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2011年5月，当房地产营销大师潘石屹与时任易居中国董事局主席的周鑫发起网上拍卖时，他的目的只有一个：通过大V的身份制造新话题。并维护自己及SOHO中国企业的高知名度。
但与过去或未来的任何事件营销不同，潘石屹的举动已经成为中国房地产营销的分界线。
过去，是一个刀耕火种的房地产营销时代。 在这个时代，线下是唯一的出路。 发传单招揽顾客、打广告，营销除了拼钱，没有别的办法； 未来，互联网逐渐成为标配，房地产电商升级，渠道CPM绩效计费进入新方式，房地产互联网基础设施启动，房地产O2O大行其道。 短短几年时间房地产 网络推广，互联网的发展已经改变了房地产营销几个时代。
传统房地产渠道营销
昔日行销机构士联、华远、和府辉煌，各称霸诸侯领地二十年； 未来，传统中介机构的市场份额下降甚至消失，如房多多、北科找房、聚力新家、聚房优、集屋、诸葛卓房等新势力涌现，房源有起有落，他们的估值有起有落，情况也发生了变化。
八年房地产互联网营销，总结过去，探索未来。
潘石屹打响房地产电商第一枪
2011年4月，潘石屹在海南博鳌的一次金融会议上结识了周鑫。 当时，潘石屹的银河SOHO正在发售，他正在寻找一些新的营销和推广方式； 周鑫还向潘石屹介绍了他正在筹划的网上售楼处。
2011年潘石屹与周鑫的会面
两位营销大师的短暂会面，成就了轰动业界的营销案例。
一个月后，银河SOHO、望京SOHO等11套单位在新浪乐居搭建的互联网平台上进行网上公开拍卖。 潘石屹承诺，“0元起拍，拍多少我们就卖多少。” 但潘并不担心房子被低价出售。 这些热门房源早已成为线下推销员邀请的潜在客户的目标。
这种在现在看来并不新鲜的网上拍卖方式，在当时引起了轩然大波。 积极舆论认为，本次拍卖将当时流行的网上拍卖方式带入了房地产领域，具备了房地产电子商务的初步条件； 而也有反对的声音认为，这种方式仍然依赖于线下客户，并不是真正的电子商务，只是名不见经传。
争论的焦点是网络在其中扮演什么角色：它仅仅是提供互联网的底层技术供交易双方使用，还是互联网真正让交易从线下走向线上？
争论仍在继续，却没有结果。
紧随其后，万科、恒大、淘宝等一线开发商和互联网企业也纷纷加入这一趋势。 从房屋的网上拍卖，到将时下流行的团购模式引入房地产电商交易，房地产营销开始真正与互联网融合。 万科甚至与阿里巴巴联手推出万科网上旗舰店。 方兴地产（后更名为中国金茂）在双11推出光盘节，房地产电商完成了从单一房源拍卖模式到房源团购乃至整套房产乃至整套房产的转变。 放到网上销售的舞台上。
房地产O2O，线上效果营销的开端
房地产电商的普及，加速了科技在房地产交易中的应用。 同时，也使得线上获客成为可能。
随着潘石屹推出的几场网上拍卖的营销量逐渐增大，吸引了越来越多的买家上网。 旅游地产等外地购房也为在线看房提供了发展机遇。
互联网已经开始从搜房、乐居、搜狐焦点等纯粹的媒体推广阵地转变为真正能够获客的阵地。
2011年以后，房地产电商市场已经趋于成熟。 关于线上和线下的争论很容易解决。 线上可以获客，但需要线下配合。 用户在线上充分了解信息，线下观看交易。 房地产O2O概念由此诞生。
房地产O2O被称为房地产电子商务的升级版。 房地产O2O首创了互联网时代的效果计费方式，即CPM计费方式，深受房地产营销供应商的欢迎。 此前，房地产开发商、项目方与互联网的合作大多以广告合作为主，互联网平台无需对实际交易结果负责。
房地产互联网平台将一些广告效果与线下引客、现场接待相结合，帮助开发商完成获客。 这种将客户从线上转化为线下的O2O模式，更注重精准的获客和客户引导结果，以锁定客户意向并获得收入。
除了乐居、搜房网等互联网地产媒体开始尝试O2O新方式外，2012年，伴随着O2O市场的大潮，涌现出一批专注于房地产O2O的新公司，例如房多多、好屋中国、售冠科技等全国性公司以及一些区域性集中的房地产O2O平台开始出现，争夺线上房地产营销引导客户和线下交易的渠道市场。
移动工具和新公司的崛起
当线上线下结合成为房地产营销的常用方式时，房地产O2O的概念就该退出历史舞台。 O2O概念的退出甚至消失，并不意味着互联网在房地产营销中无用武之地，而是说它已经更深层次地融入到房地产营销中。
如果说房地产电商是PC时代末期营销的突破口，那么随着移动互联网的到来，移动工具的趋势则赋予了房地产营销新的有力武器。
从获客到汇报，再到转化到售楼处，移动工具解决了房地产营销过程中随时随地快速跟进客户的能力，房地产营销已进入移动互联网时代。
房多多、品冠科技、好物中国、极屋等在O2O趋势中迅速成长的企业，迅速成为涵盖移动互联网工具的互联网平台。 他们一方面连接经纪人，另一方面连接新房开发商，成为开发商和销售渠道的管理平台，让渠道分销更加高效。
脱胎于房地产电商热潮的房多多迅速崛起
与此同时，开发者也意识到了移动互联网的价值。 除了在上述平台建立的全国营销和联合分销中加入项目清单外，有资本实力的一线房企也开始建立自己的分销平台。 比如恒恒中国建立了恒房通营销平台，碧桂园建立了碧桂园凤凰通平台，远洋地产等不少二线房企也开始搭建自己的平台。
分销佣金是一块巨大的市场蛋糕。 试图打造自己的全国营销平台的开发商希望自己拥有足够的购房者数据，也希望在分销市场上，“财富不会流向外人”。
无论是开发商主导的全民营销，还是基于平台的全民营销，都经历了模式的起伏。 2014年至2017年上半年，新房销售的火爆让开发商不愿投入全民营销。 全能营销本质上是引客周期长、见效慢、运营难度大，所以开发商转而投入精准渠道、小投入。 快速的一二手联动渠道。
殊途同归：二手房经纪公司互联网化
在专注于新房营销的互联网平台诞生和发展的同时，二手房经纪服务的互联网化也在同步推进。
2013年以来，随着搜房网的端口费持续上涨，链家等券商下定决心打造自己的互联网平台。 2014年，链家在线升级版链家网上线，口号为“全智真地产”。 凭借有效的市场定位和多维度推广，链家网迅速打开市场，成为中国中介行业第一家自建互联网平台的企业。 、我爱我家、21世纪地产、中原地产等越来越近。
链家率先推出真房口号
二手房经纪公司的互联网流程远比外界看到的复杂。 事实上，在观众看到链家网之前，链家的互联网转型就已经进行了。 早在2009年，链家就与IBM合作，针对经纪商的管理进行互联网化运营。 简而言之，它是第一个在经纪人之间建立内联网，以允许经纪人之间进行协作和管理的。 更方便。
另外，包括房产词典的建设，房产交易中经纪人乃至经纪店之间的共享机制，以及合作规则、佣金规则、客户工具的使用等等，都是二手的。房屋经纪公司在互联网转型的范围内。
2018年4月，左慧在链家基础上推出了北客房源搜索平台。 这个住宅服务平台链接了经纪人、二手房买家、二手房卖家、开发商乃至装修行业的上下游环节，将二手房经纪的工具推向了一个新的高度，即二手房经纪服务。手房经纪与其他领域整合联动，资源相互共享。
以上这些为房多多等公司的崛起和发展奠定了基础。 虽然它们从不同领域、不同赛道嫁接到互联网上，但殊途同归，最终走向同一个方向，那就是利用互联网将行业工具互联网化、平台化。
以链家起家的贝壳搜房，最终借助互联网转型为平台公司，为经纪公司提供基础服务和协同管理解决方案； 而以房多多为代表的提供新房销售服务的企业也转向平台型企业，提供二手房服务。 房产经纪人提供各方面资源联动，提高效率。
工业互联网基础设施建设及私域流量探索
房地产互联网从诞生到繁荣，终于走到了流量变现的十字路口。 无论是消费品领域还是房地产垂直领域，流量成本都在逐渐增加，这是互联网行业的整体趋势。 在传统门户时代，互联网平台竞争并不激烈，流量基本集中在一些大平台上。 然而，移动互联网的发展冲击了流量集中化的趋势。 用户的多样化选择导致流量从集中化走向分散化。
在房地产领域，一个明显的趋势是搜房房天下、乐居、搜狐焦点等原有传统线上平台的流量下降，安居客等港口平台的流量采购成本上升。 因此，用户对每年的涨价都是抵制的。 现象。
然而，在房地产垂直领域，即使是平台中心化的流量，仍然无法逃脱如何变现的魔咒。 流量的精准度和流量的转化率一直困扰着房地产互联网营销从业者。 互联网流量的质量（即客户的精准度）是房地产营销的核心，而聚集访客群体的专业程度决定了转化率。
随着互联网在房地产行业的兴起，私域流量开始受到关注。 客单价高、决策成本高的产品自然适合私域流量。 房产经纪公司拥有数百万经纪人，拥有稳定的买卖关系，自然具备私域流量长期运营的特点。
近年来，随着互联网技术在房地产行业的应用，房地产行业互联网的建设为房地产营销创造和维护私域流量奠定了基础。
券商大军天然具备私域流量长期运营的特点。
回顾工业互联网的发展。
与消费品等其他领域的互联网相比，房地产互联网营销的发展进程相对缓慢。 除了房地产本身的行业特点外，房地产行业的互联网基础也比较薄弱。
例如，房地产营销交易所必需的住房和资金管理制度、房地产交易中的客户来源识别机制、新房和二手房的共享机制，以及合作规则、佣金规则、工具使用、客户获取渠道甚至培训体系等。基础设施建设的重要性相当于京东、淘宝的物流、支付、商户管理系统。 然而，在房地产电商出现之前，并没有任何公司参与到这些工业互联网的基础设施建设中。
房多多、链家等公司相继投入巨资围绕房地产交易建设工业互联网基础设施。 房地产真正迎来了互联网应用时代。 这些基础的建立，使得行业从业者之间的互动与合作成为可能，私域流量在行业内部的相互流动成为可能。
渠道效能，房地产互联网的终极方向
房地产电商、全国营销、私域流量的应用，促进了营销与渠道的融合、营销与渠道效能的发展。 开发商和赞助商建立了渠道有效性的衡量方法，相当于为主要参与者建立了统一的接口。 纳入标准。
媒体引导客户转化为交易并按照佣金标准进行结算； 渠道公司和电话营销公司仍然可以依托基于交易转化的平台，或者独立运营项目来获得收入。
有效的营销渠道主导着整个行业的销售模式。 综合来看，目前从事“渠道分销”的公司有这几类。
1、品牌类别。 以倍客、易居房友为代表，拥有自己的直营或加盟体系，拥有自己的数据库和客户来源。 他们能够整合门店经纪人资源，有雄厚的资金实力，也有数据能力。
2.集成类。 这类公司是轻模式运营，或者也是互联网平台，比如房多多，与开发商、经纪公司有一定的联系。 通过SaaS技术+资源的整合，根据开发商的优惠政策制定分销策略，但整合的资源较多。 仍然主要是通过服务经纪商来实现交易。
3.资源类型。 开发商愿意将渠道与数据资源，即客户数据，如高端会员、有购房者数据的平台进行整合，通过邀请参观、注册、转化的方式来完成分销。
4. 媒体。 一些媒体包括新媒体房地产 网络推广，在各地都有这样的公司，比如杭州地板、南京楼市、365看房淘宝等，他们通过自身的影响力或者专家的影响力，组织媒体报道、讲座、看房发展群体 引流业务流量，提供交易机会，赚取佣金。
这些原本走在不同道路上的参与者，却达到了同一个目标，正在走向有效的营销渠道之路。 就像从中心化流量同时发展到私域流量挖掘一样，最终指向的是转换效率和成本。
那么，有效营销渠道的最终方向是什么？ 毫无疑问，一二手品联动是各种复合分销模式中成本最低、最有效的渠道之一。 中国200万经纪人深度参与2亿社区家庭的买卖服务。 平均每个经纪人为100个家庭提供房屋买卖信息和深度服务。 他们是控制私人房地产流量的最大集团。
渠道分销市场趋势
联动分销的秘密战争已经打响。 以北科找房、易居舍友为代表的自营经纪体系去年共创造了7000亿的新房分销GMV，预计2019年将完成万亿GMV； 以房多多为代表的完全开放、资源整合的平台率先成为中国房地产互联网的成功代表，是迈向美国纳斯达克上市的最后一步； 资源型、媒体型平台在一些城市也有自己的市场空间。
从2011年至今，历经8年，房地产互联网营销完成了从宣传理念到现实的转变，也完成了基础设施的建设，让房地产营销走出了混乱战乱的时代，走向阳光明媚的时代。透明度，以及互联网的效率、公平和平等。 的本质。
段老师：13979210426
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