外资对中国房地产市场的影响
田晓彤
北京博林房地产评估有限公司
摘要：近期，国内房地产市场正在重塑，房地产行业处于周期性波动时期。随着一系列政策措施的实施，楼市逐渐进入回暖阶段。境外投资者对国内房地产市场信心重拾，投资热情逐渐高涨。本文分析了外资投资国内房地产的原因和现状，总结了其对国内房地产市场的积极和消极影响，并就如何应对外资投资国内房地产提出了几点建议。
关键词：国外房地产影响
随着我国房地产市场的复苏和开放程度的不断提高，外资出于多种原因通过多种渠道进入我国房地产市场。在给国内房地产市场带来经验和资金的同时，也对国内房地产企业构成了威胁。将对房地产市场产生一定的影响。我们应该理性看待这一点，既要正视外资的积极作用，又要及时发现和有效防范外资对国内房地产市场的不利因素，因势利导，不断规范国内房地产市场。完善相关财政政策和货币政策，为促进房地产市场长期发展提供了充足动力。
一、外资投资我国房地产的动因
（一）我国房地产需求潜力大
近两年，房地产市场波动较大，呈现严重下滑趋势。但随着国家和地区多项救市政策的实施以及大规模的潜在刚性需求，房地产行业依然拥有旺盛的市场需求。一是城镇居民人均居住面积低、分布不平衡。据住建部统计，2010年我国城市人均住宅建筑面积为30平方米。但住房资源分配严重不均。一方面，商品房、小产权房空置率过高。另一方面，仍有大量居民买不起房。住房问题无法解决[1]。社科院曾发布《中国经济体制改革报告2013》表示，预计2020年我国城市人均住宅建筑面积将达到35平方米，实现“一房一室”。可见，随着我国经济的不断发展和人们对生活质量要求的普遍提高，住房需求仍有很大的增长空间。二是我国城镇化进程稳步推进，住房需求潜力巨大。我国房地产市场需求量大、持续时间长，将为房地产市场的长期发展提供长期、充足的动力。第三，响应国家号召，各地开展的内部城市拆迁改造、棚户区改造、危房改造也将产生大量的房地产需求。可见，与国外房地产起步早、发展成熟、需求潜力减少相比，我国房地产市场需求为外资提供了充足的动力。
（二）房地产市场回暖趋势明显
近期房地产利润论文，为促进实体经济发展，国家和地方政府对房地产政策进行重大调整，如放宽住房公积金政策、取消“限购”等，刺激了房地产复苏不同程度地影响了房地产市场。央行也逐步放松对货币的管制，实行相对稳定的货币政策。比如，“3.30楼市新政”的出台，降低了居民首套房首付比例，改善了住房，释放了一定的购买力；降息、降准等政策的出台，也在一定程度上增加了市场的流动资金，降低了房地产企业的融资成本，促进了房地产市场的逐步复苏。 。上述措施多为针对国内房地产企业和居民的优惠政策，客观上促进了房地产市场开发数量和交易数量的增长，加速了房地产市场的复苏趋势，也使部分境外投资者重拾信心。国内房地产市场，在一定程度上。促进了对外投资热情。此外，国家还减少了对外商的管控，放宽了一些限制因素，房地产的“外资限制”也将逐步解除。这一政策的实施对于外资来说无疑是又一利好消息。刺激了外资热情，一定程度上促进了楼市的复苏。楼市回暖吸引了部分境外投资者前来投资，提振了他们的投资热情。 。
2、我国房地产业外商投资现状
（一）“外部限购令”政策放宽
住房和城乡建设部、国家外汇管理局曾两次出台“限外资”政策，分别是2006年出台的《关于规范外资房地产市场准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。国家外汇管理局2010年11月发布的《关于进一步规范境外机构的通知》。《关于个人购房管理的通知》。根据规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的房产；在境内设立分支机构、代表机构的境外机构只能在注册地购买办公所需的非住宅建筑。十多年来，我国一直实行较为严格的房地产调控政策。然而，在今年3月国家发改委、商务部发布的《外商投资指导产业目录（2015年修订）》中的“限制外商投资产业目录”政策中，此前的所有限制性产业删除了外商投资房地产的条款。房地产业外资准入限制有所放松。而3月16日，国务院总理李克强在会见中外记者并回答记者提问时直言“欢迎外国人来华购房”。这句话不是问候，而是一个信号，而广东省江门市实施多年的三项取消购房“限制外资”政策也印证了这一传闻，表明消息称，我国“外资持股限制”正在逐步解除，这对于一些等待投资机会的境外投资者来说，无疑是个好消息。
(2)从一线城市向二三线城市拓展[2]
外资投资我国房地产行业初期，其投资区域多位于长三角、珠三角以及北京、上海等环渤海经济圈一线城市。经济和开放市场。近年来，随着一线城市房地产行业的快速发展，房地产企业的运营成本逐渐上升，该地区的楼盘数量逐渐趋于饱和。此外，由于房地产企业竞争激烈、拿地困难、房地产泡沫等因素，一线城市的投资利润率正在逐渐下降。与一线城市相比，二三线城市运营成本相对较低，利润空间较大，房地产需求潜力较大，政策支持力度较强。部分外资已开始向中西部等二三线城市扩张。三线城市成为外资新的利润增长点。
三、外资对我国房地产市场的影响
（一）积极影响
外资投资我国房地产行业对于我国经济发展和当地房地产行业既有好处也有坏处。无需否认外资对于我国房地产市场的积极意义。在一定程度上缓解了资金短缺等问题，为我国房地产行业提供了先进、专业的房地产开发经验和技术，促进了国内房地产市场的发展。突飞猛进的发展。
1 提高专业水平和服务水平[3]
国外房地产行业起步早、持续时间长、有比较成熟的运营体系。外商的进入加快了国内房地产业与国际接轨的步伐，为我国房地产业提供了先进的经营理念、运营模式和先进的管理经验，促进了国内房地产业的整合升级在一定程度上促进了我国房地产业的发展。房地产行业管理水平的提升，使我国房地产行业逐渐规范化、专业化、透明化，为其长远发展提供充足动力。
先进外资房地产企业的进入，也会在一定程度上吸引外资房地产服务企业的进入。一方面，外资房地产服务企业的进入将带来更加先进的工作经验和丰富多样的专业服务，提高我国房地产领域的整体服务质量；另一方面，也会导致房地产服务企业之间的激烈竞争，对我国房地产行业产生负面影响。房地产服务业对房地产服务业构成了一定程度的威胁，迫使其学习和模仿同行业的先进经验，从而降低服务成本，提高服务质量，甚至转变服务理念，更新服务方式，提供更好、更多的服务。完善的服务。
2、拓宽融资渠道，缓解资金短缺
由于当前金融市场的制约，国内房地产融资主要通过银行信贷进行。融资方式比较单一，银行贷款存在周期短、发放低、不及时等缺点。对于运营周期长、资金需求大、资金需求长等问题，对于房地产行业而言，并不能完全解决其燃眉之急。外资的进入对于我国房地产领域来说无疑是一个好消息。为国内房地产带来了大量的资金和先进的融资经验，拓宽了房地产行业的融资渠道，上市融资、信托融资、债券融资等方式应运而生房地产利润论文，使房地产行业更加灵活。并独立选择资金来源、确定资本结构，为我国房地产行业注入新鲜血液，一定程度上缓解了资金紧张，降低了投资和经营风险。
3、完善和规范房地产市场的立法力度不够
在外商投资初期，我国相关法律方面尚未包括外商投资房地产领域的相关规定。随着外资的不断流入，为了保护国内房地产业、规范房地产领域的管理，我国陆续颁布了《条例》。 《关于规范外商投资房地产市场准入和管理的意见》（建黄黄[2006]171号），商务部办公厅关于贯彻落实《关于规范房地产市场准入和管理的意见》有关问题的通知《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（商资字[2006]192号）、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发）商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强和规范房地产业外商直接投资审批和监管的通知》（商资函[2007]50号） 《关于开展外商投资房地产业备案工作的通知》（商函[2008]23号）、《关于进一步加强和完善房地产业备案工作的通知》 《关于规范外商投资项目管理的通知》（发改外资[2008]1773号）、《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房[2010]186号）等制定法律法规，逐步加强房地产领域的投资管理，规范房地产行业的运作。此外，国家有关部门还采取了一些措施，合理引导外资进入养老地产、旅游地产、教育地产等新兴房地产领域，促进资金在各行业之间均衡分配。此外，为刺激房地产市场复苏，走出房地产行业周期性波动的低谷期，国家发展改革委、商务部公布了《外商投资产业指导目录（修订后）》。 2015年）”今年3月。 《限制外商投资行业目录》中，此前所有对外商投资房地产的限制均被删除。这一系列法律法规的颁布及相关措施的制定，逐步填补了我国外商投资房地产领域的法律空缺，完善了我国的相关规章制度，发挥了较强的震慑作用对外资的炒作，使得国内房地产行业逐渐走向规范。
（二）负面影响
外资的进入确实在一定程度上弥补了国内房地产行业经营模式和管理理念的缺陷，为国内房地产行业和经济的发展做出了突出贡献。但大量外资的进入也对我国房地产行业产生了一定的影响。在一定程度上造成了房地产泡沫的发生，引发了房地产市场的波动，给我国本土房地产企业造成了重大创伤。
1 助长国内房地产“泡沫”[4]
一般来说，外国投资者进入我国房地产市场，会通过各种渠道将大量资金带入国内房地产市场。特别是当国内房地产宏观调控政策收紧，国内投资者融资困难时，大量外资就会趁机进入，而一些外商往往打着合法的幌子进入房地产市场，比如购房以自己的名义，设立中外合资、中外合作、外商独资企业，或者购买股权等，从事房地产投机活动，通过快进快出获取资金。利润。大量的短期外资会在一定程度上加大我国房地产行业的波动性，导致一定时期内房价全面上涨，吹大房地产泡沫。这也会增加国内居民的生活成本，影响他们的生活质量。
2 一定程度上降低房地产企业的利润率
外资进入我国房地产领域，在一定程度上弥补了国内房地产行业的资金短缺。但他们的大举进入，无疑加剧了房地产领域的竞争，对本土房地产企业构成了威胁。一方面，国内房地产企业通过降低价格、提高服务质量、提供更多优惠措施等方式，提高市场份额。这些措施都直接或间接压缩了国内房地产企业的利润空间；另一方面，由于房地产需求量稳定且有限。外商的进入将在一定程度上降低国内房地产企业的市场份额，挤压其资本收购空间，并带走部分既定利润。
四、对策建议
（一）鼓励相互合作，合理引导发展
房地产业是我国的支柱产业。虽然已经发展了很多年，但它还很年轻，还没有形成成熟完整的操作系统。外资作为融资工具将在一定时期内存在。适当鼓励境内房地产企业在保证控股权的前提下与外商合作，丰富融资渠道，广泛吸收外资，改善财务状况，学习外商先进的经营理念和经营模式，为发展做出贡献。为国内房地产业提供长期充足的动力；此外，还可以通过政策放宽、免税、财政激励等措施，合理引导外资投向养老地产、旅游地产、教育地产等新兴产业[5]，为养老地产、旅游地产、教育地产等新兴产业提供资金支持和经验参考。国内新兴房地产行业，使国内各房地产行业在该领域实现均衡、长足发展。
（二）建立监测体系，掌握外资流向
多方面建立外商投资房地产监测体系，强化监测，实时掌握外商投资流向。比如，可以加强汇兑通的管理，严格监控房地产流入或流出，重点监控短期资本流入或流出，对投机性外资严厉处罚，将其列入外商投资“黑名单”。 ”，并限制他们的投资。行为;还可以通过完善现有的不动产登记制度，掌握外商投资不动产的动向，如建立全国电子档案信息联网系统，实现全国各地区、各部门之间的信息共享；此外，还可以通过健全房地产风险指标体系、完善房地产市场预警系统等方式，加强对房地产市场外资流动的监管，并定期发布房地产市场外资流动信息，合理引导房地产市场外资流动。引导他们的投资行为。
（三）完善房地产税收，规避市场风险
完善外商投资房地产税收政策，通过税收杠杆规避房地产市场风险，减少外商投资房地产投机行为。例如，可以对外资房地产进行定期或不定期的调查，了解房屋的使用状况，对长期空置的房屋可以征收空置税；还可以对外国投资者以个人或公司名义投资的房地产面积征税。名义购买的住宅、商业店铺或办公楼超过一定面积后，将实行分级征税的办法，即对特大房产附加征收较高的房产税；此外，还可以对房地产投资期限征税，例如提高税率，对五年以下的投资征收利差税。降低其投资利润，在一定程度上防止房地产投机，规避房地产市场风险。
