1、投资性房地产的主要内容
报告期内，根据董事会决议，为提高资产使用效率，公司对外投资暂时闲置的房产。报告期内，公司投资性房地产主要为母公司万源通厂房及启源通厂房及土地。
2022年末，公司投资性房地产具体情况如下：
2、投资性房地产的认定依据、内部程序的执行、记录成本、初始计量和后续计量模型、转换前的计提标准是否存在差异。
2023年5月26日，公司第一届董事会第十七次会议审议通过了《关于公司自用房地产转为投资性房地产的议案》，同意将公司自用房地产转为投资性房地产。财产。认为公司利用闲置房产对外租赁有利于提高资产效率，增加公司收入，符合公司及全体股东的利益。
公司投资性房地产包括自建房产和外购房产。自建房地产按照房地产实际出租部分的自建成本扣除租赁前折旧后的净额进行初始确认。购买的房产按照房产实际租赁部分减去房产外包成本后的净值计算。折旧后净值初始确认，采用成本法进行后续计量投资性房地产成本法，并按预计使用寿命摊销。
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条、第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，包括已出租的房地产。土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。报告期内，公司投资性房地产的确认符合规定。
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第七条规定，投资性房地产按照成本进行初始计量。自行建造投资性房地产的成本，按照该资产达到预定可使用状态前所发生的必要成本确定。外包投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费以及可直接归属于该资产的其他费用。发行人投资性房地产包括自建房地产和外购房地产。投资性房地产按照符合标准的自建成本或外购成本减去租赁前折旧后的净值进行初始确认。
公司投资性房地产及建筑物按年限20-30年直线法计提折旧，土地按法定使用年限摊销，与其他固定资产折旧、无形资产摊销一致，并没有什么大的区别。
根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十二条规定，企业投资性房地产计量模型一经确定，不得随意变更。公司采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的会计政策一致、稳定。
综上所述，发行人投资性房地产的识别依据、成本记录及初始计量符合企业会计准则的相关要求。公司采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的会计政策一致、稳定。
（二）说明相关资产面积、租金价格（与当地均价是否存在重大差异）与相关收入是否相符，会计处理是否合规。
1、发行人相关资产面积及租金价格
(1) 2022 年
(2)2021年
(3)2020年
2、周边租赁市场平均价格
据公开租赁平台显示，昆山巴城周边厂房租金价格基本在0.6元/平方米/天至1.1元/平方米/天之间。按30天月度估算投资性房地产成本法，约为18元/平方米、33元/平方米。 。康博电子初期月单位租金较低，主要是由于其租赁的4号厂房2-4层较高且无电梯，且隔断过多，无法安装大型设备。
据公租房平台显示，东台经济开发区周边厂房租金价格基本在0.33元/平方米/天至0.37元/平方米/天之间。按30天月度估算，约为9.9元/平方米、11.10元/平方米。米。
综上所述，发行人相关资产的租金价格与当地平均水平不存在显着差异，与其他业务收入——租金基本一致。
3、发行人会计处理合规性
《企业会计准则第21号——租赁（2018）》第四十五条规定：“出租人在租赁期内的各个期间，应当采用直线法或者其他系统合理的方法计算租赁付款额。经营租赁的金额确认为租金收入；如果其他系统合理的方法能够更好地反映使用租赁资产所产生的经济利益的消耗方式，出租人应当采用该方法。采用直线法的，免租期内的租赁，按照《企业会计准则解释第1号》的规定确定收入或租赁费用。根据《第一号》第三条的相关规定，出租人应当在整个租赁期内按照直线法或者其他合理的方法分配租金总额，不扣除免租期，出租人免租期内确认租金收入。
作为经营租赁出租人，发行人在整个租赁期内将收到的租金总额按直线法确认为租赁期内的收入，不扣除免租期。同时计算投资性房地产的折旧/摊销。已计入其他业务成本，发行人会计处理合规。具体会计处理如下：
借：应收账款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产 - 折旧/摊销
（三）说明相关资产是否发生减值、如何判断以及该资产未来的处置安排；存在闲置房产时筹集项目建设资金的合理性。
1、说明相关资产是否发生减值、如何判断，以及该资产未来的处置安排。
（一）相关资产是否会发生减值及如何判断
报告期内，发行人的投资性房地产均为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。对于上述投资性房地产，发行人于资产负债表日判断是否存在资产可能发生减值的迹象。存在减值迹象的，发行人将估计其可收回金额并进行减值测试。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
2023年8月，厦门嘉学资产评估房地产评估有限公司接受发行人委托，对发行人投资性房地产进行减值测试，并出具了《昆山万研通电子科技有限公司资产减值建议书》测试涉及《万源通电子科技有限公司、昆山启源通电子科技有限公司分别持有的投资性房地产资产评估报告》 （嘉学评估（2023）8310065号）根据评估报告，评估对象万源通科技持有的投资性房地产可收回金额为8683.04万元，评估对象持有的投资性房地产可收回金额为8683.04万元。对象启源通电子为10481.76万元。
综上所述，投资性房地产的可收回金额高于账面价值，且发行人投资性房地产不存在减值迹象。
（三）未来资产处置安排
根据公司规划，万源通母公司厂房建设时间较长，装修改造成本较高。未来闲置部分将继续出租，以提高资产回报率。其源通工厂由于排放配额限制，只能采用干法制造工艺。公司目前正在建设启源通工厂并出租。待条件成熟后，将择机启动启源通建设。
2、闲置房产情况下筹集项目建设资金的合理性
昆山工厂最初建设为公司的单面板生产中心，后来增设了双面板和多层板生产线。由于建设较早，生产线自动化水平较低。随着下游电子制造业的快速发展，为顺应高密度、高性能PCB的发展趋势，同时提高生产和管理效率，提高生产线的自动化、智能化水平，公司2018年5月开始筹划东台工厂建设。随着东台工厂的建成投产，万源通母公司的厂房逐渐闲置，公司一直将其出租以提高资产回报率。
2019年，公司规划建设启源通，初步规划为公司研发中心和高密度印制电路板生产线。但由于污染排放指标的限制，启源通只能做切割、剪断、内部布线等工作。 、层压、钻孔、外布线、表面处理、电性测试等干式工艺流程。
2022年启源通建成后，考虑到宏观经济形势和市场环境的变化，结合公司现有客户和技术储备，以及启源通工厂制造工艺的限制，公司决定首先开展高端印刷东台工厂生产新能源汽车。待条件成熟后，公司将择机启动启源通生产线建设。为了提高资产回报率，公司将先建设启源通厂房并出租。
扣除发行费用后，公司本次募集资金将用于支持新能源汽车的高端印制电路板项目。项目总投资25570.3万元，其中工程建设投资6749万元，设备投资16866.3万元。其中，投资项目中的工程建设主要为厂房装修、仓库建设及生活配套设施，不涉及新建生产厂房的建设。
综上所述，发行人投资项目中的工程建设主要为厂房装修及生活配套设施建设，不涉及新建生产厂房建设。投资项目工程建设合理。
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