下滑，2015年至2019年保持在8%左右。2020年，受COVID-19疫情影响，我国GDP增速降至2.3 %，城镇居民人均可支配收入名义增速也回落至3.5%。
三、房价收入比小幅上升
根据上述房价收入比公式计算，2020年全国商品住宅房价收入比为9.2，较2019年的8.7略有上升。总的来说，主要有以下三个原因：价格与收入之比的上升。一是房价涨幅虽然较前两年有所收窄，但总体涨幅仍然较大；二是受疫情影响，2020年城镇居民人均可支配收入增速明显下降房价收入比最低的国家，收入增速小于房价涨幅；第三，我国人均住房面积不断增加。按照往年增速计算，2020年城镇居民人均住房建筑面积将达到40.5平方米左右。
从房价收入比的绝对水平来看，处于较高区间，创20年来新高。在当前2016年以来楼市的短周期上涨过程中，房价收入比的上升趋势与2004年至2009年（除2008年外）的大市场走势较为接近。再往前看，2004年至2009年经济增速较高，GDP增速超过9%，人均可支配收入超过11%（2009年除外）。 2016年至2019年，GDP增速持续低于7%，人均可支配收入增速在8%左右。 2020年，受疫情影响，GDP增速和人均可支配收入增速分别回落至2.3%和3.5%。可见，本轮房地产上行周期的房价上涨，经济和收入支撑不足。
4、预计2021年全国房价收入比小幅下降
展望2021年，在国家“十四五”发展规划“房子是用来住的、不是用来炒的”的背景下，房地产政策仍难期待大幅放松。商品房需求不会大幅增加，交易量很可能维持2019-2020年的水平。在高位盘整格局中，全国商品房成交均价持续上涨，年涨幅在5%左右。主要原因是：一是预计2021年全国大部分城市除部分地区外将继续降温，成交均价涨幅也将继续收窄；其次，与特定城市不同，全国房价粘性较大，容易上涨。很难跌倒。本世纪仅在2008年全球金融危机期间小幅下跌。今年，尽管受到疫情不利的情况，全国商品住宅平均成交价格仍上涨7.5%。预计，只要国内外形势不发生明显变化，2021年整体价格仍将比2018年呈现上涨趋势；第三，由于价格变化滞后于成交量，2018年以来全国商品住宅销售面积增速较往年明显收窄。市场已经处于相对稳定的局面，预计2021年楼市成交量小幅下降，成交均价小幅上涨。
随着疫情得到控制，我国经济在2020年第二季度快速反弹，第三季度继续快速复苏。四季度GDP增速达6.5%，创两年来新高。我国经济复苏势头良好。国际货币基金组织、经合组织等国际机构预测，2021年我国GDP增速将达到8%。从历年城镇人均可支配收入名义增速与GDP增速的关系来看，前者为1-2较后者高出几个百分点。预计2021年中国城镇居民人均可支配收入名义增速预计将达到9%-10%。
综合以上因素，预计2021年全国房价收入比将小幅回落至9左右。随着2020年房价收入比创出历史新高，2020年仍处于高位。 2021年，全国特别是热点地区的房地产调控不能放松，热点城市要继续严格控制房价上涨。
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