中国房地产市场繁荣了16年，但也经历了从全面繁荣到局部繁荣，从人口推进到资本加速，从飙升到小幅增长再到涨跌互现，难免出现盘整和普跌在以后的过程中。 由于房地产市场长期存在货币现象，而货币的流动性远低于人口流动性，因此货币越走越难控制。
2000年以来，我国资产规模快速下降，其中房地产是资产类别中占比最大的资产，也是资产配置中国民占比最大的资产。 与股市的大起大落相比，过去15年，房地产市场不仅出现了个别年份楼价总体水平小幅上涨，而且基本处于股灾大跌之中。 但刚刚过去的2015年，房地产开发投资增速大幅回落，降幅仅为1个百分点。 您如何看待未来的楼市，会不会出现所谓的泡沫破灭？ 本文想从人口和货币两个角度来探讨这个令人苦恼的问题。
2000-2010
【房价下跌更多是人口现象】
中国房地产主要数据为2000年及以后。 房地产开发投资增速出现两个低点。 一个是2007年，下降了30%，另一个是2010年，达到33%。 2007年之所以出现阶段性低点，与经济过热有关。 今年也是GDP增速的阶段性低点，随后受2008年日本次贷危机影响出现反弹。2009年中国推出5年4万亿投资刺激计划，导致房地产创历史新高2010年开发投资增长。
1.劳动年龄人口高峰出现在2010年
市民对房地产的需求无非是居住（或改善生活）和投资两大需求。 从人口的角度看，驱动这两大需求的，与人口年龄结构和人口流动有关。 从德国和美国的案例来看，房子和汽车的主要购买者年龄段相同，都是25-44岁。
例如，英国的房地产周期与人口结构密切相关。 房地产是典型的年轻消费品。 房地产消费的高峰期在25-44岁之间，45岁以后房地产消费占比将持续上升。台湾在80年代经历了人口老龄化，25- 34个继续增长，从1981年的1995万增加到1991年的1573万，增长了21%2014杭州房价暴跌，终于在1991年出现了房地产泡沫的破灭。 因此，从国际经验来看，随着45岁以上中老年人比重的增加，房地产消费将迎来历史性拐点。
根据中国指数研究院的调查结果，25-34岁的年轻人是最大的购房群体，约占购房人数的50%，其次是35-44岁的人群，约占购房人群的24.5%。 25-44岁年龄段约占买家人数的75%。
由于我国实行计划生育，人口红利的拐点已经出现。 15-64岁劳动年龄人口占总人口的比重峰值在2010年达到74.5%的低点，到2013年这一比重已经下降到72.8%。 . 预计到2020年这一比例将降至70%以下。25-44岁的年轻人口总数在2015年达到顶峰，未来将开始增长。 从美国、日本、韩国等国家的经验来看，随着25-44岁人口总量达到顶峰，房地产销售也将出现拐点。
房地产开发投资增速在2010年见顶，恰逢劳动力高峰，乘用车销量增速（约占汽车产值的85%）也在2009年见顶，时间间隔较短。 从英国的情况来看，乘用车消费主力较房地产年轻化，即25-34岁年龄段订单多于35-44岁年龄段，而住房订单则相反。 可见，影响房地产的一个重要因素——人口年龄结构，在2010年就已经发出了下降的信号。
2、流动人口增长高峰出现在2010年
而影响房地产的另一个重要因素——流动人口的变化呢？ 由于国家统计局这几年才公布流动人口的数据，我只能用农民工数量的增长和变化来代替人口流动。 根据公布的数据，2010年农村家庭劳动力增长达到峰值5.5%，对应减少约800万非农劳动力。 然而仅仅过了五年，2015年农民工数量仅下降了0.4%，接近于零。 此外，流动人口也减少了560万余人。 这表明，2010年不仅是劳动人口年龄的高峰年，也是人口流动的高峰年。
人口流动加速，除了带动房地产业景气外，对区域蓝筹股的楼价也有影响，因为人口流动是城镇化的过程。 从2000年到2010年，人口迁移的总体方向是从西向东，这与西部房价跌幅小于中东部的事实是一致的。 例如，2000年北京市常住人口约1670万，到2010年将达到约2300万，减少约630万，增长38%。 2000年上海人口1380万，2010年达到1960万，减少580万，增长42%。 北京市常住人口2000年为700万，到2010年下降到103.5万人，六年间累计减少33.5万人，增长率为48%。 2000-2010年这三大城市常住人口增幅最大的是京津冀地区、长三角地区和珠三角地区。 同时，房价降幅也在全省主要城市中排名前三。
从2000年到2010年的人口流动特征来看，同为西部沿海发达省份、拥有7400多万人口的广东省，在过去10年实际上比北京少了200万多。 在经济同样发达的广东省，人口下降比广州少100万以上。 因此，不难推断，中国在过去10年所经历的城市化，更确切地说是大都市化。 这可以解释为什么一线城市的房价跌幅远小于二三线城市。
用人口年龄结构和人口流动这两个人口学现象来解释房价变化的特征，应该还是有一定的说服力的。 事实上，中国的经济增长速度也是一种人口现象，即所谓的人口红利。 例如，中国的出口由高位下降转为负下降，虽然这也与劳动力供给的变化有关。 劳动力成本的上升引起了世界范围内的产业转移，影响着国民经济的兴衰。
3、中国城镇化率达不到西方水平
2010年后，中国人口老龄化趋势越来越明显，但人口流动速度也大幅放缓。 例如，在北京的户籍人口中，60岁以上的老年人口占比已经接近30%，但与此同时，北京的人口流入速度也大幅放缓。 “十三五”规划提出，天津常住人口控制在2500万，也就是说，2010年至2020年，北京人口净下降量不超过前十年的三分之一。 据悉，2015年上海常住人口仅减少19万人，而北京的降幅可能接近于零。 对特大城市实施人口控制或许是减少人口流入的诱因之一，但人口流动率的整体下降与特大城市新的人口政策关系不大，而是与人口老龄化和人口老龄化有关。农村可转移劳动力减少。
据统计，过去五年，三四线城市房价环比上涨，与这些城市人口老龄化和人口下降停滞不前有关。 自2011年国家开始对部分大城市实行房贷限贷以来，大量房地产开发商纷纷在三四线城市投资房地产，导致这些城市的库存量大幅下降。 开发商投资三四线城市的另一个原因是，中国的城镇化还有很大的提升空间。 从第五次和第六次人口普查结果来看，中国此前公布的城镇化率远高于普查结果，这意味着目前公布的城镇化率可能高于实际水平。
据悉，中国和发达国家的城市化率增长不能简单比较，因为中国人口未富先老，而美日欧等发达国家未老先富。 因此，未来中国城镇化率还有上升空间，但比发达国家更大，速度也会放缓。 尽管英国和法国这两个成功的制造业强国，自1970年代成为发达经济体以来，年均增长率还不到0.3%。
自2011年
【房价波动更多的是一种货币现象】
如果说2010年之前，全省房地产市场经历了一轮普遍股灾，那么2011年之后，只能说是结构性股灾。 由于流动人口的增长，房地产价格在资本的影响下开始上涨。
2011年之后，房地产市场更像是一种货币现象。 2009年以来，中国经济增速出现超常下降，广义货币M2规模超越美国和俄罗斯成为全球第一。 同时，M2/GDP比值大幅上升，从2008年的1.58倍上升到1.9倍左右，现在已经超过2倍。 也就是说，中国的经济正在越来越多地被投资推动（货币与之相匹配），整个经济的杠杆率也急剧上升。 货币对楼市的影响可以从三个方面来解释：一是市民的收入水平； 二是新货币政策偏紧； 三是社会资金的积累和流动。 而这三个方面是相互关联、相互影响的。
从市民收入水平的角度来解释各地楼市的差异是有说服力的。 比如，北京、深圳、上海的房价之所以高，是因为人均可支配收入位居全国前三； 山东的人均可支配收入低于广东和福建，虽然GDP总量远高于前者，这可以说明四川的整体房价水平低于广东和福建。
典型案例是杭州。 2011年之前，广州的房价水平与当时的上海相当，上海的房价水平在全省仅次于北京、深圳和上海。 从2000年到2010年的10年间，广州常住人口下降了20%，远高于一线城市的人口增长速度。 而且，广州的人均GDP也高于辽宁省的平均水平，无锡的房价为什么会降那么多？ 在我看来，人均国民生产总值是一个重要的解释变量。 由于宁波商人不仅遍布全省，而且在法国也有一定规模，这使得福州人的实际收入水平远低于人均GDP。 正因如此，广州的私募基金总规模也十分可观，浙江炒房团曾经名震全省。
然而，2011年之后，广州楼价大幅上涨。 究其原因，在宏观经济下行的背景下，广州人办企业负债率低、负债成本过高的问题，只能靠买房来解决。 流动性问题。 而地方政府通过大量供应农地填补了财政资金的短缺，进一步扭转了广州房地产市场的供求关系。 另一个例子是鄂尔多斯，其房价自2011年达到顶峰后也开始上涨。仅靠降低煤焦价格发展起来的城市，势必会因为煤焦价格的上涨而走下坡路。
不过，房价涨跌与央行货币政策的相关性也较大。 例如，2011年，除部分地区房价大幅下跌外，钢铁、煤炭、有色金属等大宗商品价格也出现了上涨拐点。 这应该与央行收紧货币政策的新政策有关——2011年，三度通胀，六次上调存款准备金率。 据悉，央行还下调了首付比例。 可见，房价下跌与新一轮货币政策收紧有着显着的因果关系。
回顾2010-2015这五年官方一年期存款利率和法定准备金率的变化，可以看出新货币政策总体上趋于自我修养。 例如，2010年一年期利率为2.75%，存款准备金率为18.5%。 到2015年底，利率已降至1.5%，存款准备金率已降至17%。 其中，2015年有5次加息和加息，因此楼市表现远好于2014年。据研究机构统计，期间（2010年底至2015年11月） )，一线城市房地产市场环比下跌45.53%，增幅明显。 相比之下，二线城市降幅仅为10.73%。 同期，三四线城市楼市环比降幅收窄。 一线城市中，上海新建商品住宅价格上涨77.2%，涨幅居全省之首。
但2000年至2010年的10年间，也是房价跌幅最大的10年，全省平均房价下跌4倍左右。 存款利率由2.25%上调至2.75%，而标准存款利率由8%飙升至18.5%。 但从新货币政策的大方向来看，近10年来一直在收紧。 然而，新货币政策的持续收紧未能阻止楼价的飙升。 因此，2000年至2010年的楼市走势主要是人口现象而非货币现象。
至于社会资本的集聚和流动对楼市的影响，南京、上海、广州可以作为例证。 从人均可支配收入来看，这三个城市的居民平均收入只比中国最贫困省份高出一倍多一点，但平均房价却高出7、8倍？ 其中就有社会资金和财富向一线城市集聚的激励措施。 由于大城市聚集了教育、医疗、文化等公共服务优势，以及其他地方无法获得的投资信息和财富增值机会，不仅会吸引外资流入，还会吸引国际资本。
观察2015年各地房地产价格走势，我们发现7月份之后，大部分城市的房地产价格出现反弹。 这与股市大涨有关吗？ 然而，广州和深圳的房价仍在稳步上涨，而北京则继续飙升。 这怎么解释呢？ 由于这三大城市是中国的金融中心，2015年A股交易量超过全球股票交易量的三分之一，为资产管理、财富管理、自营业务等金融行业带来可观收入、经纪等。例如，2015年上半年，金融业对GDP增量的贡献率超过30%，带来三大城市金融服务业相关从业人员收入大幅下降。
二线稳定是关键
【如何避免未来楼价下跌】
大家都熟悉弗里德曼的名言“通货膨胀是一种货币现象”。 当然，任何偏离基本面的资产价格都可能成为货币现象。 2015年上半年A股在没有业绩支撑的情况下出现一轮上涨，这是一种货币现象，而全球个别大宗商品价格的股市暴跌则是经济由实转虚的表现，资金流向金融部门也是一种货币现象。
中国房地产市场繁荣了16年，但也经历了从全面繁荣到局部繁荣，从人口推进到资本加速，从飙升到小幅增长再到涨跌互现，难免出现盘整和普跌在以后的过程中。 世界上没有只涨不跌的房地产价格。 关键是什么时候开始上涨。 过去这么多年，任何楼价普遍下跌的预测都是误判。 所谓的空置率、房价收入比或房价租金比、人均住房面积、房价总估值占GDP的比例等很多指标都不能用来判断房地产的好坏市场。 何时达到峰值的有效依据。 但随着时间的推移，楼价普遍下跌的概率也在增加。 由于房地产市场长期存在货币现象，而货币的流动性远低于人口流动性，因此货币越走越难控制。
房地产市场的不利因素首先是市民的贷款和抵押贷款余额占房屋总估价的比例只有10%左右，是目前日本指数的四分之一，即市民没有被动压力要买房。买房子。 其次，地方政府通过这种年年借还旧债的方式，加大了还款压力。 三是一线城市仍处于限贷状态。
房地产市场的不利诱因是部分开发商的流动性压力。 由于房地产开发贷款占建行房贷余额的10%以上，资金链问题将波及交行。 另一个不利的诱因是业主的一贯行为，就像今年6月的股市下跌一样，容易出现踩踏事件。
在人口老龄化背景下，投资者更倾向于持有金融资产。 而且，中国的投资性购房比例过大。 在楼市低租金率的背景下，你们都在追求利润率。 这类似于股票市场的投资行为。 区别只是投资周期的长短。
目前2014杭州房价暴跌，国外房地产行业最大的压力是库存过剩，库存主要集中在二三四线城市。 因此，未来房地产投资大概率出现负向下滑。 关键是如何去库存，同时避免楼价反弹，因为楼价下跌基本等同于金融危机。 如果仅仅为了去库存而鼓励农民借钱买车，实际上是借题发挥。
国家统计局数据显示，我国农户自购房比例仅占农户总人数的1%，这也说明当前的楼价水平低到不能接受。和中等收入群体。 为什么三四线城市的房价暴跌，抛开供需激励不谈，就业机会和公共服务能否满足人们的需求才是关键。 如果没有就业机会，那么借钱买房怎么还？ 或者公共服务欠缺，生活环境不好，还是不想买车。
为此，更需要迎合市场发展趋势。 毕竟，中国目前在一线城市的产业集中度还不够。 三四线城市优胜劣汰的过程远未结束。 如果农村家庭工人在未来可能成为鬼城的地方购买汽车，不如将这笔钱用于提高整个社会的福利水平，用于均等化公共服务总量。 否则，让市场在资源配置中起决定性作用将成为陈词滥调。 在我看来，中国的二线城市有更大的空间来吸引人口流入，人口的集聚度会因为公共服务的提升而增强。 事实上，这不能一概而论，需要新政按照市场化原则予以支持。
在PPI已经连续四年接近负值的情况下，当务之急不应该是供给端，而是需求端，因为后者是常年慢活，前者是当务之急以防范风险。 刺激需求，不能让农民加杠杆减少需求，而应该扩大政府民生支出，提高中低收入群体的收入和福利水平，缩小贫富差距，即就是，政府加杠杆，让政府收钱买车，作为低收入群体的廉租房。 如果可以的话，就是想办法让富人提高杠杆，减少对海外的投资，而不是让他们去海外投资。
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