不断上涨的住房成本正在成为美国居住隔离、教育不平等、种族和代际贫富差距以及中产阶级萎缩等问题的重要因素。康纳·多尔蒂是《纽约时报》驻旧金山的经济和住房记者。他以硅谷所在的旧金山湾区为样本，从西海岸中心记录了美国的住房危机，撰写了《金门：美国住房之战》。
本书追踪了那些为捍卫生存权而奋斗的人们，包括立法者、租户、开发商、工薪家庭、社会活动家等，呈现了不同立场的人们为摆脱危机所做的努力，也揭示了推动房地产市场的因素。深层次的力量以及数十年历史与经济力量的博弈，为看待和解决住房问题提供了详细的参考。
在多方的住房战争中，一方面是推动改善住房条件的技术精英和增值投资者，另一方面是因租金上涨而面临被驱逐的中低收入人群；一方面是保障性住房严重短缺，另一方面是保障性住房严重短缺。房主反对住房开发以保护财产价值。这本书展示了所涉及的复杂性和困境，以及立法和公众舆论如何塑造城市的面貌。
本文摘自《金门：美国的住房之战》第四章，经出版社许可发表。字幕是摘录的字幕，是对原文的删节。注释见原书。
《金门：美国的住房之战》，[美国]康纳·多尔蒂着，项欣怡、张美华译，铸币实验/风之共鸣，华东师范大学出版社，2024年9月。
战后美国中产阶级的梦想：
拥有独立房屋
住房如何从中产阶级富裕的象征转变为不平等的引擎？为什么 20 世纪 50 年代在联邦补贴和无尽高速公路的基础上在离散社区安置经济适用郊区住房的决定却播下了自我毁灭的种子？善意的重建议程如何变成了清除黑人社区的种族主义计划？为什么 20 世纪 70 年代经济增长的反弹推动加州成为全美生活成本最高的州，这不是阴谋，而是精心策划的计划？
纪录片《房地产泡沫》（2016）的截图。
在你了解这一切之前，你必须首先回到1945年9月2日，二战结束的那一天。当时的美国刚刚经历了十五年的萧条、战争和物质配给，面临着比现在更加严重的住房短缺。
大萧条期间，房屋建筑商基本上停止了建设，而在战争期间，他们的主要增长领域是加利福尼亚州等地国防中心的临时住房。不同的家庭挤在一起生活。人们甚至住在种植温室和鸡舍里。破旧的有轨电车被当作住房出售。奥马哈有人张贴了一个大冰箱的广告，指出人们可以在里面睡觉。
纽约一对新婚夫妇登广告称，他们正在百货商店橱窗里住两天，寻找一套公寓。宿舍、轮班卧铺、改建的车库、露营者街道、被占用的汽车：住房短缺的所有特征都在这里。首先是告别战争的婴儿潮，然后是迎来回归和平的婴儿潮，婴儿数量的激增加剧了住房短缺。
1947 年，战争结束两年后，旧金山地方检察官埃德蒙·G·布朗（大家都称其为“帕特”）受命撰写一份关于该市居住条件的报告。 。报告提到了南市场街出租屋里的老鼠以及唐人街家庭挤在“黑暗的小隔间”里的景象。在附近的北海滩，一个体弱多病的七口之家住在一间潮湿、拥挤的出租公寓里，电线重叠，看起来注定会成为未来悲剧性火灾的根源。
住房问题通常不属于地方检察官的职权范围，但帕特·布朗对旧金山人生活在这样的条件下而贫民窟房东却获利丰厚感到愤怒。他安排工作人员进行调查，背后的逻辑是“住房条件差等于犯罪率高”。
当旧金山还是共和党城镇时，布朗已经是共和党人了。但他对右翼在如此多的苦难面前坚持自由市场原则感到沮丧，因此他在大萧条期间更换了政党。布朗认为，当私人市场无法提供帮助时，政府有责任帮助人们。
在完成对旧金山住房的研究后不久，他长途跋涉前往萨克拉门托的州议会大厦，敦促立法机关投票通过一项新的公共住房法案，该法案将补充联邦公共住房计划。公共住房计划的资金已经耗尽，为了重新授权已经等待了两年。
加州共和党立法机关投了反对票，在听证会上议员们直言不讳地表达了对利用公共资金解决旧金山住房问题的想法的蔑视。布朗将这次失败归咎于政治上有联系的房东，第二天，他给他曾作证的立法委员会主席写了一封愤怒的信，称听证会是“可耻的”，并指出，如果他们是一个农村地区的州参议员，他所在的像旧金山这样拥挤的地区可能对财政紧缩有不同的看法。
然后，他继续大声呼吁州和联邦政府为新住房提供资金，以帮助缓解住房短缺问题，并扩大对无力承担住房的人的住房补贴。 “我们不允许销售劣质和有缺陷的肉类，因为我们知道这对社区有害，”布朗在给《旧金山电话公告》编辑的信中写道。 “住房也是如此。所以。贫民窟有害于社区的健康，实现这一目标的唯一可能方法是通过政府援助和援助。”
另一个工具是重建，或“贫民窟清理”。在全国范围内，不断恶化的城市住房条件促使一些州成立了新的重建机构，可以利用征用权与私人开发商合作拆除和重建旧社区。加州效仿纽约，于 1945 年制定了州重建计划。四年后，国会通过了 1949 年住房法案，该法案提供联邦资金来启动新的重建计划，并加速和补贴已经实施的计划。计划。
在旧金山，重建是由思想进步的规划者和建筑师推动的，他们对帕特·布朗在报告中记录的拥挤和不安全的住房感到震惊。他们认为新的建筑计划是利用政府权力摆脱不负责任的贫民窟房东并摆脱过时的小规模城市地块体系的一种方式，他们认为这种体系会导致过度拥挤。许多人梦想重新开发城市核心，并在其中建造高质量的新住房，这些住房将涵盖所有收入水平并促进种族融合。
然而，与此同时，美国开始建设战后郊区。战后，随着退伍军人回国和出生率加快，美国政府和工业界的目标从击败外国对手转向培养庞大的中产阶级，即居住在单户住宅中。的。联邦政府呼吁私人建筑商建造 500 万套新房屋，并在高速公路、基础设施和退伍军人住房贷款方面投入数十亿美元。
电影《美国涂鸦》（1973）剧照。
关于美国是一个“产权社会”有很多神话，而政治是维持这些神话的重要组成部分。这种政治将帕特·布朗提出的公共住房缓解拥挤的要求视为阴谋，但将联邦政府促进单户住宅销售视为自由市场力量在发挥作用。联邦计划也支持出租公寓的建设，但拥有单户住宅的梦想在美国人的心中根深蒂固。租房者被视为失败者，而购房者对带院子的独立屋的偏好植根于比这个国家更古老的田园观念。排屋和住房合作社（公寓的前身）等紧凑型建筑注定只能占据一小部分市场份额。
这对住宅建筑商来说是美好的一天。除了需求本身的激增之外，联邦政府还采纳了住房行业的观点，即联邦住房管理局（FHA）在大衰退期间建立的贷款保险计划应继续为私人住房市场提供慷慨的支持，让更多的人人们有资格获得抵押贷款，并为单户独立住宅创造更广阔的市场。
1944 年，建筑商开始建造 114,000 套房屋。到 1950 年，开工房屋数量达到 170 万套。新建筑的激增使美国房地产行业从一次只从事一两个项目的小型住宅建筑商转变为由少数大型区域建筑商主导的行业。这些大型建筑商压缩并简化了流程，直到像户外建筑这样的混乱领域变成了与通用汽车装配线相媲美的紧凑工业流程。
莱维特父子公司就是一个典型的例子。这是一家位于纽约州的住宅建筑商，由威廉·莱维特和他的兄弟阿尔弗雷德经营。莱维特兄弟是第一个使用预制墙壁和屋顶的人，它们定义了各种形状相似的房屋。
随着时间的推移，兄弟俩将房屋建造过程减少到了 27 个步骤，其中只由单一任务、非技术性、非工会工人进行油漆、铺设瓷砖或锤击。他们还垂直整合了他们的公司，以便控制混凝土和木材的生产。
尽管自以为是的知识分子反对千篇一律的社区，但莱维特和其他住宅建筑商首创的技术却是一个真正的创新时刻，它极大地降低了房价，让美国人更能负担得起。更好的生活。莱维特的公司每天生产数十套新的单户住宅，并按月支付与租金相匹配的价格出售。
莱维敦的第一个开发项目位于纽约市郊约 48 公里处，由 17,400 套单户住宅组成，按照今天的标准来看，这些住宅相当简朴——配有白色金属橱柜的两居室科德角风格住宅。有一套未装修的阁楼，面积仅约74平方米——售价约8000美元，相当于2019年的9万美元。
随着低密度郊区在每个城市的边缘涌现，拥有充足空间和物质享受的低成本单户住宅成为进步的独特象征，并证明美国方式曾经取得了胜利。与世界其他地区相比，美国的单户住宅面积较大，并配有现代家具和最先进的电器。这些房子里堆满了包装食品和消费品，如冷冻麦片、奥利奥饼干、夏威夷潘趣酒、特百惠和包装。方便米饭、熟食小吃、培乐多、飞盘和芭比娃娃。
1959年，时任美国副总统理查德·尼克松在莫斯科参观美国展览时，向苏联领导人尼基塔·赫鲁晓夫展示了一座六居室牧场式房屋的模型。 《时代》杂志的一篇报道称，“尼克松特别告诉赫鲁晓夫，这座房子完全在美国工薪阶层家庭的承受能力之内。”
假设这些家庭是白人。一堵无形的墙围绕着住宅区，以非人性的种族惯例的形式矗立着。禁止有色人种成为房主的种族盟约与典型房主协会要求的世俗规则一起列出，例如保持院子美丽，不要在屋顶上放置广告牌。
最重要的是，根据红线禁令，即使是富裕家庭也无法获得贷款在黑人或混合社区购买房屋。种族隔离不是由战后郊区造成的，但战后郊区导致了其扩张和工业化，并将像莱维特镇这样的住宅区变成了政府批准的种族隔离：联邦政府为全白人社区的银行和抵押贷款经纪人提供担保抵押贷款；人们无法获得联邦住房管理局支持的贷款来购买混合社区的房屋。
“如果我们把一栋单户住宅卖给黑人家庭，90%到95%的白人顾客都不会在附近买房，”威廉·莱维特在1954年对《周六晚邮报》说，“那是他们的态度，不是我们的态度。我们没有创造它，我们也无法解决它。我们作为一家公司的立场很简单：我们可以解决住房问题，我们可以尝试解决种族问题，但没有办法将两者结合起来。 ”
电影《心跳》剧照。
郊区的发展方向是显而易见的，但美国正在实施一项无人能动摇的建设计划，而加州就是美国各地正在发生的事情的缩影。二战后加州的增长是新的大规模移民的更深更广的延伸。自 20 世纪 50 年代初以来，一些人将这种现象称为“蔓延”。
长期以来，四处询问新人一直是加州经济的一种商业生活方式。到 1945 年，国家这样做已经一个多世纪了。无论是使用小册子、广播、流行音乐还是电影，它几乎总是以通用的形式进行营销——好天气和拥有茂盛绿树的经济适用房。
战争年代创造了工业基础，有助于为基于技术的未来经济奠定基础。随着战后被压抑的住房需求开始得到满足，加利福尼亚州的人口激增，从 1940 年的 690 万增加到 1950 年的 1,060 万，再到 1960 年的 1,570 万。“郊区的单户住宅都是以同样的方式建造的，”DJ沃尔迪在《圣地》中写道。这是一本关于他在洛杉矶县南部莱克伍德长大的回忆录。 “从 1950 年到 1952 年，每天开工的住房单元多达 100 套，每周开工的住房单元超过 500 套。没有两栋建筑计划相邻，街对面也没有邻居房子的影子。”
帕特·布朗回到萨克拉门托。他辞去了旧金山地方检察官的职务，成为加州总检察长，并继续围绕“增长、增长、增长”计划进行竞选活动，最终于 1958 年当选为加州第 32 任州长。布朗是一位完美的推动者。他在七年级的一次表演中获得了“帕特”的昵称，当时他热情地完成了老师布置的任务，以“不自由，毋宁死”的口号出售自由债券。 。他的同学给他起了个绰号“帕特里克·亨利·布朗”，他们永远不会忘记这个笑话。现在，帕特正在将加利福尼亚州宣传为美国吸引新移民最重要的州。
然而房地产策划师好考吗，增长从来都不是加州人普遍认同的概念。回到淘金热时代，很容易发现明显的反增长情绪。 1958 年帕特·布朗竞选州长时，相当多的人认为新移民正在毁掉他们繁荣的生活。长期以来，加州的立场一直是努力保护这种生命，同时促进它。交通太拥挤。基础设施确实很缺乏。宝贵的开放空间被消除。
布朗持相反的观点，认为人口增长是平等机会繁荣的催化剂。他将这个“问题”重新标记为“挑战”，并刊登广告称该州“资源丰富，可供所有人分享”。这是对加州自豪感的诉求。此外，他认为加州的经济增长和选举人票的翻倍使其成为全国领先的州。如果不迎合新的追随者，你就无法领导任何事情。
20 世纪 70 年代：
通货膨胀推高房价
杰里·布朗（编者注：帕特·布朗的儿子，1974 年当选加利福尼亚州州长）完全按照他所宣扬的方式生活，乘坐商务舱，不住在州长官邸，而是睡在萨克拉门托的出租公寓里。放在地板上的床垫上。虽然他追求包罗万象的议程，例如实现国家雇员多元化、提出反对贷款歧视的法律以及不断谈论环境，但民主党人对他吝啬的预算和他对社会计划有效性的怀疑感到担忧。感到无尽的沮丧。对一些人来说，他成为了加州的象征。在加利福尼亚州，看似自由派的人们对需要金钱和行动来解决的重大社会问题失去了兴趣，转而关注简单且具有象征意义的事情，例如在地球日清理垃圾。
“像大多数美国西部人一样，加州人是清洁空气、开放空间、平等和体面住房的坚定支持者，也是烟雾、肮脏溪流、通货膨胀和圣巴巴拉大规模漏油事件的坚定反对者，”阿瑟·布劳斯坦在一份报告中写道。 1977 年《哈泼斯》杂志文章，“但除此之外，承诺正在消失。在文化炒作的表象背后，新的西方政治本质上退化为自私的旧时代。利己主义并没有致力于纠正社会、经济和政治不平等，而是给选民提供了一种模糊的精神向上流动感，这种感觉披着强烈的个人主义或深刻的禁欲主义的外衣。哪怕是最轻微的个人不便，也要为我们社会中受苦最深的人们发声。”
最重要的是，塑造州长杰里·布朗第一任期特征的事件——它将永远改变美国，改变房地产市场，并成为加州历史上最具破坏性的力量——是通货膨胀。 20世纪70年代初，欧佩克削减石油产量并宣布禁止美国在赎罪日战争中支持以色列后，美国消费价格飙升，并持续上涨了十年，有的年份涨幅超过10%。这是只应该发生在发展中国家的事件，习惯了稳定的美国人完全没有准备。
有一天，他们去超市发现一周前买的主食已经买不起了。此外，他们的电费还将上涨 20%。每年年底，人们都会担心自己的加薪跟不上生活成本的上涨——他们经常这样做，并且长期储蓄计划，比如为孩子上大学存多少钱，都会被投入完成。怀疑。整整十年来，每位总统都谈到了通货膨胀。整整十年，没有人能够解决通货膨胀问题。
当历史学家回顾“大通货膨胀”时，他们将其标记为美国人开始对其领导人失去信心的时刻（越南战争和水门事件并没有起到帮助作用），以及经济开始变得更加险恶和不平等的时刻。片刻。在那一刻，工会成员数量直线下降。当时房地产策划师好考吗，中产阶级的工厂工作岗位开始被消灭，首席执行官的薪酬开始上升到我们今天看到的无耻水平。
纪录片《房地产泡沫》（2016）的截图。
20 世纪 70 年代值得注意的另一个原因是：这也是住宅房地产转变为稳健的金融投资的时刻。直到 1970 年左右，房价的上涨速度并没有快于股市的上涨速度，美国人仍然将房屋仅仅视为居住的地方。他们当然没有想到会在房子上赔钱，但当他们想到卖掉房子能得到多少钱时，他们认为这是储存起来的钱，而不是成倍增加的钱。
这种情况在 20 世纪 70 年代初开始发生变化，当时房价和其他所有商品的价格一样飙升。对于年轻夫妇来说，这可能是毁灭性的。他们希望攒下被通货膨胀侵蚀的工资，以支付第一套住房的首付。然而，对于那些已经拥有住房的人来说，工资购买力的下降被拥有的房产像热门股票一样飙升的事实所抵消。这为许多反对在住宅附近开发的争论增添了强大的经济激励。
拥有住房不仅突然变得异常有利可图，而且还可以作为对其他地方价格上涨的金融对冲，因为大多数房主拥有固定利率抵押贷款，每月还款额永远不会改变。此外，与租房者不同的是，他们还可以从联邦税单中扣除抵押贷款利息和房地产税。
到了 20 世纪 70 年代末，随着房地产在美国家庭财富中所占的比例不断增加，郊区城市变得越来越大胆，通过了增长暂停措施来减缓新开发的步伐，并制定了大宗土地分区条例，以确保购买少数房屋的人建好了就能赚钱。在 1977 年一篇关于增长控制的论文中，时任南加州大学法学教授的罗伯特·埃利克森 (Robert Ellickson) 将郊区房主描述为“一个营利性卡特尔”。 。
他进一步警告说，郊区拥有土地的家庭数量少且同质化，正是詹姆斯·麦迪逊在《联邦党人文集》中警告的那种不民主的“小政府”：“社会越小，政党和政党就越不多元化。组成它的利益集团很可能是；政党和利益集团的多元化程度越低，同一政党的多数成员就越大；构成多数群体的人数越少，他们的多样性就越少。范围越小，他们的镇压计划就越容易协调和执行。”
威廉·菲舍尔称他们为“家乡选民”。费舍尔是一位经济学家，他在 20 世纪 70 年代和 80 年代提出了郊区行为理论，最终将其命名为“房主选民假说”。
该理论是这样的：住房是一项要么全有要么全无的投资。你不能像股票那样分散投资，也不能购买价值下跌的保险。如果房屋被毁，人们可以拿回钱，因为有火灾保险、洪水保险和地震保险。但房主无法购买保险来应对他们最担心的情况——如果社区变得很糟糕，他们就会被困在没人愿意买的房子里。
这样就开始了恶性循环，房价越涨，人们买房就越难，新房主保护投资的动力就越大，房价越涨，人们就越难买房。一个家。等等。根据谷歌对旧书的分析，在 20 世纪 70 年代，“房价”从一个很少使用的词变成了一个极其常见的词，使用频率比“股票价格”高出几倍。在这十年里，“排他性分区”和“增长管理”等术语从罕见变成了常见。不久之后，“邻避主义”（NIMBYism）也进入了这一范畴。
原作者/[美国]Connor Doherty
摘录/莲花
