中国地标城市政策研究院关于城市房价二十年研究与趋势预测的文章已经很久没有更新了。原因很简单。几乎大陆所有一线、新一线及省会城市均已筛选分析；剩下的三四五线城市和中小城镇在各界心目中并没有良好的房地产发展前景。更重要的是，2021年房地产经历了过山车般的暴跌之后，行业拐点的迹象已经很明显了。未来中国城市的房价不就是“和尚头上的虱子，显而易见”吗？然而，如果任何想法走得太远，它就会变得偏执。房地产再不好，它仍然是关系国计民生的支柱产业。谁能想到，钢铁、煤炭、有色等曾经一度退居阴影的所谓“夕阳产业”，在全球疫情肆虐的今天，却从强劲的牛市中脱颖而出。只要人们对房地产的需求依然存在，这个行业即使黄金期已经过去，仍然会有经营波动和投资机会。尤其是现在，当谈到房地产预测时，公众只关注少数大城市。数百个地级、县级城市是中国房地产行业的沉默大多数。本文以湖南省郴州市为例，看看中国大陆普通地级城市的房地产前景如何。
▼郴州房价20年回顾：市场快速扩张，未来房价发展
回顾过去20年中国城市的房价，大家都知道结果：暴涨、房价暴涨。不同的是，中间的市场体验不同。每个城市房地产的个性化增长体现了城市的特色，直接影响着每个城市未来的市场走势。郴州市近20年的房地产表现大致可分为前十年两个阶段。近十年来，市场长期处于休眠状态，交易面积和交易金额都在适度、有规律地扩大。涨价波动空间较大，但绝对价格不高。近十年来，房屋交易面积、交易金额、房价加速上涨。
本世纪前二十年，郴州市房价经历了“横盘-上涨-横盘-上涨”四个明显的阶段。房价总是需要很多年的时间才能获得动力，然后才开始爆炸。
2001-2020年郴州市商品住宅平均成交价格（元/㎡）
①培育动荡期（2001-2005年）：本世纪前五年，城市房价徘徊在千元以下的低位，房价波动剧烈，反映出市场化初级阶段的不成熟。
②持续上涨期（2006-2012年）：经过几年的培育，房价开始连续多年上涨，市场进入价格平稳增长、量价齐升的成长期。
③徘徊调整期（2013-2016年）：连续四年横盘整理，价格停滞不前。
④快速上涨期（2017-2020年）：房价开始大幅上涨，突破多个整数关口。
2001-2020年郴州市住房年均增长
二十年来，郴州市住宅价格大幅上涨，波动巨大。反映在图表上，高低锯齿曲线交替出现。 2010 年之前，价格波动尤其频繁。尽管事后看来，绝对价格涨幅不大。但当时，近两年30-40%的价格波动对于开发和投资决策来说仍然是极其麻烦的。 2011年以后，价格波动幅度明显收窄。
2001年至2020年郴州市商品房销售面积（万平方米）
郴州市近20年的住宅交易区域也分为三个阶段，每个阶段之间的交易数据存在明显差距。 2010年之前，郴州市年住宅成交面积较低，面积不足130万平方米，反复涨跌。 2010年至2015年，住宅交易面积持续快速增长。 2016年至2020年，住宅交易面积增加到每年600万平方米的容量规模后，需求进入稳定阶段。
2001-2020年郴州市住宅销售额（万元）
郴州市近20年住宅成交额在2010年之前还只是一个小规模市场，但近十年来已有所发展。
金额仍低于20亿元。 2010年以后，长期横盘的住宅成交额开始直线上升。 2020年交易额将接近400亿元，20年增长280倍。与后期价格和成交面积的放缓不同，住宅成交金额的线性增长反映出郴州房地产的住宅档次已进入较高阶段。
▼郴州市城区房价特征：熊市特征明显，购房消费降级。
郴州市位于湖南省东南部，东与江西接壤，南与广东接壤。素有湖南“南大门”之称；全市总面积19387平方公里。辖北湖区、苏仙区2个市区，贵阳县、宜章县、永兴县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东县、安仁县、资兴市（市）9个县。根据2020年第七次人口普查数据，郴州市常住人口为4667134人。
经过本世纪前20年的房地产牛市，各个城市的房地产市场和初创阶段都发生了翻天覆地的变化。对近二十年来中国城市房价的历史回顾更具有文献参考意义。 2021年，房地产市场已经到了拐点，这预示着2021年后的房地产将呈现出与之前20年完全不同的发展特征。分析2021年及以后房地产市场的变化，特别是主要城市地区的房地产规律，可以为人们的房地产投资提供指导。
从郴州市近20年房地产走势可以看出，2016年至2020年五年间，郴州市住宅成交面积始终徘徊在6-700万平方米区间；房价增速逐年下降，反映出该市房地产增长已进入滞胀阶段。 2021年这个特殊的年份，郴州市区房地产各项指标普遍恶化，形势更加严峻。
2017-2020年郴州市土地交易明细
2017-2020年郴州市城区土地成交数量处于上升通道，开发商拿地意愿更加强烈。 2021年，城镇土地成交仅38宗，回落至三年前水平，未售地块多达20宗。
2019-2020年郴州市土地交易情况
2020年，郴州市城市土地交易面积232万平方米郴州房价，交易金额45.18亿元。 2021年，城镇土地成交面积132万平方米，同比下降43%；交易金额42.98亿元；同比下降5%，土地市场迅速降温。
2017-2021年郴州市住宅成交明细
近五年来，郴州市城区住宅成交情况弱于全市整体。 2019年以来的三年成交数量和成交面积持续下滑，2021年各项指标下降超过20%。郴州城区住宅成交高点出现在2018年，成交28,676套;到2021年，仅成交18288套，三年内减少1万套住宅，降幅不小。
2021年郴州市城区房屋成交量及价格
郴州市近一年住宅均价以2021年7月为分水岭。上半年，房价依然保持高位盘整走势。下半年，受房地产环境影响，房价急转直下，12月跌至年内最低点。全年住宅成交均价为5970元/平方米。全年成交均价较2020年、2019年同期分别下降6%、5%，房价下行趋势已显现，且较前期跌幅持续扩大。
2021年，郴州市城区住宅市场下行压力加大。市区新房成交中，除苏贤、五菱板块实现成交数量和面积小幅增长外，其他板块成交规模均大幅下降。城东、武陵、罗仙位列全市住宅前三名，且这三个区域成交量降幅小于全市其他区域。北湖、龙泉、南塔等市中心高价位区域郴州房价，供应量本就较小，但成交量下滑幅度更大。这反映出顾客购买力萎缩的明显下降趋势。
从住宅单价细分市场交易结构来看，2021年4500-5500元价位产品同比增速将达到8%。6500-7500元、5500-6500元价位产品同比下降35%分别为 % 和 25%。其中，最为严重的是售价8500元及以上的产品占比萎缩至1.6%，同比下降62%。可以看到，在以价换量的情况下，大面积产品的热潮已经退去，小面积产品又回到了上升通道。
从住宅物业总价结构来看，40万元至60万元产品保持快速增长，成为2021年唯一实现增长的总价段。总价120万元以上产品成交从悬崖上掉了下来。 40万至100万元左右的住宅是市场交易的主体，总价超过100万元的住宅面临着巨大的销售压力。
2021年，城镇住宅产品各面积细分市场成交占比由升转降。其中，面积100-125平方米的三居室牢牢占据主要成交位置。面积125-144平方米的三居室、四居室成交增速放缓26%，但仍占据成交第二名的位置。虽然80-100平方米和60平方米以下的比例达到9%以上，但同比下降了27%和10%。值得注意的是，165立方米以上产品降幅达到28%。这证明，在消费降级下，购房者被迫放弃居住面积和舒适度，换取低总价和功能保留。
郴州市城区辖北湖、宿县两个区。与国内城市主城区相比，房价普遍存在分化，有强弱之分，并有主次之势。郴州两个市辖区的房价走势相差无几，多年来交替领先。城市地区的房地产机会主要集中在房地产领域。
郴州市住宅购房的来源主要是本地买家。 2021年上半年购房者籍贯统计中，郴州市本地居民占绝对多数，达87.55%。购房者的区域分布具有鲜明的地域特征。北湖区、苏仙区以及邻近的贵阳县、永兴县是城镇购房最大的客源地。省内客户中，来自邻近的衡阳、永州的客户占比最大。
▼郴州市房价未来走势：人口隐性外流，房地产开发强枝弱干
毫无疑问，2021年郴州楼市将进入大规模调整衰退，就像全国房地产的情况一样。房价下跌和交易量萎缩是近十年来最严重的。当然，郴州只是一个内陆省份的普通地级市。我相信全国有很多城市去年房价和交易量的下降幅度比郴州更大、更剧烈。郴州市的问题是，房地产早在2021年就开始由盛转衰，城市房地产的历史成交记录还停留在2018年，未来三年住宅面积、金额、数量交易量逐年下降。 2021年的剧烈下滑，只是放大了弱势特征。
媒体和专家习惯性地将中国三四线以下中小城市房地产疲软归咎于人口外流、供给过剩和需求饱和。然而，郴州市位于湖南省。其综合实力和收入水平都不低，人口状况甚至比大多数地级市还要好。
郴州市2020年人均GDP位居全省第六位，仅次于长株潭、岳阳、常德，排名靠前。
郴州市2020年城镇人均可支配收入位列全省第五，仅次于长株潭、株潭、衡阳。从经济实力与房价的关系来看，郴州市的房地产表现并没有特别异常。至于公众最关心的人口问题，郴州的情况比大多数普通地级市要好。
据2020年第七次人口普查，郴州市常住人口466万人，十年增加8.53万人。人口增长率仅次于长沙、永州。除省会长沙外，湘南两市的人口增幅远高于省内其他城市。郴州的城镇化率在全省排名第五，地位也较高。
2010-2020年湖南省地级市城乡常住人口变化
对于房地产更为显着的城镇化人口指标，郴州市近十年农村人口减少了71万，而城镇人口则增加了81万。与其他出现人口流出、总人口负增长的城市相比，郴州是少有的总人口和城镇人口净增长的地级市之一。
郴州市的人口结构应该是湖南所有地级市中最好的。 60岁以上人口比例仅高于长沙。 14岁以下青少年比例居全省最高。如果说人口规模和结构决定了一个城市未来发展的上限，那么郴州市仍有足够的回旋余地。郴州市的问题可能在于其良好的人口结构、城市化水平和经济基础并没有投射到房地产上。
人口和经济对一个城市的影响需要时间，而郴州市近五年房地产的下滑显然与购房需求减弱有关。
2017年湖南省城市人均居住面积
2017年，郴州市人均居住面积47.7平方米，居全省第五位。远高于当年全国人均居住面积40.8平方米的水平。人均居住面积反映了一个城市的居住状况。人均居住面积越大，居民的居住空间越宽敞，购房需求越弱。全省人均居住面积最高的常德、邵阳、益阳，恰好是湖南人口流出最多、房地产供需矛盾最大的地方。人均居住面积最低的怀化、长沙、娄底等城市，也是近年来房地产开发强劲的城市。
中国城市棚户区改造和货币安置补偿是近年来中国房地产市场蓬勃发展的主要推动力。房改政策的逐步退出是各城市房地产需求低迷的重要原因，郴州也不例外。 2015年至2018年，郴州市棚户区改造安置户数和面积均创历史新高。 2019年以来，棚户区改造户数和面积大幅下降；而郴州住宅成交高峰也停留在2018年，这之间肯定有直接的关联。 。
说到郴州，就无法绕开其独特的地理位置。郴州扼守湖南南大门，是通往广东省的必经之路。珠三角对郴州经济社会各个方面的影响无处不在。郴州市拥有湖南人口结构最好的城市，但无法体现在房地产需求上。珠三角对郴州人口和购买力的分流是一个不得不谈的原因。
据郴州市2021年上半年购房者户籍统计，市区购房者核心来源地为主城区北端的北湖区、宿县区和贵阳县、永兴县。郴州市区的房地产对广东毗邻县市的居民吸引力很弱。宜章、临武、汝城三县城区购房人数与县城居民占城市人口的比例相比极低。郴州城市房地产对城南县区的辐射力存在严重缺陷。
在广东省的流动人口中，湖南省一直位居第一。湘南、湘西是流向广东的重点地区。 2019年深圳外来人口比例最高的城市中，郴州、永州位列湖南省前两名。广东省郴州市的流动人口约占郴州户籍总人口的10-15%，约为40万-50万人，比例相当高。
郴州市常住人口和户籍人口
第六次人口普查，郴州市常住人口比户籍人口少43万人。第七次人口普查，常住人口和户籍人口的数据尚不明确，但从历次人口普查的趋势来看，常住人口和户籍人口的差距正在拉大。尽管郴州市近十年来保持人口净增长，城镇化率也不断提高，但户籍人口隐性外流依然严重。该市实际人口状况处于赤字状态，绝大多数外来人口涌向珠三角。郴州市相当一部分户籍人口属于分户“空巢”状态。
由于郴州与广东山水相连，郴州与广东接壤县的外流人员只需返回本县即可回乡，无需北上进城。郴州虽然常住人口467万，但真正能吸引的县城购房者数量却相对有限，就连吃回乡置业这块大蛋糕也不容易。
2017-2021年郴州市及城区住宅成交面积变化趋势（万平方米）
（注：2021年1月至11月，郴州市商品房销售面积同比增长14.5%）
2017-2021年郴州市及城区住宅交易额变化趋势（亿元）
（注：2021年1月至11月，郴州市商品房销售额同比增长12.6%）
近五年来，郴州市房地产呈现县城分化的局面。在城市房地产随大势下滑、陷入熊市泥潭的同时，县域房地产却呈现出生机盎然的景象。郴州市本地及外籍居民经济实力依然强劲。但由于郴州市作为“湖南南大门、珠三角后花园”的特殊地理位置，导致郴州人回乡投资消费力量分散。与内地省份大多数地级市一样，中心城区挤压下级县镇购买力的现象在郴州并未得到体现。
郴州市近年来的房地产发展走势是内陆地级城市的缩影。由于地理位置靠近广东，郴州因户籍分离造成的隐性人口流失十分明显。人口外流、供需矛盾、消费疲软等房地产低迷的共同原因在郴州市表现出不同的特点。郴州城市房地产成交弱于全市整体水平，高端高价住宅萎缩较为严重。这与其他地级市不同。分析郴州房地产，应该从整体上看。郴州当地居民购买力基本稳定。分散在珠三角的郴州居民返回各自所在地购房，从而分流消费。郴州城区房地产产能有限，与全市房地产稳定上行趋势相辅相成。郴州房地产未来的发展空间仍取决于人口和产业的本地化程度。 （声明：凡转载本标题原创文章，须注明“转载中国地标城市规划研究院【徐子论语】标题原创文章”，否则视为侵权，追究法律责任）。 ）
