为规范年报审计工作，防范风险，中国知识产权局向全国会计师事务所发出《关于做好上市公司2020年年报审计工作的通知》，指出2020年年报审计工作年报应遵循诚信、客观、公正的原则商业地产 都是投资性房地产，坚持以质量为本，持续讨论相关议题，投资性房地产重点关注公允价值变动收益。
值得注意的是，投资性房地产采用公允价值模式（根据市场价格调整账面价值）和成本模式（按购买价格入账并计提折旧）两种方式计量和核算。不同的是，在公允价值模式下，房地产的价格变动将计入当期财务报告并直接影响收益。当房价上涨时，当前财报立即产生收入，反之亦然；而在成本模式下，持有的投资性房地产仅按购买价入账，并在期间内按时间计提折旧。收益或损失只会根据出售房产时的市场价格而发生。以往房地产价格上涨时，我们的房地产企业都选择公允价值模式，有利于报表利润管理，保持稳定增长。
2020年商业写字楼市场也将面临巨大挑战。以写字楼为例，根据中国指数研究院市场监测，2019年大部分一二线城市写字楼空置率均呈上升趋势，未来几年写字楼的供应量将继续大幅增加。 COVID-19疫情无疑将加大对写字楼租赁市场的影响。短期来看，租户市场供过于求的局面仍将持续，空置率将持续上升，租金下行压力加大。
由于2020年的疫情和特殊情况，我们不能仅依靠2020年的经营状况来评估投资性房地产的大幅减值。这不太合理，不能客观反映公司投资性房地产的价值。
央视《经济信息联播》记者对上海写字楼市场进行了调查。 2020年，上海写字楼市场供应量增加。加之疫情影响，部分地区写字楼空置率达到40%。不少商业地产企业推出了一系列举措。租金优惠措施落实，但2020年商业地产经营者收入仍出现不同程度下滑。虽然有线上直播、领军明星带货，但对线下实体店的影响还不是很明显。 2020年上半年，国内前20名房企租金收入总额同比下降20%。不少房企甚至租金收入下降了近一半。
那么2020年年报中，投资性房地产还会继续升值吗？这个时候就需要审计师、评估师和企业财务进行讨论。随着中介会计师事务所、评估机构相继被判定承担一定责任，在2020年的投资性房地产领域，相信中介机构也会变得越来越重要。你越小心，你就越客观。当然，房企2017-18年的部分高价土地可能要结转为2020年的收入。从报表角度来看商业地产 都是投资性房地产，投资性房地产的利润贡献可能会对财务报表产生重大影响，开发商也不会轻易放弃。最后，大家会参考市场上的情况，如果无法以最高价格来评估标的物，我们应该在年底进行市场交易，创造更高的市场交易价格。该评估参考价格不能作为市场上售后回租、售后回购的交易价格。这些通常具有融资性质，价格会偏高。
对投资性房地产的理想评估是基于实际的市场状况。可能同时存在升值或贬值。需要根据项目运营情况进行评估。如果投资性房地产的评估升值幅度大、降值幅度小，最终对财务报表有正的利润贡献，且评估比较客观，尽量选择品牌评估机构，这样增值审计师可能更容易被接受。当然，这里的租金不能由关联方或无关联方的实际控制公司支付，而应由独立经营的公司直接支付。也有一些房企认为，基础设施REITs已经放开，房地产REITs即将到来，未来高价值商业写字楼可以退出REITs市场。
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