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导读：虽然利润率有所提升，但2018年依然不容乐观。
2014年以来，中国房地产行业结束高速增长，进入衰退期。因此，“白银时代”一词经常被提及。
来源 | 21世纪经济报道（ID：jjbd21）
记者丨王莹
房地产白银时代有两个显着表现：
不过，这种现象在2017年发生了变化。近期，约有53家A股房地产公司发布了年报，超过15家港股房地产公司发布了年报。共有近70家公司发布了年报。中原地产统计显示，2017年，房地产行业主流企业平均净利润率高达12.4%。
时隔三年，房企净利润率再次回到两位数。
图片来源/土冲创意
闪回？
尽管房地产行业屡遭调控，但开发商利润却走出低谷呈曲线上升。
3月29日，融创中国发布2017年年报。报告期内，实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%；毛利润136.3亿元，同比增长181.1%；毛利率为20.7%，较去年同期增长13.7%。 7个百分点。公司所有者应占溢利110.0亿元，同比增长344%；归属于公司所有者的核心净利润111.2亿元，同比增长259.1%。融创拟派发2017年末期股息每股0.501元，同比增长94.9%。
尽管融创中国的盈利能力有所改善，但从整体行业情况来看仍处于平均水平。事实上，2017年主流房企整体盈利表现良好。
中原地产统计数据显示，2017年，房地产行业主流企业净利润率高达12.4%，较2016年房地产企业平均不到10%大幅提升。2015年，这个数字是9.69%。
雅居乐2017年净利润67.8亿元，同比增长122.3%；
2017年保利地产股东利润同比大幅增长至24.6亿港元；
远洋2017年销售额再创新高，超过705亿，净利润同比增长34%至51.15亿；
SOHO中国2017年净利润47.33亿元，同比增长约420%；
华润置地2017年盈利191.6亿港元，租金收入87.8亿港元；
富力2017年净利润同比增长204%，2018年销售目标1300亿；
太古地产2017年股东应占综合溢利为339.57亿港元，同比增长126%；
中国奥园去年净利润同比增长93.9%至19.52亿元。
龙湖地产执行董事兼首席财务官赵毅表示，“龙湖集团的毛利率一直在25%至30%之间。 2017年表现非常好，2015年至2016年的一些高价项目进入合作管道，毛利率冲至34%左右。
“面包的价格很高，面粉似乎很便宜。”58安居客房地产研究院首席分析师张波说。 “首先要看到2017年房地产企业的净利润有所增长，主要原因是与2017年的房价相比，初始土地成本相对较低，尤其是土地价格2015年之前收购的，与售价相比，成本优势更加明显。
2018年不容乐观
回顾过去15年，房地产行业经历了制度红利、城镇化加速、货币宽松、结构性机遇驱动的四个发展阶段。总体趋势是数量和价格的增加。 2017年的优异表现能否持续？绝大多数房地产公司都不确定。
2003年至2017年，全国商品房销售额从7956亿元扩大到13.37万亿元，增长15.8倍。 15年来，中国城镇化率从2003年的40.5%提高到2017年的58.5%，达到世界平均城镇化水平。城镇化率超过一定水平后房地产白银时代，开始由加速增长阶段转向减速增长阶段。这是房地产行业目前面临的“白银时代”。
从更长远的角度来看，万科董事局主席于亮甚至认为，毛利润并不总是越高越好。他认为，“毛利越高，风险就越大，让你继续这样做吗？肯定不合适。我们行业暴利的时代已经过去了，房价单方面快速上涨的时代已经过去了。”结束了，中国房地产市场和住宅市场的全面下滑已经结束。”短缺的时代也结束了。我们期望毛利润大幅增长是不现实的。”
那么就2018年而言，房地产企业还能保持良好的盈利表现吗？
“如果面包价格不涨的话，面粉好像就有点贵了。”张波认为，2018年将是房地产企业压力较大的一年。 2016年之后，不少房企大举拿地，但2018年房价上涨势头却出现偏差。在整体市场疲软的背景下，企业利率受到影响。另外值得注意的是，2018年较高的融资成本可能会大幅增加很多房企的借款利息等财务费用，这也会影响净利润。总体来看，2018年大部分房企的净利率想要维持在2017年的水平将非常困难。
赵毅表示，“未来我们计划布局的一些城市，政府或多或少都会有限价政策。预计未来两年，一方面项目很好，但另一方面也面临政策调控。我们的原则是，只要达到合理的毛利，在利率上，我们就会坚持出售。未来一两年，公司毛利率不会大幅提升，但会稳定在30%左右。”
海通证券分析师蒋超指出，2017年四季度以来，70个城市新建商品住宅价格指数同比涨幅已从一季度9%以上的高位回落。 2017年上半年降至不足6%。尤其是2018年前两个月，一线城市房价同比增速由正转负，创2015年6月以来新低，具有重要信号意义。这意味着住房投资持续升值的预期被打破，吸引力也下降，投资需求面临下降。
“房价神话难以延续。总体来看，人口老龄化、城镇化进程放缓，急需群体减少；政策对住房投资需求的影响以及房价宽松，使得住房投资吸引力下降，投资需求也趋于下降；更重要的是，在防范化解金融风险的背景下，中央提出结构性去杠杆，未来货币低增长将成为常态，还不够。支持居民大规模借贷利率限制也导致需求趋势下降，因此房地产白银时代，新房库存的低水平不足以支撑2018年房价的持续上涨。”姜超相信。
一些开发商正在寻找新的赚钱方式。例如，龙湖集团CEO邵明晓表示，“龙湖集团去年开盘1.5万套，今年将再开盘5万套左右。长租公寓还在打磨，处于投资期，基本可以持平，但最终的目标是成为盈利业务，并进入行业前三名，进入相对成熟期后，轻资产长租公寓的毛利率预计在左右。 35%，净利润率可以达到12%-15%，如果IRR能达到20%以上，我们可以通过这个接触到20-35岁的年轻人。业务，这群客户对我们来说更有价值。”
6月21日
朋友们，您认为房地产市场将如何走向？
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本期编辑刘翔
6月21日
女士们，请给21jun点个赞然后走吧~
