高盛：中国房企或从明年一季度开始降价
21日，高盛高华发布了题为《中国开发商可能从2017年第一季度开始降价》的报告。 报告称，他们调查了上海、南京和苏州三个城市，政策调控目前产生了以下影响： a) 高盛和高华调查的四个项目都推迟了新房销售，因为他们希望房价能够上涨会比以前更高。 半年可上涨20-30%； b) 南京市政府对各地区制定了房价限制； c) 苏州年底前不会发放新的预售许可证。
报道随后得出这样的结论：开发商和中介机构表示，近几周观望情绪有所加强，价格下跌预期逐渐形成； 因此，第一次降价可能会在明年2月或3月迎来。
与高盛的预测类似，广发证券近期发布的一份研究报告认为，除深圳外，11月份全国14个重点城市房价将出现下跌，其他城市房价将在明年2月份出现调整。
广发证券研究报告指出，国庆期间开始的楼市限购限贷对交易量的影响将比2010-11年的调控更大。 预计全国新房销售面积同比下降9%，14个重点城市房价有所下降，但部分核心城市房价长期将持续上涨。
来看看详情吧——
1、全国新建住房交易面积预计同比下降9%。
自2005年以来，观察一手住宅成交面积的变化，经历了四个小周期，分别是06-07-08、09-10-11、12-13-14、15-15我们目前正在经历。 16-17岁。
上一次大规模限购限贷发生在2010-11年。 可以明显看出，2011年（限购年）大部分城市成交量同比下降南京房价下跌时间，总体幅度为-16%。 到2012年（限购年）、（2020年），部分供应充足、基本面好的城市成交量同比恢复，总体恢复率+7%。
广发证券还对历史交易数据完整的17个限购限贷城市进行了研究。 今年以来，这17个城市的一手住宅成交面积占全国的20%以上，成交金额占比40%以上。 然而，2011年这两个比例分别仅为10%和24%。
据测算，2017年这17个城市的一手住宅交易面积较2016年同比下降24%。受此影响，全国一手住宅交易面积将同比下降9%。
未来利率可能上升，银行抵押贷款将影响交易量。 事实上，即使基准利率不变，银行按揭贷款实际利差的变化也会影响交易量。 进入四季度，随着财政政策的强化以及近期央行的表态，实际利率边际宽松的可能性不大。 未来抵押贷款实际利率下降的可能性微乎其微，甚至可能小幅上升。
2、14个重点城市房价环比下降预测
从过去三轮小周期来看，城镇名义房价（一手房）短期（一年内）变化与去库存周期呈负相关。 因此，在调控政策收紧、成交量下降、去库存周期延长后，名义房价将环比下调。
3、部分核心城市房价仍有长期上涨空间。
中长期来看，随着这些城市经济总量和居民收入的增长，未来我国核心城市的名义房价将继续稳步上涨。
与此同时，在全球各个国家或地区的核心城市，在没有外部冲击、经济持续增长的情况下，过去40年名义房价涨幅大于跌幅。 由此来看，中长期来看，我国部分核心城市名义房价仍有持续向上增长的空间。
高盛高华上周走访上海、南京和苏州的开发商、项目、中介机构和银行后发现，虽然政策与上一周期类似，但执行的严厉程度却是前所未有的。
上海、南京、苏州被认为是近期政策收紧前长三角地区房价最乐观的三个城市。
高盛高华表示，该政策旨在堵塞投机/投资需求的所有漏洞。 政策调控的重点是控制预售许可、打击制造恐慌的营销手段、严格限制二套房购房者的抵押贷款。
政策调控目前产生了以下影响：a）高盛高华调查的四个项目都推迟了新楼销售，因为他们希望房价比上半年上涨20-30％，b）南京政府已对各地区的房价进行了限制，c) 苏州年底前不会发放新的预售许可证。
据高盛统计，上海、南京和苏州分别占开发商预售份额的14%、5%和3%。
高盛高华表示，自10月份政策收紧以来，上海、南京、苏州的成交量分别下降了10%、49%和48%。 高盛认为未来还会进一步下跌。
据开发商透露，自10月份政策收紧以来，上海看房流量大幅下降，南京、苏州看房人数下降了80-90%。
开发商和代理商表示，近几周观望情绪有所加强，价格下跌的预期逐渐形成。 由于政策收紧之前，三分之二以上的需求来自投资需求，大多数首次置业者无法承受目前的房价。 开发商和代理商都在期待明年2月或3月的首次降价。 这意味着他们认为，如果价格走软，政策执行可能会相对宽松。
由于全年销量均超出预期，开发商现金流压力仍较低。 据高盛统计，110家A股上市公司的净负债率和总杠杆率分别为87%和78%，而2015年末的净负债率和总杠杆率分别为97%和77%。
高盛高华表示，估值已处于周期性困难期，目前缺乏推高公司估值的催化剂。 他们预计，到2016年底，A股上市公司的平均净资产折让率为23%，H股上市公司目前的净资产折价率为51%（假设房价2017年热点城市的房价将较目前水平下降5-10%）； AH股上市公司市盈率将分别为1.9倍和0.9倍。 2013年和2014年，AH股上市公司净资产折价率分别为52%和43%，市盈率分别为1.6倍和1.1倍。
他们认为南京房价下跌时间，由于针对房价下跌进行了价格调整，未来港股估值可能会维持在目前的低位，但从未来的政策和政策来看，估值将难以推高。交易量。
