如果有时间，可以看看《房地产全流程税务筹划与风险应对》这本书。相信您能学到很多有用的财税实用知识。如需购买请直接点击下方购买！
1、收入确认的会计条件
《企业会计准则第14号——收入（2006）》第四条规定，销售商品收入同时满足下列条件的，方能予以确认：
（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（四）相关的经济利益很可能流入企业；
（5）相关已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
了解了以上5个条件后，我们需要知道：
（一）五个条件同时满足，缺一不可。
（二）满足五个条件中最后一个条件的时间为房地产企业确认收入的节点。
2、新收入准则下收入确认的条件 国税发[2017]22号
第十一条 有下列情形之一的，应当在一定期限内履行履约义务：否则，应在某一时点履行履约义务：
（一）企业履行合同时，客户获得并消费企业履行合同所带来的经济利益。
（2）客户可以在公司履行合同期间控制在建货物。
（三）企业在履行合同期间生产的货物具有不可替代的用途，企业有权就整个合同期内已完成的累计履约部分收取货款。
房地产企业的现房销售显然不满足上述三个条件，属于时点业绩。仍按照旧收入准则下确认收入的时间进行操作。
我们来看看期房销售情况：
第一个条件：客户在公司履行合同的同时，获得并消费公司履约带来的经济利益。
——由于该房产为期房出售，业主在合同签订时并未取得商品房，不符合收入确认条件。
第二个条件：客户在公司履行合同期间可以控制在建货物。
——商品房交付前仍是“在建工程”，显然超出了业主的控制范围，也不符合要求。
第三条：企业履行合同期间生产的货物具有不可替代的用途，企业有权就整个合同期内累计已完成的履约部分收取货款。
——房地产企业不可能根据工程进度向业主收取货款。
因此，房地产行业新旧收入标准没有变化。在商品房交付点确认收入更为合适。
根据收入准则，在上述过程中，房地产企业在什么时候确认会计收入？
在实践中，答案各不相同。有的以签订合同为收入点，有的以交货点为收入点，有的以开具发票为时间点，有的以收到预付款为收入点房地产收入确认，有的甚至以交货点为收入点。以最终结算点作为收益点。 。
根据上市流程，笔者的观点是房地产收入确认，收入仍然在“交接”节点确认。当然，也不排除一些房企为了及时回笼资金，可能会在最终结算完成之前“交出”房产。在这种情况下，最终结算时间为确认收入的时间。
3、收入确认节点对税收的影响
（1）对增值税的影响：
收入确认时间是增值税负债发生的时间。采用一般计税方法的，收入确认时间为计算销项税额的时间；采用简易计税方法的，为计算应纳税额的时间。 。
会计分录形成固定的铁三角关系：
借方：预付款
贷：主营业务收入
应交税费----应交增值税-销项税额
大多数省份营业税改增值税改革的解释强调，房地产企业纳税义务发生时间为合同约定的交货时间。如果提前交付房产，则实际交付时间为增值税纳税义务发生的时间。应当根据合同约定和提前交货时间的原则进行判断。
我个人的理解是，房地产企业增值税负债发生的时间与会计确认收入的时间重合，两者没有区别。
（2）对企业所得税的影响：
收入确认时点为房地产企业确定计税成本的截止日，即企业所得税调整“预计毛利额”和“实际毛利额”的年度。
（3）对土地增值税的影响：
收入确认时间是确认土地增值税是否满足清算条件的节点。
销售比例是否达到85%是判断是否进行“清算通知”的一个标准，而这个标准的前提是“竣工决算”。
国税发[2009]91号文件规定：已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占该项目可售总建筑面积的比例超过85% %，或虽比例不超过85%，但剩余可售面积已出租或自用。
综上所述，按照准则会计确认收入的时点是影响房地产企业三大税种的重要因素。实际工作中必须准确把握，既不超前，也不落后。
现实中，有的企业会因为盈利的需要而提前确认收入；有些企业会推迟处理收入，以推迟企业所得税或土地增值税的清算。这两种方式都存在税务风险，大家应注意。
房地产开发企业收入确认时的税务差异
1、新准则下，房地产开发企业何时确认销售房屋收入？
新收入准则以“控制权转移”代替“风险和报酬转移”作为判断收入确认时点的依据。根据新收入准则规定，企业在一定期限内履行了履约义务的，应当按照该期间的履约进度确认收入；对于在某一时点履行的履约义务，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入。单击以确认收入。
那么，房地产开发公司的房屋销售业务，是按时点确认收入还是按期间确认收入呢？
根据本准则第十一条的规定，符合下列条件之一的，应当在一定期限内履行履约义务：否则，在某一时点履行履约义务：
（一）企业履行合同时，客户获得并消费企业履行合同所带来的经济利益。
【房地产行业适用分析】房屋交付前，客户无法获得相关经济利益，房地产开发公司销售商品房无法满足这一条件。
（2）客户可以在公司履行合同期间控制在建货物。
【适用于房地产行业的分析】显然，一般情况下，房地产开发经营业务无法满足这一条件。在交付之前，客户无法控制在建房屋。
（三）企业在履行合同期间生产的货物具有不可替代的用途，企业有权就整个合同期内已完成的累计履约部分收取货款。
【适用于房地产行业的分析】商品房买卖合同签订时明确了具体门牌号，限制了房地产开发企业轻易将商品房挪作他用。前半句可以满足；后半句“有权利积累至今”。 “收取履约部分货款”是指因客户或其他方原因导致合同终止时，企业有权就累计已完成的履约部分收取能够补偿已发生成本和合理利润的货款。目前，该权利具有法律约束力。假设房屋已竣工但客户因故退房，根据国内现行法律法规，房地产开发企业不能保证获得全部成本加合理利润，因此不满足该规定。
综上所述，房地产开发企业在一个时点确认商品房销售收入较为合理，即在客户取得商品房控制权时确认收入。
那么，当收入按时确认时，如何判断客户是否已取得控制权呢？
根据新收入准则第十三条，企业在判断客户是否取得商品控制权时，应当考虑以下迹象：
（1）企业对产品具有即期收取货款的权利，即客户对产品具有现期付款义务。
（二）企业已将商品的合法所有权转让给客户，即客户已拥有商品的合法所有权。
（三）企业已将商品实物转移给客户，即客户实际占有该商品。
（四）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户取得了商品所有权上的主要风险和报酬。
(5) 客户已接受产品。
（六）其他表明客户已取得货物控制权的迹象。
【房地产行业适用分析】指南中列出的上述标志，笔者认为，在房地产开发企业中可以转化为以下条件：买卖双方已签订买卖合同并完成网上签约备案手续及房地产开发产品已完成并已完成竣工备案手续并收到客户全部购房款或取得收取全部购房款的权利（如果银行同意发放按揭付款）并前往办理交接手续，否则客户将被视为已根据采购合同约定的条件接受。
即收入的实现一般在“交接”时确认。
2、增值税纳税义务发生时间
根据财税[2016]36号规定，增值税纳税义务发生时间为：
纳税人发生应税行为并收到销货款或者领取销货款收据的日期；先开具发票的，以发票开具日为准。
销售收入是指纳税人销售劳务、无形资产、不动产时或销售后收到的款项。
取得销售货款收据之日是指书面合同约定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未约定付款日期的，为劳务、无形资产转让完成或者房地产权属变更之日。
【房地产行业适用分析】房地产开发企业采用预付款方式销售自行开发的房地产项目的，其纳税义务发生时间按照《合同法》规定的交付时间原则确定。合同、实际交货时间、开具适用税率增值税发票的时间。 。
3、企业所得税何时结转？
根据国税发[2009]31号第三条、第六条、第九条、第三十五条的规定，
“企业正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》取得的收入，应当确认为销售收入的实现。
企业销售未完成的开发产品取得的收入，应当按照预计应纳税毛利率按季（或月）计算预计毛利润，并计入当期应纳税所得额。产品开发完成后，企业应及时结清计税费用，并计算前期销售收入的实际毛利润。同时，实际毛利与相应预计毛利的差额计入公司本期项目和本年度其他项目。综合应税收入。
开发产品符合下列条件之一的，视为已竣工： ①开发产品的竣工证明已报房地产管理部门备案； ② 开发的产品已投入使用； ③开发产品已取得初始产权证书。
产品开发完成后，企业可以选择在完成当年企业所得税汇算清缴之前确定税务成本核算结束日期，无滞后。已完成的开发产品，在完成当年未按规定结清税款成本的，主管税务机关有权核定或者核定其税款成本，进行相应的纳税调整，并按照有关规定进行纳税调整中华人民共和国税收征收管理法它的加工。 ”
【分析】因此，房地产开发企业出售房屋时，应当在竣工当年确认正式签订的《房地产销售合同》收入，并结转相应的计税费用。
4. 总结
【会计收入】在房屋交付时确认；
【增值税】纳税义务发生时间按照合同约定交货时间、实际交货时间、开具适用税率增值税发票时间先到的原则确定；
【企业所得税】于竣工当年确认。
浅谈房地产企业收入确认税差异的税收调整
房地产企业销售半成品时，按照预计毛利润缴纳企业所得税。完工年度结转的收入将转回以前预计的毛利，以实现所得税的平衡缴纳。如果竣工年份与会计结转收入在同一年度，则不会产生税收或收入确认差异，申报也会相对简单。本文探讨房地产企业收入确认存在纳税差异（竣工年度与会计结转收入不在同一年度）时所得税申报的处理。
一、政策依据
一、《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号，以下简称31号文） 3：企业房地产开发经营业务包括土地开发、建设、销售住宅、商业用房及其他建筑物、附属物、配套设施及其他开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，视为竣工： （一）开发产品竣工证明已报房地产管理部门备案（竣工）。 （2）开发的产品已投入使用。 （3）开发的产品已取得初始产权证书。 （以下简称“三条件”）
2、31号文第九条：企业销售未成品开发产品取得的收入，应当按照预计应税毛利率计算每季（或月）预计毛利润，并计入应纳税所得额。当期收入。产品开发完成后，企业应及时结清计税费用，并计算前期销售收入的实际毛利润。同时，实际毛利与相应预计毛利的差额计入公司本期项目和本年度其他项目。综合应税收入。
3、31号文第三十五条：产品开发完成后，企业可以选择在完成当年企业所得税汇算清缴之前确定税务成本核算结束日，无滞后。已完成的开发产品，在完成当年未按规定结清税款成本的，主管税务机关有权核定或者核定其税款成本，进行相应的纳税调整，并按照有关规定进行纳税调整中华人民共和国税收征收管理法它的加工。
4、《企业会计准则第14号——收入》（财会[2017]22号）第四条：企业在履行了合同中的履约义务时确认收入，即当客户获得相关商品的控制权。
2. 分析
根据31号文上述规定，所得税以是否达到竣工标准作为结转所得的时点，即先确定三个条件中的哪一个，然后计算所得和纳税额费用应当在竣工当年及时结转；而会计准则则应根据客户取得相关商品的控制权时确认收入，通常以交付财产作为控制权转移的判断标准。实际中，判断完成条件时的第一个条件“完成”通常是最先达到的，而切换则晚于完成。如果竣工和移交是在同一年度，且所得税和会计处理均结转至当年的收益成本，则不存在税务和会计处理差异；如果竣工和移交不是在同一年，您将不得不面对复杂的税务差异。处理。
让我们举个例子。
3. 例子
为了进行比较，我们首先看一下税率没有差别的情况。
示例1：
房地产公司A于2019年开始预售，包括：
2019年预缴房产销售总额5亿元（不含税，下同），当年实际预缴的土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加总额1600万元；
2020年销售房产预收100万元，本期实际缴纳土地增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加合计3300万元；
2021年征收销售总额2亿元，本期实际预缴土地增值税、城建税、教育费附加和地方教育费附加合计700万元。
项目于2020年12月竣工移交，本年核算销售收入150万元，税金附加4900万元。 2021年房屋销售收入2亿元，税金附加700万元。当地预计毛利率为10%。假设该项目实际毛利率为18%（所有费用均有合规账单），则2019年、2020年、2021年损益表和A105010表的预计毛利率金额可填写如下：
（一）2019-2021年利润表中收入、成本、税金数据（万元）
（二）2019年至2021年具体房地产业务纳税调整计算情况（万元）
2020年会计结转收入150万元，未成品销售转成品确认的销售收入（收入转回）150万元； 2021年结转收入2亿元，当年不再预计毛利和转回。 2019年至2021年，“房地产开发企业具体业务计算的纳税调整额”第21行累计调整额为0。表1、表2数据显示，当年竣工交接时，收入成本结转方面所得税和会计处理没有区别，申报表填写也比较简单。
如果竣工和移交不在同一年，情况就复杂了，所得税处理也稍显尴尬。
示例2：
继续示例1，2019-2021年的数据保持不变。
项目于2020年12月竣工，2021年2月交付房屋，当年销售收入170万元，税金附加5600万元。假设其他条件不变，2019年、2020年、2021年损益表、A105010表预计毛利及收入成本结转的税务调整填写如下：
（一）2019年至2021年利润表中收入、成本、税金数据（万元）
（二）2019年至2021年特定房地产业务计算纳税调整（万元）
注：根据报告规则，未产成品转回销售的预计毛利金额不应在2020年度填报，而应在2021年度与会计确认收入一并填报。详细请看下面的分析。
（3）2020年所得税结转成本调整（预计毛利调整见表4）
由于该项目于2020年12月竣工，根据31号文第三条、第九条、第三十五条规定，该项目已于2020年竣工，从收入角度结转房屋销售收入税。但会计处理不结转收入，因此只能进行所得税调整：
①所得税收入和费用结转金额
2020年确认结转收入=150万元
2020年收入对应的结转成本=15万*（1-18%）=123万元
② 之前预计毛利需要相应转回，否则会重复纳税
预计2020年转回的未成品销售毛利=5000+10000=1.5亿元
确认调整金额，然后填写报告。首先是收入和成本的调整。如果损益表没有反映收入成本，则需要进行所得税调整。如何填写退货表格？
一种建议是将其视为视同销售，同时添加视同销售收入和成本，并填写表A105010的视同销售部分。 31号文第七条规定，企业将开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、向股东或者投资者分配、偿还债务、交换其他企业、机构和个人的非货币资产等。 。 ，应视为销售。显然，结转收入成本的差异只是暂时性差异，并不构成视同销售额。另外，如果作为视同销售处理，第二年按照会计准则结转收入成本时需要转回怎么办？我们不能做负的视同销售额。
也有人认为，A105000表“收入调整项目”和“扣除调整项目”中的“未按权责发生制确认的收入”（第3行和第30行）分别调整，从而结算收入成本调整但需要调回的未成品销售预计毛利应该填在哪里呢？填写表格A105010第28行不是很好吗？抱歉，该行实在无法填写。根据申报表填写说明（国家税务总局公告2017年第54号）第28行“2.预计转回销售毛利金额” “半成品”：房地产企业销售的半成品填报第1栏“税额”，按以前年度预计毛利计征所得税。本年在会计上结转已完工产品并确认为销售收入，将原按照税法规定预计应纳税毛利率计算的金额转回。可见，填写第28行的前提是会计上确认了销售收入。然而，2020年没有确认会计收入，仅确认了税收调整。第28行预期毛利转回的填写不符合报告要求。
怎么填写呢？笔者认为，更合理的填写方式是直接在A105000表第45行计算并报告该项目的实际毛利与其对应的预计毛利之间的差额。根据《国家税务总局公告2020年第24号》规定，申报表第45行“六、其他”，填写因会计处理和税法差异需要纳税调整的其他项目金额，包括企业执行《企业会计准则第14号——收入》（财会[2017]22号）时因税收差异而调整的纳税金额。
项目2020年实际毛利与其对应的预计毛利差额=①-②=150000-123000-15000=1.2亿元。
填写申请表（10000元）：
（4）2021年收入会计结转后调整（预计毛利转回调整见表4）
2021年项目交付时，会计将结转收入成本（表3）。 2020年所得税处理已上报，实际增加毛利1.2亿元（表5）。该项目本年度利润已反映在利润表中。申报所得税时，实际增加利润总额1.2亿元（表5）。增加的金额相应减少（表6），同时将上年预计毛利率金额转回（表4）。
填写申报表（1万元）：
上面第45行看起来已经解决了填充问题，但是这样填充还是有问题。 （国家税务总局公告2017年第54号）申报表填写说明：表A105010第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整金额”：填写销售未成品及房地产企业结转的未成品 对于成品业务，按照税法规定计算具体业务的纳税调整额。也就是说，国家税务总局专门设立了A105010表第21行，用于填写房地产开发企业预计毛利润和转回的纳税调整金额。例如，深圳市税务局于2020年5月12日印发的《房地产开发企业2019年度决算》《结算申报专题》申报指南中还指出，通过填写A105010表相应栏目，该企业可以将以前已被宣布并缴纳税款的估计毛利润延长，以实现已声明的实际毛利润和确认的实际毛利和已转移的估计毛利润之间的差额 企业。差额应包括在当年的应税收入中。因此，如果您直接填写第45行，您将完全失败总统政府在设计声明表格上艰苦的努力，并偏离总务的填写规则。这是否认为未根据法规填写表格？
似乎没有完美的解决方案。
4.建议
上述填写报告的尴尬是由收入确认时税收和费用差异引起的，即，在文件第31号文件中的三个收入确认条件中，原则的差异与第31条的原则和原则。收入标准中货物控制的转移，导致所得税处理的变化。这非常复杂，在设计2017年版的所得税申报表时，总务总局可能没有考虑如何填补这种情况。如果声明表格A105010的第21行中的备案法规表明税收要求是一致的，我们是否可以执行第31号文件的收入确认原则，并直接遵循会计书来确认根据申请法规确认收入？恐怕仍然有风险，第31号文件仍然有效。
在当前的减税和减少费用和业务环境的大力改善的背景下，继续融合并减少税收和监管事务的差异应该是一种普遍趋势。由于房地产公司已经根据预售期间预先收据的估计毛利毛利计算了应税收入，因此收入确认时间的变化只是暂时的差异。建议总统政府可以根据时代调整房地产公司所得税的收入确认原则，并与收入标准保持一致。统一，减少税收并将差异以减少所得税声明的难度并降低纳税人的税风险。
