文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业结构变化加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”（销售额超千亿元）数量锐减近一半，“百亿房企”数量锐减三分之一。房地产行业如何迈向新的发展模式，成为各方关注的热点话题。
港资房企最早经历了完整的房地产周期，并接受了国际资本的洗礼，或许可以为跨越周期、探索新的开发模式提供一些经验和借鉴。
老牌港资房地产公司新世界发展执行董事、新世界中国董事兼首席执行官黄少梅日前接受中新社国时快报采访时表示，过去50年，新世界集团的发展经历了诸多挑战，其中包括全球金融危机。 、1997年香港金融危机等动荡环境，所以对“稳”的要求非常高。除了“稳在前头”，前瞻布局、本土化团队、多元化生态圈是企业顺利渡过周期的保障。
独特的发展模式
多年来，不少内地房地产企业积极扩张，追求高营业额，但负债高、经营风险高；而港资房企普遍投资保守、缓慢、项目开发周期长。黄少梅认为，新世界走出了一条与两者不同的发展路线。 “我们既不是纯粹的香港开发商，也不是纯粹的本地开发商。”
2021年1月，新世界中国将总部从香港迁至广州，这是公司本土化的重要一步。黄少梅表示，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁、物业管理等方面运作非常迅速、脚踏实地，以最快的速度当地公司。不同的是，在设计方面，新世界仍然保留了港企的国际化设计优势；在经营上，仍采用港资企业特有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳定”来自于收入的多元化。新世界中国不仅出售写字楼、住宅，还从事自有租赁，租与售并重。自持部分将开发为瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术住宅、酒店式公寓等业态。这样，销售带来的短期现金流就会被抽出。当公司遇到危机、销售利润下降时，会通过长期稳定的租金流量进行补偿。同时，也将避免单纯租赁带来的现金回笼太慢的问题，“帮助企业度过冬天”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。自20世纪80年代以来，新世界在中国大陆的投资足迹已遍及华南、华东、东北、华北、华中等数十个城市。但速度和规模并不是港资企业的优势。经过2015年的一轮调整和收缩新世界房地产集团，新世界调整了在内地的布局，关键词就是“聚焦”。
自2016年起，新世界中国开始重点布局大湾区和长三角地区，尤其是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为什么选择这四个城市？
黄少梅表示，首先，新世界擅长的综合体项目在这四个城市都获得了丰厚的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市都有良好的发展基础，适合建设城市地标、高端物业等项目，而这正是新世界擅长的领域。目前，新世界已建成和正在建设的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直致力于粤港澳一体化”。黄少梅透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户深圳盐田区，去年，新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量旧改及城市更新项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州塔岗项目等
除房地产项目外，集团的社区医疗项目Humansa也已进军大湾区，在广州和深圳共设有35家诊所。 2018年，新世界收购了香港富通保险，目前正在积极申请内地牌照，未来落地地点在深圳。
多元化生态系统
构建多元化生态系统是帮助企业渡过周期的重要途径。但这对公司的经营管理能力提出了更高的要求。
黄少梅表示，新世界多元化的生态系统融合了地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等领域。 “很少有其他开发商像我们一样，一家母公司同时从事房地产和珠宝业务。 ”
她说，简单来说，我们商场建成后，由K11来运营；酒店方面，有瑰丽酒店、千里酒店、新世界酒店等；教育领域，有周大福教育；医疗领域，有Humansa；而在珠宝领域，有周大福。
黄少梅透露，今年新世界集团旗下医疗健康品牌Humansa继续拓展粤港澳大湾区业务，2022年将拓展至30多个医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团引入国际教育资源，在广州建立了一所学校——广州伯特兰学校，学校位于广州南站附近，紧邻香港高铁站。目前已经开始招生。即将开业的深圳K11 ECOAST项目将是未来深圳最大的购物中心。
生态系统中的各个环节相互促进。比如：买房子其实就是买配套设施。她指出，建设城市综合体时，如果没有瑰丽酒店、K11品牌，只是住宅，很难对消费者产生独特的吸引力。另外，在新世界生态系统中新世界房地产集团，消费积分是可以共享的。例如，消费者在新世界买房并获得积分后，可以去瑰丽购物、去K11买东西、买珠宝，或者去医疗机构体检或治疗。积分共享有助于生态系统的顺畅流动。更重要的是，联合业态还可以促进产能整合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是靠“体量”，但需求就这么多，体量的扩张必然会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少梅表示，只有高质量、稳健发展，才能帮助企业度过寒冬，迎来春天。
来自：国时快递
