这个问题于2001年首次出现在互联网上，然后迅速成为全国日经新闻的话题。
然而，直到今天，这场对决还没有找到真正的胜利者。
多空双方还在争论未来的涨跌，而且势均力敌，各有大批追随者。
那么，2018年楼市走势将会如何呢？
多头会继续暴利，还是空头会发起殊死反击？
这篇近万字的长文，总结了近期最流行的多空观点。
我们将从以下6个方面来判断2018年是否是买房的好时机：
1. 人口
2. 监管
3. 信用（利率）
4、土地供应
5.收入、租金、房价（租售比、租金收入比、房价收入比）
6、发言人PK（任志强、牛刀等）
相信看完这篇文章，一定会改变你对当前楼市的认识。
第一轮：人口
短的：
1.中国近期人口增长率迅速下降。 80年代出生的人仍有2.28亿人，1990年代出生的人有1.74亿人，2000年代出生的人只剩下1.46亿人。 人越来越少了。 谁来建造房屋并将其出售给谁？ 未来还有继任者吗？
2、现在购房的主力依然是80后、90后。 2000年后谁会买房？ 00后的父母大多出生于1970、80后。 当00后长大准备结婚的时候，哪个家庭不会有2、3套房子呢？ 想选择吗？
3、从数据看，计划生育的放松并没有改变人口增速下降的趋势，需求减少是必然的。
4、据国家计生委预测，2030年中国人口总量将发生逆转，随着老年人离开，留下的房屋越来越多，无法大量拆除。 然而，人却越来越少。 供给远远超过需求，房价“吃药”了。
未来，将会出现大量的空城。 现在的老城迟早会成为一座无人可卖、无人可租的空城。
多支军队：
1、我国目前城镇化率仅为57.35%，与发达国家85%以上的平均水平相距甚远。 因此，至少还有20年的时间。
2、去年国家提出任务，要求全国将1亿户籍人口转为城镇居民落户城市。 这是人为增加需求。
3、在此过程中，大量农村人口将转移到城市，成为城市户口。 这意味着，当他们进城时，就必须买房子。 因为户口变更了，他们想回去也回不去。
4、旧城区改造和新城区建设将产生大量搬迁户。 现在的拆迁更多的是货币安置，而不是像过去那样安排拆迁住房。 这些人有了钱，肯定会想办法买房子的。 这也是一个非常大的一波需求。
5、新城镇居民解决了自己的住房问题后，会想方设法改善居住环境，为自己、为父母养老、为子女买房。 一个家庭至少有3-4种住房需求，而且都可以说是。 是买来住的。
所以目前需求量还是很大的。
一轮结束了。
中立观点：在【2018】背景下，多方军事力量暂时领先。 至少近年来，确实存在大量人为需求来支撑房地产。
从人口需求来看，2018年多军占据上风。
第二轮：控制
短的：
1、调控肯定能控制房价，甚至导致房价下跌。 比如，在北京，房价已连续三个月下跌，不少小区二手房均价跌幅超过10%。 房价不是不能控制，而是你想不想控制。
2、别看现在大部分二三四线城市的房价都在上涨。 那是因为他们要求你去库存。 去库存完成后，分分钟让你在2018年重获新生。
3、现在房价确实太高了，存在财务问题的风险，所以政府开始玩一些新花样，不再使用老套路。 如果你还用旧的思维方式看房价，你肯定会吃大亏。
4、共有产权住房、人才住房、租赁土地，只租不售中国房价是不是虚高，租售同权。 最近出台的这一系列政策，就是变相削弱了房子的金融属性，削弱了房子的内在价值。 目的非常明显。
5、关于房产税的传闻不断，这是又一大利空。
6、明年买房大概率会遇到限售。 新房往往5年内无法变现。 你的钱就会被困在里面，遇到风险就无法逃脱。
多支军队：
一、房地产业是支柱产业，关系国计民生和社会稳定。 政府不会让房价暴跌。 2008年，房价遭遇严重下跌危机，4万亿元救市随即出台。 房价随之上涨，创下新高。
2、调控的目的是抑制房价过快上涨。 从来没有说过房价会下跌。 最直观的说法就是房价不会大幅上涨或下跌。 无需担心被收购。
3、地方政府没有抑制房价的动力。 由于卖地收入是地方收入的主要来源之一，在土地财政得到妥善解决之前，地价很难下降。
即使现在土地价格进一步受到限制，但与15年前相比，土地价格仍然很高。 面粉这么贵，面包怎么能这么便宜？ 房价根本不会降。
4、调控确实可以在短期内抑制房价的增长，但一旦限购解除、调控解除，长期压抑的需求就会立即爆发，房价将迎来报复性反弹。 人为扭曲供需关系，无异于饮鸩止渴。
5、楼市低迷影响经济，经济低迷影响民生，民生问题影响社会稳定。 所以楼市可以上涨，可以稳定，也可以小幅下跌，但不能崩盘。
6、房地产市场历来都是一样的，三年一个周期。 首先上涨一年，然后需要两年的时间来消化泡沫。 当房地产低迷影响经济时，就会有新一轮的刺激。 从2002年开始就是这样，就像轮回一样。 现在回想起来，每一个限购期都是买车的好机会。
第二轮结束
中立观点：空头在本轮中重新开始行动。
经验主义并不能很好地解释2017年的新套路，比如租售同权、纯粹租赁土地等等，这些确实给未来带来了很多变数。
尤其是2018年的房屋销售将受到限制，相当于锁定了未来五年以上的交易权。 除非是自住，否则投资者绝对不会让自己长期处于不确定之中。
从政策角度看，2018年空军具有优势。
第三轮：信贷（贷款利率）
短的：
1、美联储将加息至2019年下半年，中国也肯定会跟进。 一旦中国加息，利率就会上升。 利率上升会显着增加购房者的负担，减少购房需求，影响房价预期，直至最终房价下跌。
2、银行提供的10%的贴息利率基本消失，现在很难找到基准利率。 超过150家银行已将首次购房利率上调至10%至20%，南京部分银行甚至将利率上调至30%！
3、很明显，中国目前正在有针对性地加息，即不提高基准利率，而仅提高抵押贷款利率。 这才刚刚2017年下半年，距离2019年还有2年时间，利率已经飙升到这个水平了。 2018年肯定会更加可怕，当房价涨幅跟不上利率的时候，谁来买房？
4、目前M2增速已连续7个月下滑，6月份首次跌破10%。 买房抵御通胀是弄巧成拙的。
2018年，把钱留在手里，比把钱留在楼市5年风险要小得多。 如今，支付宝的利率超过4%。 要知道巴菲特晚年的年化回报率为8.4%。 这个回报率绝对没问题。
你知道北京、上海、深圳的租金回报率是多少吗？ 它们都低于2%。 目前，全国70个大中城市中，只有2个城市租金回报率超过4%。
5、最重要的一点是，每当房贷利率上升时，楼市肯定会降温。
多支军队：
1、加息只是纸老虎。 目前房贷利率仍是20年来最低！ 即使提高到30%，也只有6.37%。
看看2008年到2014年的利率，大部分时间都在6.37%以上。 那时候房价不是涨了吗？ 这不，已经翻了好几倍了。
2、做空者总说当年的4万亿是天时地利人和，以后再也不会发生了。 然而：
我们来看看当年4万亿元的主要方向。 读完你就会明白中国房价是不是虚高，买房仍然是防止储蓄缩水的最佳选择。
三轮结束
中性观点：从利率角度来看，空军还是略胜一筹。
单看2018年，利率优惠大幅加大、房价受寒下跌是大概率事件。
利率没有2017年有优势，价格也没有2019年有优势，2018年买房就有些尴尬了。
第四轮土地（供应）
（本回合开始时，优先放置多支军队）
多支军队：
1、中国是世界上土地最稀缺的国家之一，人均居住面积仅为世界平均水平的三分之一。 随着人们生活水平的不断提高，长期需要改善居住环境、增加居住面积。 因此，目前正在开发的房屋和土地数量还远远不够。
2、从供给侧分析，不要指望中国的房子会比国外便宜。 外国人口少，土地多。 中国人口多，土地少。 另外，中国大片地区是山地、平原、沙漠、荒漠，都是不适宜居住的地区；
三、守住18亿亩耕地红线，保障粮食生产。 无限制地扩大城市面积是不可能的。 因此，在北京、上海、深圳等人口大量涌入、就业机会多的城市，土地必然是一种日益稀缺的资源。
4、最重要的一点是土地供应是由国家控制的。 每年出让多少面积，政府有最终决定权。 国家不可能一下子让大量土地进入市场。 否则，将造成房价暴跌的风险。 这也符合我们目前的表现。 ，供养土地就像挤牙膏一样。
5. 政府的许多土地政策与香港非常相似。 看看香港就知道了。 香港70%的房屋面积不足70平方米，人均居住面积仅16平方米。 超过70平方米的房屋称为豪宅。
但香港其实并不缺土地！
香港1100平方公里的土地中，有400多平方公里是未利用的郊野公园。 目前，香港所有建设用地仅占总面积的25%，住宅用地占7%。 住宅用地面积只要增加1个百分点，就可以多容纳100万人。
为什么不提供土地？ 为了维护业主的利益，不可能提供大量的土地。
当时香港的8.5万套公屋计划，就是因为建房太多，再加上金融危机，导致房价跌幅过大，损害了一大批业主的利益。 房价大幅下跌，瞬间抹去了很多人几十年积累的财富，引发大规模示威游行。
最终迫于压力，香港停止了之前的8.5万套房屋建设计划，转而采用土地分配政策。 土地政策又回到了挤牙膏的阶段，于是房价又开始上涨，越涨越高，但人却不再出现了。 超过反对的声音。
短的：
1.中国不缺土地。 中国人口密度为143人/平方公里，居世界第55位。
我国城镇人均居住面积达到36.6平方米，居世界第五位。
（注意上面的人均居住面积和军队人均居住面积是两个不同的概念）
2、中国可居住面积占总面积的60%以上。 这是不包括山脉、河流和沙漠的可居住区域。
3、中国只有少数城市土地稀缺，大部分城市都在去库存。 2017年，最好的证明就是三四线只能通过提价来去库存。
4、农村在衰落，很多小城镇濒临崩溃（尤其是东北）。 大量人口外流，只剩下老人独自生活。
5、未来人口会流向大城市，就像吸血一样，从农村开始，到县城，到五线，最后到三四线。 将来，没有人会买这些地方的房子，因为人们都去那里。 随着大城市的出现，小城市赚的钱也会转移到大城市。 这是一个不可逆转的过程。
6、未来，哪里有工作，哪里有人，哪里的地、房子就值钱，不要对三线后面的城市抱有任何幻想。
7. 对于大城市来说，土地不可能永远上升。 现在土地基本都是限价出售，更不用说租赁土地了。 这只是一份免费礼物。 8月23日，上海推出4块租赁土地。 价格才5000多一平米，而且都在黄金地段。
八、土地财政模式正在改变，“轻租重卖”政策被彻底颠覆。
深圳市明确，未来5年人才住房和保障性住房用地面积占土地总面积的比例不低于60%。 未来五年，北京、上海、广州租赁用地规划供应面积将达到3825公顷，占同期住宅用地供应量的26%以上。 未来，大量“公共租赁房”将入市，抑制房价。
四轮比赛结束
中立观点：香港其实是一个很好的教训。 这一回合，多军优势明显。
谁控制了土地供应，谁就拥有话语权。 说白了，房价的涨跌是可以控制的。
尽管一些政策正在出台，例如增加土地供应和租赁土地。
但从政策发布到土地入市、竣工交付，还需要较长时间。 还需要市场的检验。 我们仍然需要对测试的有效性保持谨慎。
毕竟廉租房、经济适用房、限价房都是当时用的办法。 然而，你也看到了，现在的房价……
因此，从土地供应来看，2018年军队将占据优势。
第5轮收入、房价、租金
（租售比、租金收入比、房价收入比）
多支军队：
1、目前国内租售比较低，房价上涨较快。 房价上涨了，但租金还没有跟上。 未来他们会慢慢崛起。 美国、英国等一线城市房价高，租金也高。
2、中国的低租售比是舆论造成的，与房价无关。 中国处于相对传统的社会文化，文化根深蒂固，对家乡感情有着特殊的理解； 美国处于移民社会文化中，人们没有家乡情结，人口流动性很大。 所以，美国人喜欢租房，而中国人喜欢买房。 他们的需求点不同，自然导致中国房价高、租金低，而美国房价不高，但租金相对较高。
3、中国租金低的另一个重要原因是租赁市场不规范、没有保障。 比如房东会不会突然涨价、会不会突然卖掉房子、会不会突然不让你住、把你赶出去等等。
在国外，相关法律非常健全，比如租房后多少年不能驱逐人、每年租金不能上涨多少等等，所以有大量的人愿意租房。 只要我国逐步完善租赁相关的法律法规，相信会有越来越多的人愿意租房。
（下图为全球主要城市购房和租房情况）
租赁市场还有很大的空军力量，所以租金肯定会上涨。
4、虽然大部分城市的租售比很低，但大城市基本上都在2%以下，所以租房显然划算。
然而，随着中国房价持续上涨，大多数人买房是为了增加财富，变相扩大了购房需求，抑制了租房需求，导致租金低、房价高。 租售比低并不意味着房价就会崩盘。
5、以前只有买房的人才有户籍，才能上学，而租房子就没有户籍了。 因此，买房本身的价值就远远高于租房的价值。 虽然现在租房和收房权利平等，但好学校要排队，租房也难。 如果你排名在三级或四级，就不可能进入好学校。
比如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等地，可以长期租房子上学，但需要排队点。
所以，要想上好学校，就得买房子，不可能真正拥有平等的出租和出售的权利。
六、中国人民收入快速增长。 2016年的会议上明确提出，2020年GDP和城乡居民人均收入要比2010年翻一番，所以大家不用担心房价会不会下跌。 虽然房价在上涨，但收入也在上涨，房价上涨有时快，有时慢。 有时甚至几年不涨，但收入却年年增长。 走走停停，总能追上，房价不会成为空中楼阁，肯定有足够的支撑。
短的：
1、房价收入比过高。 不吃不喝，买一套房子需要36年。
在国外顶级城市，比如曼哈顿、东京、慕尼黑，根据城市平均房价和城市人口平均收入水平，10年基本可以买房，也就是说房价收入比基本都是10左右。
在深圳，按照平均收入计算，至少需要36年才能负担得起。 这样的房价肯定太高了。 至少按照现在的收入水平，无法支撑这么高的房价。
全国30个重点城市中，有20个城市房价收入比超过10，说明目前房价绝对过高。
（下图中的人均收入是半年的，不是全年的）
2、租金收入比过高。 大多数人必须支付一半的租金。
报告统计，2017年6月，全国50个城市中有超过70%的城市出现租金过高的情况。 其中，北京、深圳、上海、三亚等4个城市的租金收入比超过45%，属于房价严重过高的城市。
也就是说，北京、上海、深圳大部分人都要用工资的一半来支付房租。 算上房租+日常开支，还剩下什么？ 人怎么能这样生活呢？
房价远高于租金，租金增长远高于收入增长。 目前的收入如何支撑不断膨胀的房价？
3、租售比过低。 买房的钱可以用来租房100年。
一个城市房价越低，租金收益率越高，而一个城市房价越高，租售比越低。
像厦门，你买房花的钱可以用来租房100年！
然而，在美国等发达国家，房价也很高，甚至高于北上深，但租金回报率却能超过3.5%，如下图。
这完全说明人们的收入水平没有提高，房租水平也没有提高，但房价却提前透支了。 未来房价不涨甚至跌的可能性很大，因为人们的收入确实太低了。 ，无法继续支撑高房价。
房价的短期上涨是由于金融属性的影响和信用的燃料，但房价的长期稳定仍然取决于人们的收入。 毕竟，无论你借多少钱或者买房子，你还是要通过你的收入还给银行。
4.过去，租房者无法安定下来或无法上学，这确实让租赁市场遇冷。 不过，这种情况在2017年就彻底改变了，最近出台的各项政策表明，未来租房者将享受同等待遇，就像现在在欧美国家，租房者可以享受与买房同等的待遇，而且可以参加相同的公立学校。
5、同人志总喜欢说租赁市场巨大。 一旦政府规划得当，需求肯定会增加，租金也肯定会上涨。
那么问题来了，当大家都愿意花更多的钱去租房子的时候，买房的人会不会减少，购房需求会不会减少，房价会不会变得更加不稳定呢？
总之，中国几十个大中城市，特别是北京、上海、广州，除了房价、租金和收入之外，没有一个处于世界顶级城市的水平，所以必然存在风险。
五轮比赛结束
中立观点：这一轮，空军明显占据优势，有理有据，更有说服力。
每当谈及租售比、收入比、房价比等话题时，斗君基本处于守势，很难找到反击的论据。 而无论多君如何反驳，收入三流、房租二流、房价一流，都是不争的事实。
再者，2017年的租赁市场，租售平权的推动确实与平常的小打小闹不同。
因此，从收入、房价、租金等方面来看，2018年空军都有优势。
第六轮代言人PK
多军代表：任大炮
对手一号：刀
赌注：如果房价再涨，我们就不再谈房价了。
2010年初，著名房地产开发商向任志强发起挑战，称如果今年70个大中城市房价涨幅超过5%，他就不再谈房价； 如果房价涨幅低于5%，他就让任志强从此闭嘴。
2010年底，房价上涨超过6%，任志强获胜。
对手2号：郭剑波
赌注：房价会跌，不跌就裸奔
2012年12月，深圳英联地产董事长郭建波在微博上与任志强打赌，预测一线城市房价全面下跌即将开始。
按照郭建波的赌注，如果明年3月份中国楼市上涨，他明年将在北京长安街裸跑十公里。 否则，他将要求任志强在媒体上公开道歉。
三个月后，2013年3月30日晚，郭建波表示，他愿意为去年底与知名房地产开发商任志强发起的赌注提前认输，并申请《平安北京》，希望其表现得到认可。 打赌“长安街跑十公里”。
3号对手：吴晓秋
投注观点：买房不如买股票或者买股票不如买房
吴晓秋，著名经济学家、金融证券研究专家、金融系教授、博士生导师、教育部长江学者特聘教授。 （还有一些牛逼的官方身份不方便写，大家可以自行百度搜索）
吴晓秋透露，2013年他和任志强打赌，他认为五年内房价不会再上涨，并号召大家买股票，而任志强则号召大家买房。 “现在已经四年了，我很恐慌。当时我说五年后看看谁能赢。一开始我雄心勃勃，因为中国不能违反这样的规则，但现在我意识到我输的可能性更大……”
这是任志强非常著名的三个赌注，他三个都赢了。
2016年底，任志强甚至对2017年做出了预测：2017年房价将继续上涨，下一轮涨幅将高于这一轮。
空军代表人物：牛刀
2007年，他帮助空军取得了历史上唯一的重大胜利。
2007年7月，中国著名经济学家、加拿大西安大略大学、北京大学中国经济研究中心教授徐殿庆教授表示：
“深圳房价肯定会涨，如果深圳房价一年不涨，我要向深圳人民道歉。”
作为深圳市民、知名房产博主，牛岛出面挑战。 牛刀表示，2008年深圳房价不会上涨。于是徐殿庆和以牛刀为代表的深圳市民打了赌。
一年后，北京大学教授徐殿清公开向深圳市民道歉。
然而，那些相信便宜但没有买房的人却在2009年后悔了，因为房价屡创新高。
著名的熊转牛代表：
1、最大怠速高，谢国忠
谢国忠是中国房价最坚定的反对者之一。 他对中国房地产市场持续悲观近10年，多次发表“未来五年房价将跌一半、不到一年就会出现房地产泡沫”等言论。 幻灭和其他断言，但这些断言都没有实现。
而2016年，空头转多头的内幕被曝光。
2、“三年不买房行动”发起人邹涛
On April 26, 2006, Zou Tao published an "Open Letter from Shenzhen Citizen Zou Tao to the Whole Society on Launching the "No House Buying Action"" on a certain website. In the hands of the house owner.”
This letter immediately caused a huge sensation in society, was widely reprinted, and became a popular post on many websites. There were many responders, with more than 16,000 participants in more than 10 days. As the initiator of the "Three Years of Not Buying a House Action", Zou Tao was named one of the top ten Internet figures most watched by netizens in 2006.
3 years have passed...
In 2010, Zou Tao publicly apologized through his blog to compatriots across the country who responded to his call for "not buying a house for three years" in May 2006. He said that China's housing prices are no longer understandable even to Nobel laureates in economics, so he can only "go with the flow."
Today, Zou Tao has already successfully transformed and describes himself as a practical expert in the property market.
End of six rounds
Neutral point of view: In this round, many armies relied on Ren Zhiqiang alone to achieve the miraculous effect of one man being able to control the barrier and ten thousand others not being able to attack.
The most dangerous thing about the property market is not that there are people who are short sellers, but that a large number of short sellers have turned from idle to long. Those who have not made the move have been criticized by netizens so that they dare not speak out anymore, and they have disappeared one by one. At this time, the danger is actually much greater than it was ten years ago.
Without the big brother who takes the lead, no matter how bearish the netizens of Zhihu Tianya Hupu are, they will be scattered and unable to form real combat effectiveness.
The above are the most commonly used views of the long and short parties recently. 你更喜欢哪一边？
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