这几天，珠海市民谈论最多的不是想去哪里，而是新晋地王、神秘买家和激动人心的楼市。
这源于7月15日下午的一场土地拍卖——据称是珠海有史以来参与房地产企业最多、房地产企业背景最强、竞争最激烈的土地拍卖。
经过30多家开发商的248轮冗长报价，金湾航空新城核心区一块近8万平方米的住宅用地以3950元/平方米的起拍价成交，最终以19050元/平方米。 ”，一举刷新珠海最高地价新纪录。
这个价格震惊了业界。不仅超越了今年横琴乃至广州的土地成交价格高峰，也超越了金湾的待售房价最高价。被誉为“面粉比面包还贵”。
这一轮以西部为中心的冲击波向后蔓延至主城区乃至中山等地区，刷新了人们原有的认知。
“这次土地拍卖的市场行为已经超出了市场规则和理性的范围，对于行业来说并不一定是好事。”一些房地产业内人士对此持保留态度。
一个稳定健康的市场是更多人希望看到的。
地价再创新高后众生亮相
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地王核心区：航空新城
当招标价格达到每平方米1.4万元时，航空新城各大项目将进入“收尾”时刻。据业内人士透露，中海左岸兰亭二期未来售价预计在2万以上。
拍卖当天下午，不仅是航空新城，斗门多个楼盘项目也宣布停售。金湾湖新路“五洲家园”房地产项目的起因是“装修标准调整”。德昌盛景地产售楼处则更直接：“现在不卖，具体涨价等领导开会讨论。”
距离航空新城不远，地产项目“旭日海岸”当晚做出决定：不封盘，每平米均价上调4000元，从16000元/平米到2万元/平方米。这也是珠海西部房价首次出现明显突破。 2万房产。
16日，二手房市场也在发生变化。西区不少业主打电话表示，暂时不会出售房产，有的甚至宁愿支付违约金也不愿出售房屋。
事后震惊珠海各区乃至中山楼盘
16日上午10点，中山坦洲仲恺华庭楼盘在珠海体育中心开盘。三小时内，400套均价14000元/平方米的房屋被抢购一空。南湾红树林别墅等不少城市地产项目选择利用这一天进行营销。
尽管动荡，横琴楼市却相对平静
横琴连城银地产售楼处，看房的人寥寥无几。销售人员表示：“楼盘价格没有上涨，短期内我们也没有收到任何涨价通知。一方面，横琴的楼盘项目都是大型地产商和央企，价格也没有上涨。”一方面，涨价较为谨慎；另一方面，目前横琴的情况并不像其他地区那么火爆。”
摔跤碰撞
投资购房者
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刚需购房者
进入市场？还要等吗？
看好珠海楼市的投资置业者将趁此机会入市。珠海新生地产一位房产顾问表示，16日已接待多个投资观摩团。 “他们都集体来到西部各大房地产项目，看中了就立即签订购房合同。”记者在采访中发现，“手头有房，等价出售”的投资置业者开始担心西部房价将被推向高位，逐渐暴露出楼市结构性风险引发房价下跌。
珠海刚需购房者普遍表示担忧。 24岁的珠海市民林先生毕业已工作一年，似乎陷入了两难的境地：“如果现在开始，如果房价下跌，你会损失很大；但如果你再等一会儿，如果房价继续上涨，你就买不起房子了。”
为什么这片土地如此受欢迎？魅力在哪里？
无论成交价格如何，一块住宅用地吸引了包括多家央企在内的30多家房地产开发商的激烈竞争，这在珠海土地拍卖史上尤为罕见。
16日中午，记者探访了金湾区这块“炙手可热”的土地。里面长满了草地，周边道路已经修好，没有其他配套设施。附近高楼林立，包括中海左岸的兰亭、中航花园等，保利时代、时代山湖海等住宅楼盘还不是很火爆。
”
产业潜力是重要因素
金湾是珠海未来经济发展的引擎之一，医药、航空、新能源等产业潜力正在快速释放。
金湾所属的西部生态新区已上升为省级战略。航空城的核心区现在就像主城区的吉大片区，但与后者相比，它有更高起点的规划和新的高水平配套设施。医院、学校、公园等配套设施取得实质性进展。再加上未来广佛江珠城轨、金海大桥、红河大桥、港珠澳大桥延伸等，这里的发展潜力巨大。
”
土地资源的稀缺和资金的快速流动推高了土地价格。
目前，主城区土地日益减少。金湾航空新城商住用地中，除了地王地块外，剩下的大片面积就是尚未完全理顺的明宏工厂地块。
“这块地，我最初估价是每平方米12000元，没想到竟然拍出了19050元的高价。”珠海左岸房地产咨询有限公司董事总经理李秉良感慨地说。
按此地价计算，该物业成本价将超过32000元/平方米，预计未来售价为40000元/平方米。短期内，金湾很难接受均价超过新台币3万元的房产。 19050元/平方米的地价应该在红河大桥、金海大桥开工和港珠澳大桥通车时出现。目前的地价将透支市场的消费能力。
“这次金湾的地价已经超出了市场规律和理性范围高房价是政府的阴谋，我认为对行业来说不一定是好事。”在一位房地产公司营销经理看来，该事件短期内对拥有土地和项目储备的开发商有利。但由此引发的楼价波动，从长远来看不利于珠海房地产市场的健康发展。同时，地王的出现将提高拿地门槛和成本，中小开发商将面临更大压力。
西区正在摆脱楼市萧条的角色
珠海环境宜居，区位优越，优势众多，在地王诞生之前，房价已连续六年上涨。
《中国百城房地产价格指数报告》显示，今年1月至6月，珠海住宅价格环比涨幅在2.04%至4.21%之间，4个月涨幅位居前十。在国内。新建住宅均价从1月份的14075元/平方米上涨至6月份的16432元/平方米。
其中，金湾区成为珠海市房价增长最快的地区。某房地产信息网站数据显示，金湾区新房每平方米均价从今年1月的11005元上涨至7月初的13668元，半年涨幅达24.2%。同期，香洲、横琴主城区增速分别为17.9%、6.3%。
种种现象似乎都表明，以金湾为代表的西部作为后发地区，正在摆脱楼市洼地的角色，与主城区看齐。
从销售量看，统计显示，今年1-5月，珠海住宅销售面积同比增长146.5%；住宅销售额428.38亿元，同比增长237.0%。值得一提的是，根据珠海商品房预售网数据，今年上半年珠海共网上签约住宅29553套，前五名楼盘均来自西区。
房地产投资也出现显着增长。珠海市统计局公布的数据显示，1-5月，房地产开发投资240.71亿元，同比增长62.9%。
“珠海楼市的发展不能简单地用GDP总量来衡量。”中国社科院城市与房地产研究室研究员李超表示，珠海的房价在珠三角城市群中虽不处于第一梯队，但宜居竞争力较强，并且得益于自贸区、港珠澳大桥等利好辐射高房价是政府的阴谋，近年来楼市基本面良好，未来仍有增长空间。
数据显示，今年前5个月，50.9%的非户籍居民在珠海购买住房（其中港澳人士约占全市15.7%），已超过珠海本地居民。珠海。
“如果珠海房价上涨的推动力是投资需求，那么可能存在房价上涨的结构性风险。”对外经济贸易大学金融学院教授高庆霞提醒。
“黑马”冲锋到底有何背景？
据在场人士回忆，在竞标过程中，有一家企业非常“嚣张”，无论其他企业出价多少，这家企业立即将价格提高了50元/平方米。
然而，最后一刻，包括万科、中冶、恒大、碧桂园等在内的多家知名地产企业“输了”。该土地被一家名不见经传的公司——“珠海崇丰房地产开发有限公司”收购。 （以下简称“冲锋”）。
冲锋的由来是什么？不少业内人士表示，此前从未听说过。拿下土地后，崇峰的代表一直保持着非常低调的态度。只咨询了后续手续后，他就匆匆离开了现场。
记者从工商注册信息看到，该公司成立于今年7月5日，距离拍卖还有十天。公司注册资本5000万元，自然人投资者仅有徐新、程晓秀两名。进一步查询发现，程晓秀系香港万基集团资产管理总监。
香港万基集团于2001年6月25日投资设立安徽万基房地产集团有限公司，注册资本2亿元。其前身是成立于1998年的合肥永臻房地产开发有限公司，致力于打造综合性房地产产业。开发、产业园区开发与投资运营、酒店开发与管理、商业运营、物业管理等领域的专业品牌。
2014年6月，万基集团珠海分公司成立，将发展战略拓展至珠三角地区。此次珠海拿地也宣告其正式进军珠三角地区。
万基集团官网，头条是《珠海金湾土地拍卖创19050元历史新高》的报道。
17日，记者来到冲锋注册地金湾区红旗镇南翔路46号。这里是国元证券的营业厅，没有任何与冲锋相关的标志。
查询国元证券信息显示，其大股东为安徽国元控股（集团）。国元控股（集团）是安徽省一家以金融业为主体的大型国有投资控股企业。
“我个人认为，这并不是巧合，冲锋如此非凡的举动，很可能有着非常强大且特殊的资本背景。”李秉良说道。
高价收购土地对谁有利？其背后的市场逻辑是什么？
近几日，业内传出一些传闻。有人认为，这是人为的“炒地”，主要是与其他房地产开发商合作，通过抬高房价来“套利”。不排除该公司未来撤退的可能性。 。
对此，李秉良不以为然。 “如果这家公司的融资成本很低，公司的开发能力足够强，能够拿出创新的产品，再加上市场保持持续上升的趋势，航空新城的配套市政建设不断事实上，珠海历史上曾出现过几次地价高于房价的情况，但我们从未听说过亏损。”
但他也表示，一般来说，政府与开发商商定的开发期限为3至4年。该项目开发销售期间，销售价格达到4万的概率很低，但达到3.5万左右还是有可能的。的。
“我个人认为，在这样的地价下，经济利润并不是这家企业发展的目的，只要能略有盈余，就可以接受，也可以接受亏损。重点可能是，至于企业还有其他需求吗？是公司在珠海的战略布局，一举获得知名度，还是有什么特殊的需求，比如在资本市场上的包装和发酵，没人知道。 ，但毕竟是有理有据，互联网经济动不动就烧上亿，大家不觉得很正常吗？”李秉良说道。
一旦“阴谋论”被消除，谁能从中受益？
地王的出现可以带来区域房地产市场的暂时繁荣，而受益最大的两个群体是前期拿地的开发商和已经购房的投资者。
表面上看，政府也是受益者，但政府未必愿意看到这样的交易结果，未来可能会适时调整土地供应政策。
虽然短期内开发商获得土地是受益者，但从长期来看，地价上涨将导致开发成本上升、楼市利润空间缩小、风险加大。
声音：地价创历史新高不利于产业发展人才集聚
中国社科院城市与房地产研究室研究员李超指出，对于珠海来说，房地产行业的繁荣对上游产业的带动作用明显，但也要警惕高房价对制造业等实体经济的挤出效应。
“珠海正处于先进制造业发展期，可以预见，高房价将对制造业等实体经济产生较大影响。”李超举了一个例子。前段时间，有消息称华为部分制造基地从深圳迁往东莞。这是有原因的，就是因为高房价提高了居民的生活成本和住房成本。高端服务业也许能够承受更高的土地和房屋租金，但一般制造业却很难承受。
更需要注意的是，房价过快上涨会加剧那些只想在城市生活的人的恐慌情绪，影响城市对人才的吸引力。珠海要加快发展，比以往任何时候都更需要人才，特别是高学历、高技能的人才。
有网友直言：“如果房价继续上涨，买房定居、长期居住在珠海的梦想只会离广大在这里打工的年轻人越来越远。即使他们做到了，不买房，新房销售价格的上涨也可能产生连锁影响。”带动了二手房和租金的上涨，导致经营成本和生活成本增加，这对于人才的聚集和行业的发展来说并不是一件好事。 ”
声音：设定拍卖价格上限并利用金融手段进行控制
今年二季度，“面粉比面包贵”的情况在热门二线城市屡屡出现，并成为全国现象。李超认为，从全国来看，房价呈现放缓趋势，但房地产投资并未下降。这也是珠海房价上涨的大背景之一。
记者了解到，珠海市相关政府部门对此高度重视，正在进行研究处理。李超表示，房价上涨对常住人口较少的珠海构成一定风险。他建议珠海进一步出台更加积极的房地产调控政策，确保楼市平稳健康发展。
他认为，调控房地产的目标可以从以下几个方面来实现：一是改变房地产供给结构，增加土地供应，适当将过剩的商业用地转化为住宅用地；二是进一步增加保障性住房供给，满足购房刚性需求；三是运用金融手段提高投资性住房首付比例和抵押贷款利率，抑制房地产投资和投机，保障刚性需求。
高庆霞表示，如果能够确定珠海房价上涨的主要驱动力是投资性需求，那么珠海就可以分析需求结构，出台有针对性的调控措施。
她认为，限购等行政措施的作用只是暂时的。珠海可以结合行政手段，推出一整套包括财政、货币、利率等措施的政策组合，对房地产行业进行综合调控。
在土地市场上，胡刚认为，广州的做法可以借鉴：在土地拍卖时，政府设定了上限。达到这个数额后，房地产企业通过配套设施进行竞争，如保障性住房、社区设施、绿化率等指标。这既可以避免地价异常高涨，又可以促进社区建设。
“四比面包还贵”在珠海并非第一次
2007年，中信地产以每平方米7700元楼面价收购珠海前山河西南屏地块，总价约46.5亿元。此时，珠海住宅均价为6351元/平方米。 2010年下半年，该土地项目竣工并投放市场，命名为珠海中信红树林湾，售价2万多元/平方米。
2014年，位于拱北九州大道白石路西侧的一块地块被中国铁建投资有限公司以1.64万元/平方米的价格收购，总地价18.47亿元。此时珠海的住宅均价为13000元/平方米。该土地项目后来被命名为中国铁路北站。 2015年9月开盘均价为28000元/平方米，目前已上涨至约36000元/平方米。
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