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魔鬼看不见的手
知乎上有一个热门话题：房价是怎么推高的？
有人说，因为调控，调控导致房价“越来越涨”。
有人说，因为中央，中央释放了巨额资金，却丰富了房地产，伤害了实体经济。
还有“阴谋论”称政府无意让房价下跌。事实真的如此吗？
在解释上述问题时，我们先来了解一个术语，“眼镜蛇效应”。
“眼镜蛇效应”是经济学中非常普遍的现象。
它起源于一个故事。
据说，一个地方的眼镜蛇非常多，以至于政府颁布了一项鼓励捕蛇的法令：谁能捕获眼镜蛇，就给予相应的奖励。结果如何？眼镜蛇越来越多。
为什么会发生这种情况？原来，普通人发现捕捉蛇太困难了，而且还不如饲养蛇来得快。于是，“眼镜蛇养殖业”就在这种形势下诞生了。当政府发现问题后，取消了奖金。农民们发现没有利润可赚，于是又纷纷放生眼镜蛇……
结果，眼镜蛇变得更加普遍。
“眼镜蛇效应”告诉我们：好的起点不一定会带来好的结果。当一项政策制定出来后，那些利用它的人就能以难以想象的方式击败你。
中国有句话叫“上有政策，下有对策”。这就是它的意思。
“限购令”一发出，有人会离婚；
如果不让新房涨价，KFS会收取茶水费、绑定车位、做装修合同，老百姓买不起房；
一旦拆迁资金到位，当地人就会想尽办法在哪里拆就在哪里盖房子……
政府每出台一项政策，都会因看不见的“魔鬼之手”的操纵而达不到预期的目的，有时甚至会起到相反的效果。
信贷是房价上涨的根源
房地产牛人任泽平曾表示，“房地产一定要讲逻辑，长期看人口，中期看土地，短期看金融”。
房价涨不涨最终取决于一个信号，那就是信贷的紧缩程度。有人说，要想控制房价，只要严格控制信贷规模就行了，对吗？
事情远没有那么简单。因为总有一只看不见的魔鬼之手，可以多次逃脱政府的监管。在利益的驱动下，催生了更加充裕的信贷，也给楼市注入了更多的泡沫。
回顾过去10年政府对信贷的监管，简直就是一部监管部门与银行斗智斗勇的血泪史。当然，这也是房价调控的博弈。
2008-2010：风风雨雨，金钱满天
2008年，美国次贷危机引发全球金融危机，中国不可避免。同年，房地产业低迷，土地拍卖失败，楼市下滑，经济增速严重下滑。
为了对冲危机，我国政府于2008年11月启动了“四万亿”刺激计划，主要推出了“进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施”。两年内计划投资4万亿元。
但最大的弊端是银行本来就必须听从中央政府的安排，获得相应的信贷额度。但在“四万亿”刺激计划中，取消了对商业银行信贷规模的限制。这本来应该流入实体经济和中小企业。资金流向房地产和地方基础设施等领域。
商业银行开始到处撒钱，地方政府的融资平台进一步走向舞台中央。与此同时，中央全面放宽房地产调控，个人房贷利率有所下调。
2009年，各地房价快速上涨。 2010年，国务院开始调控房价，瞄准高杠杆，提出首付比例由20%提高到30%、要求第二套房首付不低于50%等规定。同时，政府严格限制信贷规模和方向。房地产和地方政府融资平台暂时被切断，全国范围的地方政府债务查处行动启动。
10年后，房价终于停止了相应的下跌。
2011-2013：铁腕措施，危机四伏
但由于政府调控的强力作用，一些房地产和基建项目面临资金链断裂的风险，市场流动性十分紧张。
为了规避信贷管制，银行的各种非信贷资产业务（现金、企业营运资金、同业拆借等）诞生了。其中之一称为“银行同业拆借”，即银行之间相互借贷。为了获得更多的利润，银行将明显需要在短期内偿还的长期资金贷出，当资金需要偿还时，它们又互相借钱以备不时之需。
在股份制银行中，这种情况更为普遍。据抽样调查显示，当时杭州多家股份制银行的同业拆借占贷款的比例超过50%，最高可达70-90%。
2011年至2013年，养马原来设定了信用额度。按理来说M2总量会得到有效控制，但实际上M2增速却持续走高，一度令市场难以置信。根本原因是银行非信贷资产业务、同业拆解等不规范高房价是政府的阴谋，导致M2增多。
2013年6月，中央政府限制银行间拆借规模。在严厉的政策棒下，疯狂的银行终于不敢再闹了，开始夹着尾巴行事。 6月20日，银行间同业拆借利率Shibor升至历史新高13.4%（通常在3%左右）。在央行一反常态地未能干预现金紧缩之后，银行间拆借几乎被冻结。金融体系遭遇前所未有的现金紧缩，商业银行出现“钱荒”。
11月25日，人民日报披露一则消息：32个城市调查发现，17家银行停止房产抵押贷款业务，多家银行面临资金链危机。
出来混了，迟早要还的。
2014-2016：周而复始，往何处去？
信贷紧缩的破坏性影响是显而易见的。 2014年2月，国家统计局2月24日公布的数据也显示，1月份我国70个大中城市新建住宅价格涨幅年内首次放缓。当日，万科（股票代码：000002）暴跌6.6%，绿城中国（股票代码：03900.hk）市值也两天蒸发超过13%。
同年4月底，全国35个城市新建商品房库存创2010年以来近五年来新高。购房者观望情绪高涨，房地产企业销量增加的希望落空，库存压力较大的地方政府开始试探性放松管制。
遗憾的是，南宁、铜陵等城市打开限购之门后，市场依然没有太大起色，房价短期内飙升，随后再次下跌。 （这和兰州最近放宽限购是一样的。）说到底，限购对楼市影响不大。单纯的限购不会对市场造成太大影响。
然而，不火不火的银行发明了新业务，外包投资逐渐兴起，杠杆和错配的投资期限又卷土重来。零首付、消费贷买房的现象层出不穷。信托资金再次大规模流向房地产和地方政府融资平台。
此后深圳于2015年启动房价，2016年上海、北京启动房价，2017年推出二三四线。
你明白吗？在房地产市场的调控中，房地产只是配角，银行才是真正的参与者。如果银行信贷业务不能得到有效监管，不能阻止这只看不见的魔鬼之手，房价上涨的循环就永远不会结束。
2015年，央行痛定思痛，启动MPA管理机制，决定一次性对银行主要对外资产投资方式进行监管。魔鬼无形的手再次给我戴上了手铐。 2016年下半年，中央在中央统一部署下启动了金融去杠杆进程。在加强金融监管的背景下，效果正在逐步显现。金融机构同业业务增速放缓，货币衍生品效应减弱，M2终于迎来理性增速。
2019年：绝对没有洪水
纵观10年的调控，房价上涨只是表面现象，银行风险才是主要担忧。过去的一系列经验和教训告诉我们，适度宽松的货币政策是为了更有针对性地支持民营企业和小微企业发展，绝不能大量涌入房地产。
1月份降准以来，新增人民币贷款3.23万亿元，社会融资增加4.64万亿元高房价是政府的阴谋，均创历史新高。这件事也引起了一些声音的讨论。他们认为“新一轮量化宽松已经开始，M2增速可能重回两位数，房价将再次大幅上涨！”这种说法完全是无稽之谈。
对此，总理在2月20日的国务院常务会议上表示，“稳健的货币政策没有变，也不会变，我们坚决不让洪水淹没全国！”
总理表示：一个月内两次降准，不仅是响应市场主体的强烈呼声，也是因为我国存款准备金率高于全球任何主要经济体，还有充足的空间在这方面。此外，降准过程中流动性得到适当回收。
我们再来看看1月份的制造业指数。这里需要注意的是，PMI指数50是繁荣与收缩的分界线。当PMI大于50时，表明经济处于发展中；当PMI大于50时，表明经济处于发展中；当PMI低于50时，表明经济陷入衰退。
国家统计局数据显示，1月份中国官方制造业PMI较上月微升0.1个百分点至49.5%，连续第二个月跌破荣枯线。情况依然不容乐观。
因此，一个月内两次降准对于实体经济来说确实是一件好事。因为当前经济不太乐观，需要相对宽松的货币环境和更加充裕的流动性，这也有助于一季度中国经济的企稳。
但货币是否无限宽松？当然不是。 “降准过程中流动性得到适当回收”已经表明，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）将不再续展，货币政策不变。是稳健的。
因此，请不要理睬一些别有用心的人的谣言，请牢记一个结论。只要不发生洪水，今年房价就不可能大幅上涨！
