4月11日，东莞市住建局发布3月份网上签约数据。全市新建住宅均价创历史新高，首次突破3万每平方米。
至此，东莞楼市2023年一季度正式落下帷幕。
回顾一季度的新房市场，几乎所有数据都是向好的。供应量和交易量同比均有所增长。全市均价达到每平方米31081元。
但可以清楚地注意到一件事。这种兴奋不是阳光，而是局部加热和极化。
今年一季度的主要成交量一方面是由于市内和松山湖的几个热点项目的进入，另一方面是由于乡镇房地产的促销量。
至于房价上涨，明显是南城和松山湖豪宅组合带动的；但与此同时，不少外地城镇却不断降价，幅度惊人。
一季度末，市场出现疲软迹象。若剔除核心优质新项目，3月份全市访问量环比下降15%，认购量环比下降21%。
进入4月份，一手市场的寒意更加明显。截至4月15日，全市网上签约一手房仅有1167套。
因此，近期新一轮的刺激措施已经推出，比如公积金新政策、存款转移支付的实施、年度土地供应计划的发布等。
那么，市场后续走向将会如何？通过更多的维度、更详细的数据，我们会进行全面的分析。
前五名镇街占全市供应量的67%
南城、松山湖、沙田热菜支撑会场
首先，从供应和成交数据来看，一季度全市50%以上乡镇街道成交量较去年四季度增长，其中20%乡镇街道成交量增长超过 50%。
排名前五位的是南城、沙田、虎门、松山湖、昌平，合计占全市供应总量的67%。
这主要是由于新年以来，去年年底因疫情控制和限购限贷放松而造成的提前购房需求积压已被消耗。
另一方面，楼市的人气也开始变得更加集中。一是核心优质楼盘拉动，二是降价放量拉动。
房价方面，根据3月份最新网签数据，全市11个乡镇街道房价出现上涨，其余乡镇街道房价较去年均有不同程度下降。
其中，临深四镇全部下跌，跌幅最大；其次是水乡地区，5个镇街全部沦陷；松山湖地区，除松山湖外，其余城镇街道也出现下跌。
滨海地区，虎门长安上涨，厚街企稳，沙田下跌明显。市区内，除万江外，几乎所有乡镇街道均价均上涨。
东部工业园区面积相对稳定。
网签均价排名前五的镇街道分别是南城、东城、松山湖、长安、宛城。
南城的变化最大。今年3月网上签约均价约为5.69万/平方米，而去年参考均价约为4.65万/平方米。这主要是由于两位顶级富豪的进入，拉高了平均价格水平。
南城脱颖而出，京万汇、华润悦府抢眼
一季度，南城供应量约11.5万平方米，成交量突破9.5万平方米，双双位居全市第一，拉动了整个东莞市场的人气和价格。
这主要是由于追万汇、华润悦府已入市且销售良好。两个项目供应量接近约11万平方米，成交量约8.94万平方米。
平均注册价已超过6万元/平方米。此外，产品以大户型为主，总价已达数千万。
丨图片由粉丝提供
其中，秋万汇经过公证和抽签后两次开盘出售。 3月4日，433人首次抢购161个单位。 3月21日，310人抢购124套，全部抢购一空。
华润悦府首次注册均价6万/平方米，第二次注册均价6.3万/平方米，于3月27日正式开盘，推出约108套，销售率超过80%。
下一步，南城市场将继续保持强劲势头。
预计4月，中海远景也将首次开业，推出1号楼124-143间普通四房户型，目前该项目营销中心已开业。
|约143平四房，利用率堪比160平平层（户型创意效果图，仅供参考）
项目位于汇艺城旁，步行即可到达中心广场。该户型在今年的城市市场上具有独特的优势，集高实用性、高舒适度、高性价比于一身。
当然，南城乃至整个城市市场也都忧心忡忡。
目前几个热点项目已经消耗了大量的改善客户。即使首批项目热销，下半年该市新项目还会继续大放异彩吗？
松山湖出新风尚 松湖润福、松湖远安畅销
除了南城之外，松山湖无疑是另一个顶级区域。华润置地淞湖润府和华侨城淞湖远安是两个一直备受市场关注的热门项目。
两款主打产品基本都是三至四居室，建筑面积约96-143平方米。均价在5万/平方米左右，总价最低仅435万起。
这也与城市内的豪宅形成了差异化路线。今年，松山湖成为众多投资客户的新选择。
3月23日东莞沙田房价，华润置地淞沪润府率先开盘，推出403套，单价48000-53000元/平方米，最终售出率约80%。
4月8日，华侨城松湖远安首次开张，成为今年东莞第二家公证彩票。共有967组客户抢到357套，全部售空，均价约5.1万每平方米。
据介绍，该项目的主要客户来自松山湖及市区，也有来自滨海湾地区等地的高净值人士。
接下来，松山湖也将获得硬核利好，这将为后续楼市带来又一次提振。
4月19日，松山湖中央公园旁，2023WR001地块即将拍卖。地块的位置和质量都非常好。有望打破松山湖楼面价纪录，为松山湖增添一处豪宅储备。
沙田降价放量，碧海云天每平米降价新台币6000元
沙田的人气是短暂的，几乎全靠蓝天计划支撑。
该项目网上销售洋房面积约6.22万平方米，网上签约套数约486套，位列今年一季度东莞一手洋房成交量前1名。
热销的主要原因是价格到位。单价约为19000元/平方米，较去年直接下降6000元/平方米。加上0首付，成交还有免费车位等优惠。
当然，碧海云天的一些房子是背后开发商佳兆业旗下的“债债房”。其大幅降价和火爆销售只是一个特例。
目前，除碧海云天外，沙田其他新项目基本沉寂。前有厚街堵客，后有虎门强镇，沙田的突围之路依然艰难。
凤岗，破解林深新思路
在长期处于亏损状态的林深市场，万科今年成功带来了解决问题的方案。
大运万科城是凤岗期待已久的畅销新项目。首次推出198套，已售出90%。纵观整个东莞市，整体表现也十分可观。
万科的想法是充分挖掘凤冈临深的价值。项目位于大运新城，紧邻地铁，千亩湖景，配套齐全，通勤、生态优势明显。
|大运万科城靠近观井头水库，仅供参考
同时，万科也充分发挥产品力和性价比，推出80平米三房两卫和100平米四房两卫。单价仅2.8万每平方米，最终给广州、深圳的买家留下了深刻的印象。
可以说，与高峰期的35000+/平方米相比，凤岗主流房价目前已回归到较为合理的水平。只要住房需求依然存在，优质项目就有出路。
平房、别墅及房地产公司10强榜单
新房市场后续亮点依然突出
接下来，我们来看看其他各种榜单。
一手商品房成交前十名排名
前四名中，除沙田碧海云天降价放量外，其余均为今年入市的全新项目，包括京湾荟、华润悦府、淞沪润府等。
显然，市区和松山湖的核心新项目因其较强的保值能力和优良的住宅属性，成为高端购房者改善和更新的首选。
其次，市区内有优质项目，要么靠近市区，背靠TOD规划，要么品质过硬，单价也变得更加亲民，赢得了刚性需求的青睐。需求者以其综合优势。
拥有10万平米大花园，单价起价仅2.3万每平米；龙湖金地天耀地位于东莞站TOD；茶山一线江景碧桂园御景台。
|华侨城天鹅堡真实图片
预计二三季度，众多重磅新项目将陆续上市，新房市场仍将获得巨大支撑。
东城黄岐南山景新项目将是绿城在东莞的首个项目，玉山汇黄岐北最后一座南向山景豪宅。
南城今年有全市品王，距离市政府仅300米左右。
万江拥有户型极佳的80万平米巨型项目，以及龙湾一线江景大型平层项目。
|项目规划图，仅供参考
厚街中心区，沉浸式优质项目将于4月12日首次推出；纯四居室改善项目即将推向市场。
大岭山将有万科打造的TOD学校综合体，以及主打生态宜居的龙源森湖、翠龙湾。
许久没有推出新项目的石龙将在东莞站带来新的TOD项目。
滨海湾新盘中，首座商品住宅华润滨海湾润福将入市，打造润福3.0；虎门CLD将登陆新山湖市场。
|虎门CLD连片居住，仅供参考
一手别墅成交前十名
今年一季度，别墅成交量普遍较低，主要是别墅产品供应稀缺。今年没有新项目供应此类产品，目前所有剩余库存均在销售。
同样位居榜首的是沙田蓝海天光，通过特价及每单位约90万的高额佣金带动成交量。
其余排名靠前的项目大多拥有稀缺的景观资源、超高的可扩展性和高品质的住宅物业。
比如茶山碧桂园御景台江景别墅、塘厦虎山岛别墅以及最后一批城市花园别墅产品正在发售。
|金山悦树居生活
主要房企成交额前10名排名
总体来看，今年东莞市场仍以实力房企、央企、国企为主。
万科依然位居第一，市场份额为13.8%，遥遥领先。
今年，万科有6个全新项目，位置更中心、体量更大、产品定位更高端、产品覆盖更全面。基本上没有任何房地产公司可以比拟。
如果不出意外，今年东莞第一仍将是万科。
仅在市区，就有金山景、金万汇、金山汇四个新项目，主打豪宅；万科中天世纪水岸全周期建设三至四房，面积约89-198平方米。
同时，万科也更加注重与城市共同成长，通过打造TOD城市，系统性提升城市价值。
是龙湾约80万平方米的大型旧改项目，涵盖中小学、商业、酒店、写字楼、住宅等。
是大岭山北站约66万平方米的TOD城市，涵盖优质学校、商业、150米天际线住宅、公园等。
|大岭山北站TOD规划图，仅供参考
位居第二的是佳兆业，主要是沙田碧海云天降价销售火爆，且集中签约大量抵债物业，吸引成交量。
第三位是保利地产。凭借多区域战略，保利地产在东莞市场依然斩获佳绩。
|保利东莞布局图，仅供参考
目前，保利有两个新项目在售：龙湾保利首投卢湾、厚街保利和悦春风。它主攻改良和高端市场，其分量不容小觑。
第四位属于碧桂园，凭借新项目的顺利销售，仍能霸屏。
不过，碧桂园去年以来在一级市场没有任何动作，预计未来其在地产排名中的表现将会产生一定的影响。
第五名是华润置地。今年有东莞CBD的华润悦府、松山湖的松湖润府、滨海湾新区的滨海润府。三大新项目均位于核心区域，人气极高。
|华润悦府示意图，仅供参考
这三大新项目不仅是华润置地的高端政府项目，也是华润置地借力央企能力，持续深化东莞建设的举措之一。
目前，华润置地不仅是东莞CBD的综合运营商，而且正在建设滨海湾新区首个商业综合体。
与城市一起上升，成长到顶峰！华润悦府谱写东莞CBD未来序幕
|布局图，仅供参考
商铺及车位成交量激增
其他楼盘仍在下跌
与住宅地产的繁荣相比，今年一季度非住宅地产总体持平。
值得关注的亮点只有两个：一是商铺成交额同比增长75%；二是商铺成交额同比增长75%。二是车位交易量同比增长244%。
今年一季度前10名门店排名
排名第一的是淞湖碧桂园天专，在2021年东莞市新网上签约价值榜中排名第五。
项目位于大岭山，紧邻万昌路、石大公路。与松山湖中国散裂中子源关系密切，也受到外资客户的青睐。
排名第二的卓越华棠时光，位于棠下中心区，已售罄，目前仅剩少量公寓在售。
排名第三的九龙一号东莞沙田房价，毗邻东城东华中学和泰新医院。紧邻西坪、牛山新溪边村及东莞一号线，位置便利，配套成熟。
可以看到，热销店铺基本分布在各镇街的核心区域。只有周边地区成熟了，才有一定的消费潜力。
今年一季度Top 10公寓排名
热门公寓和商铺一样，需要有核心区为背，周围有成熟的配套设施，才有租赁和投资价值。
比如，你可以下楼去松山湖华润万象城，这是目前松山湖唯一在售的真正TOD上盖物业。
|效果图，仅供参考
值得一提的是，4月3日，
这将有效控制公寓供应，促进现有库存的消耗，有利于市场的可持续发展。
今年一季度十大写字楼排名
非住宅物业中，写字楼整体成交量最低，主要是因为东莞写字楼整体库存量很大，超过200万平方米，空置率较高。
第一太平戴维斯数据显示，去年东莞甲级写字楼空置率为54.6%，位居全国第一。
