甲级写字楼供应放缓，租金和空置率双双下降； 商业项目引入首店品牌差异化竞争……1月7日，戴德梁行发布《2019年重庆房地产市场回顾与展望》研究报告，对重庆房地产市场进行了分析。 对办公、商业等市场进行了详细分析，看看有哪些新的变化。
2019年房价涨幅明显收窄
2019年，重庆房价12128元/㎡（前10个月数据），同比上涨7%，较2018年25%的同比涨幅收窄18个百分点。与其他城市相比，重庆的住宅价格处于相对较低的水平。
摘自《2019重庆房地产市场回顾与展望》
从上图可以看出，2019年，一线城市住宅平均销售价格为44918.5元/平方米。 除广州售价为2.5万元/平方米外，其他一线城市售价均超过4.5万元/平方米。 上图所示二线城市大部分为新一线城市，住宅销售均价为17799.2/m²。 二线城市房价差距巨大。 最高的杭州约为41000元/平方米，最低的长沙仅9000元/平方米。
2019年，重庆住宅单价为12128元/平方米，低于二线城市平均水平，排名垫底。 房价上涨7.14%。 紧随其后的沉阳、长春、长沙的住宅价格均未突破万元，但房价增速均高于重庆。
摘自《2019重庆房地产市场回顾与展望》
从供销比来看，2019年重庆供销比为0.9，基本平衡。
供销比是一定时期内商品房实际销售量除以商品房实际供应量的比率。 如果供销比大于1，则意味着供给超过需求。 小于1意味着供应超过需求。
2017年，受全国上涨趋势影响，供销比达到峰值，表明市场供不应求，带动重庆房价大幅上涨。 2018年，供销比大幅下降至0.94，房地产市场供应略大于需求。 但由于重庆房价处于低值区域，加上住房政府相对宽松的无限制限购政策吸引了部分外地购房者，房价一直保持上涨趋势。 但从近两年的供销比来看，随着供需关系更加平衡，房价涨幅明显收窄。 因此，未来重庆的房价将会稳步上涨，不会出现像2017年、2018年那样的大幅上涨。
写字楼市场：2020年重庆将迎来阶段性供应高峰
报告显示，截至2019年第四季度，重庆甲级写字楼市场已连续三个季度没有新增供应。 一季度仅有渝北区华融现代广场入市。 全年新增供应大幅放缓。 全市存量维持在196.86万平方米。 市场以现有房产的销售为主。 全市空置率同比下降4.38个百分点至31.25%。 与此同时，租金也略有下降。
戴德梁行重庆公司写字楼部及企业服务部总监刘洋表示，2019年重庆甲级写字楼市场将平稳发展，从租金和空置率双降就可以看出。 市场仍存在一系列机遇和变化。 首先，政府招商引资卓有成效。 例如，今日头条西南运营中心签约落户重庆、腾讯西南总部大楼正式启用、阿里巴巴各业务板块全部落户重庆、设立中西部区域总部等。
一批科技巨头企业相继落户重庆，这表明重庆相关产业配套设施进一步完善，吸纳高新技术产业能力进一步增强。 其次，国家放宽金融业、新能源汽车、现代服务业等领域外资准入。 重庆积极响应开放，外资企业呈现复苏迹象。 2019年国际四大会计师事务所全部落户重庆，外资企业租赁面积已占全市甲级写字楼租户的16%。
刘洋表示，近期提出推进成渝双城经济圈建设，已形成西部高质量发展的重要增长极。 这意味着成渝地区经济发展上升到国家战略高度，区域地位提升，将为区域高质量发展作出贡献。
展望未来，2020年重庆写字楼市场将迎来阶段性供应高峰。目前，来福士广场和复地金融中心已确定将于今年上半年交付市场。 预计2020年新增供应不少于20万平方米，部分未来供应项目定位较高，可能导致区域租金水平小幅上涨。
刘洋表示，对外开放有利于重庆融入全球市场，提升城市形象和知名度，培育和引进更多有实力的企业，有利于写字楼市场。 与此同时，重庆大力培育科技企业，写字楼租户交易面积已成为行业前四名。 未来，随着重庆建设“智造小镇”、“智慧城市”的推进，产业将进一步发展，新晋TMT企业也将推动写字楼去污化。
商业格局：首店经济持续升温，差异化竞争成为广泛共识
商业项目方面，受经营策略等因素影响重庆房价十年走势图，2019年四季度重庆优质零售物业市场无新增供应，多个原定于2019年入市的项目已纳入2020年供应计划。 全市优质商业存量保持不变。 507.46万平方米。
具体来看，行业两极分化格局日益明显。 优质商业商家顺应市场调整业态，引入首店品牌，进行差异化竞争。 市场整体平稳向好，空置率同比小幅下降0.67个百分点至9.03%。 受供需及新兴商圈项目增加等因素影响，租金同比下降6.22%至每月每平方米593.83元。
值得一提的是，2019年，差异化竞争已成为商场和品牌的广泛共识。 首店经济持续升温，不少品牌首店落户重庆。 例如，全国首家京东电动超级体验店的开业，为重庆全场景零售发展增添了动力。 餐饮行业竞争加剧，融合科技、亲子、人性化服务等元素的餐饮品牌越来越受欢迎。
戴德梁行华西研究部总监贾轩表示，对比重庆和成都，重庆零售物业中零售业态占比低于成都，目前占比57%，而餐饮业占比比成都高出接近三分之一。 ，成都零售和时尚氛围更浓，重庆人比成都人更爱美食； 此外，重庆在2019年“中国十大最具影响力夜间经济城市”中排名第一，表明重庆拥有良好的夜间消费基础和巨大的夜间经济市场潜力。
目前，餐饮业仍是夜间消费的主流。 未来，随着消费升级，通过发展夜间消费场景布局、拓展夜间娱乐体验业态、挖掘更多市场需求，将为重庆商业发展带来新机遇。
未来供应方面，新项目将布局在传统核心商圈和外环附近的新兴商圈。 解放碑商圈、观音桥商圈规模进一步扩大，核心商圈地位进一步巩固； 圈内将建设沙坪坝商圈金沙天空街。 作为重庆商务区首个高铁TOD项目，将为重庆商务注入新元素； 渝北区、大渡口区未来的供应将助力区域商圈的崛起。 金沙天空街、星光68二期、光环购物公园均预计于2020年开业。
贾轩介绍，重庆优质零售物业市场保持稳定发展，新项目入市投资条件良好，空置率变化不大，租金同比小幅下降。 这与零售市场向社区商业和外环地区拓展有关； 目前，渝商已形成多集团、多层次的发展格局。 自2018年进入业态集中调整期以来，重庆商业项目更加多元化。
从业态来看，以茶饮料为代表的网红品牌迅速扩张，既满足了消费者求新的好奇心，又满足了业主高频、高效的需求； 化妆品品类也表现活跃，如NARS西南首家店在时代街开业、ACQUA DI PARMA入驻万象城等。 市场需求相对稳定，但品牌和产品变革正在加速，拥有自身流量的品牌正在快速占领市场。
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主要城市房价企稳，城市扩张加快。
2016年之前重庆房价十年走势图，主城九区房价差异不大。 2017年，重庆房价上涨明显，同比上涨30.52%，渝中区房价上涨72.38%。
2019年，主城9个区中有5个区住宅成交价格低于全市平均水平12128元/平方米。 渝北、江北、渝中、南岸的平均单价超过1.3万元。 其中，渝中区房价最高，超过2万元。 元，高出全市平均水平79%。 渝中区的房价表现突出。 首先，作为重庆的母城，地处两江四岸核心区，价值回归。 另一方面，受面积限制，年供应量很小。
从土地市场来看，2019年主城区楼面价为6831元/平方米，较2018年小幅上涨，溢价率也稳步上升。 相反，在区县，2019年底价和溢价双双下降。从主城供销比来看，2017年达到峰值，随后开始下降。 2019年处于阶段性底部，基本处于平衡状态。
2019年，重庆核心区优质地块供应减少，土地供应主要集中在蔡家二寨-水土-中央公园-空港工业园、大学城-西涌、弹子石-寸滩、二郎-大渡口-大阳市、李家沱-龙州湾-职业城等区域。 其中三个区域毗邻外环高速，表明重庆正在加速向外扩张。 住宅和商业用地成交中，渝北区占比高达30%，其次是北碚和沙坪坝。
2019年，重庆土地市场地价持续创新高，万元以上地块共有14块。 高价地块集中出现在中央公园地块和弹子石组团，其中7块位于中央公园地块，3块位于弹子石组团。 另外4例分布在两路组团、观音桥组团、大渡口组团和大杨石组团。 大杨石组团楼面价最高，达到13549/m²。
总体而言，戴德梁行认为，重庆房地产市场整体平稳发展，楼市调控政策趋稳且持续性较强，市场逐步回归理性。 虽然近年来房价一直保持上涨趋势，但增速有所放缓，未来大概率会维持这种情况。 在一种情况下，不太可能发生大起大落。
