近日，针对房地产企业发债受限、理财资金流入房地产、部分房地产ABS暂停等情况，中国证券投资基金业协会发布《登记管理规范》4号文件私募资产管理计划，直接受阻16年私募资产管理计划注册 随着房地产热点城市的落地，房地产融资渠道有回归信托的趋势。在当前形势下，房地产信托是一种很有前景的融资方式。
同时也应该看到，2012年以来，随着我国房地产调控政策的收紧以及房地产信托业务赎回风险的不断显现，房地产信托的风险也受到越来越广泛的关注。注意力。本文将从融资模式的角度分析房地产信托的风险，并尝试提出有针对性的风险防范措施。
房地产信托融资模式概述
实践中，房地产信托融资有三种基本模式：直接向房地产开发商提供贷款的债务信托模式；以持有股权的方式投资房地产项目，开发商溢价回购投资的房地产项目。股权信托模式；投资已建成的商业地产，通过股权转让和回购实现收益的用益权信托模式。此外，混合信任模型在实践中也存在。
1、房地产债权信托模式
债务信托模式是最基本、最成熟、最主流的融资模式。信托公司通过发行单一或集合信托计划筹集资金后，在房地产开发建设阶段以过渡性中短期贷款的形式向房地产公司提供资金支持。
债务信托模式操作简单，但对房地产开发企业和项目要求较高。根据银监会《关于加强信托公司房地产和证券业务监管有关问题的通知》，债权信托模式要求项目满足“432”条件。 4代表房地产公司国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设用地使用证、建设用地使用证的要求。工程规划许可证、建设工程施工许可证齐全。 3号是指房地产公司的项目资本金比例需满足国家最低要求，即保障性住房或普通商品房项目的资本金比例不低于20%。不少于30%用于其他房地产项目的开发。 2是指房地产开发公司或其控股股东具有房地产开发二级以上资质。
与银行贷款相比，两者在规模、资金成本、贷款期限、对房地产企业的限制以及房地产调控政策的影响等方面均没有明显差异。资金成本甚至高于银行贷款。 。此外，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产和证券业务监管有关问题的通知》规定，严禁信托公司通过信托公司间接发放房地产贷款。相应地，房地产信托相对于银行贷款并无实质性优势，对房地产开发企业的吸引力也有限。
2、房地产股权信托模式
房地产股权信托模式是当前房地产信托业务的主流。该模式下，信托公司通过发行单一或集合信托计划等方式筹集资金，以股权收购或增资的形式向房地产开发公司注入资金。房地产公司承诺在一定期限后溢价回购信托公司股权。 。股权信托模式要求房地产公司拥有相对简单清晰的股权结构和较强的项目盈利能力。
3、房地产收益权信托模式
收益权信托模式几乎等同于资产证券化产品。通过融资信托 房地产 风险，固化、积压、沉淀的资产盘活变现，具有非常强的资产证券化功能。这种模式是迄今为止我国房地产信托基金最接近美国房地产信托基金的信托模式。
房地产收益权信托模式是指开发商将其持有的房地产委托给信托公司进行转让。信托公司通过发行信托计划筹集资金购买该财产的优先受益权。信托到期后，如投资者的优先受益权未全部清偿的，信托公司有权处分财产以弥补优先受益权的利益，而优先受益权所持有的次等受益权则由信托公司处分。开发商将延迟付款。该模式主要利用信托财产所有权和收益权分离的优势，通常采用股权转让、追加回购等方式，实现优质资源的整合和放大。实践中一般采用财产收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权或特定资产收益权等方式。其中，财产收益权信托是较为常见的模式。
财产收益权信托模式要求信托财产必须已建成并具备全部五证，产权清晰，有能力产生稳定的现金流。实践中，信托财产主要是商业财产。
4、房地产混合信托模式
混合信托模式涵盖债权投资、股权投资、信托收益权转让等“一揽子”策略，并根据不同时点的具体项目情况灵活确定信托资金的使用和退出方式。房地产混合信托模式主要是股权与债权的混合。该模式既具有债权信托和股权信托的基本特征，又具有其自身的灵活性和复杂性。在实践中，也存在股权和收益权的混合。信托公司设立信托参与房地产开发、租赁全过程，以达到降低风险的目的。混合模式的优点是可以根据开发商对项目资金的需求灵活设计交易结构。
房地产信托融资风险分析
（一）房地产信托业务固有风险分析
1、投机风险
房地产信托的发展是基于房地产业的发展。房地产是资金密集型行业，项目规模大、周期长、风险高，但利润率也比较高。在这种情况下，很容易出现投机风险。
2、市场风险
我国房价持续上涨，如果上涨幅度超过居民的消费承受能力，就可能存在泡沫，而且各个项目的销售市场情况也不同。市场风险已成为房地产信托所有融资模式面临的最大风险。 。数据显示，房地产低迷时期，房地产信托项目违约数量大幅增加。
3、政策风险
房地产行业深受国家宏观调控政策影响，房地产信托的发展受益于国家对房地产行业信贷政策的调整。但同时也应该看到，房地产信托融资渠道与主流融资渠道之间存在着权衡。主流资金撤离的地区也是风险地区，这也加大了房地产信托产品的风险。
4、操作风险
房地产信托业务具体运作过程中普遍存在前期尽职调查不力、交易结构设计不完善、投后管理不到位、抵押物价值判断不合理等风险。这些因素都是房地产信托业务的风险点。地点。
（2）各融资模式特有风险分析
1、股权融资模式风险分析
股权融资模式运作的关键在于融资房地产公司是否有能力在信托计划到期时回购股权。信托公司通过股权投资方式进入项目公司，必须承担市场风险。一旦市场不景气，无法通过股权转让退出，通过拍卖等方式变现股权可能无法保证其预期收益。
在该模式下，一方面，信托公司需要确保其在项目公司的控股地位，以实现对信托资金乃至整个项目运营的控制；另一方面，需要对项目未来的销售情况做出预测，这将直接决定融资公司的回购能力和项目股权的流动性。但在实践中，这种股权的本质本质上是优先股。对公司日常经营和人员任免没有决策权，也不实际参与项目的运营和管理。此外，信托公司普遍缺乏经验丰富的房地产管理人才。因此，在实践中，信托公司更多地通过监管来实现对项目的一定程度的控制。因此，管理风险是股权模型最大的风险点。
此外信托 房地产 风险，实践中，股权融资模式的交易结构大多是假股、真债，在诉讼中可能会被认定为真股。目前，假股真债模式已被严禁，这也成为当前股权融资模式的趋势。融资模式面临的主要风险。
2、债务融资模式风险分析
与股权、收益权模式不同，债务融资模式受银行信贷政策影响较大，政策风险较大。此外，由于债权模式以定期收取固定收益的形式获得投资收益，对项目的控制程度远弱于股权融资模式，造成很大的管理风险和道德风险。 。
债权信托模式主要通过设置抵押率50%左右的房产抵押、股权质押、第三方连带责任担保、设立独立监管账户等方式控制风险。此时，抵押利率的高低、抵押品评估价值的公平合理、抵押品权属是否清晰，对于信托项目的安全至关重要。
3、收益权融资模式风险分析
在收益权信托模式中，由于信托公司仅持有资产的收益权，资产的权利人仍为融资方，而我国目前尚无收益权交易的登记和披露制度，因此信托公司无法有效控制资产。当融资方处置资产时，信托公司将无法保证其预期收益的实现。实践中，信托公司主要通过在信托计划中设立担保物权来保障信托资金的安全和信托收益的实现。此外，实践中还可能存在抵押登记的“阴阳合同”方式，即同一信托产品同时签订产权信托合同和信托贷款合同。这时，如果借款合同的条款过于具体、详细，就有可能被认定为借款合同。
4、混合融资模式的风险分析
混合融资模式的交易结构一般较为复杂，不同组合的风险表现也不同。其中最突出的是管理风险和道德风险。
房地产信托融资风险防范措施
为防范房地产信托业务的操作风险，在信托尽职调查过程中，信托公司应当组织法律、金融、建筑工程等领域的专业人士对项目进行尽职调查。此外，信托公司应在信托公司内部设立专业的合规与风险控制部门，指定专业人员对项目进行监督管理，对交易对手进行跟踪和监督。
1、股权融资模式的风险防范措施
实践中，股权融资模式信托公司通过事后管理对项目公司进行控制，从而对信托资金的使用及后续银行贷款资金以及公司重大事项拥有决策权，从而保证资金的合理使用和项目公司的利益。按计划完成项目。主要通过向项目公司委派董事、财务管理人员或第三方中介人员对项目公司的印章、凭证、资金等进行监督，同时在设计信托计划的交易结构时，设置股权通过责任担保等第三方增信手段控制质押物及关联公司提供连带风险。
在上述一系列预防措施中，最重要的是管理。一方面，要有效控制项目进度和公司运营情况，聘请专业的工程管理机构和财务审计机构参与项目运营和企业管理。另一方面，要防控企业违法违规行为和企业道德风险，对企业担保、对外融资等重大事项进行监管，提高公司管理水平，确保信托资金安全。
最后，在交易结构的设计上，尽量以实物股份的形式介入，参与项目的实际管理，参与项目的收益分配。
2、债务融资模式的风险防范措施
实践中，债权信托模式主要通过设立房产抵押、股权质押、关联公司提供连带责任担保等第三方增信、设立独立监管账户等方式控制风险。
在设立抵押的过程中，一方面，信托公司首先要确保担保措施的有效设置，并及时办理抵押登记手续。另一方面，考虑到当前房地产价格高企的现实，为了提高信托项目的安全性，在产品设计过程中应考虑深度抵押，即根据信托项目的实际情况进行深度折扣。抵押有形资产的当前市场价值。一般情况下，如果用土地作为抵押，抵押率应低于30%；以在建工程抵押的，抵押利率应低于35%；以现房抵押的，抵押率应低于50%。
3、收益权融资模式的风险防范措施
实践中，该模式主要通过信托计划中一般受益权和优先受益权、所有者回购条款、第三方连带责任担保、财产抵押、股权质押等设计来实现风险控制。此外，物业租赁和经营性应收账款是信托项目的主要收入来源。信托公司必须设立独立的监管账户，并加强对账户的监管。
4、混合融资模式的风险防范措施
混合信托的交易结构相对复杂。信托公司一般会向项目公司委派董事、财务管理人员或第三方中介人员，对项目公司的印章、凭证、资金等进行监督，同时在设计信托计划的交易结构时通过以下方式控制风险：设置股权质押和第三方连带责任担保。同时与房地产公司签订协议，评估建设进度、销售情况等。
关于作者
黄晶晶主要业务领域为房地产建设、民商法律事务
