▲每个人都是人
几年前，统一老坛酸菜牛肉面的一句广告语深入人心——“有人模仿我的脸，有人模仿我的脸”。 这句话从空中喊出来，不仅为自己正了名声，还狠狠地打了同行一巴掌。 一巴掌打在脸上。
你驴哥很理解童仪现在的心情。 不管你说我注重知识产权，还是你说我尖酸刻薄，老驴也有生气的时候踢人的时候。
以前我连你们抄袭我的文章都懒得理会，现在却愈演愈烈了。 即使你复制了文章，你仍然复制了风格。 即使你复制了风格，你仍然复制了角色。 即使你复制了角色，你仍然复制了布局。 算了，你照搬布局吧。 甚至有人抄袭抖音直播形式。
算了算了，鼠尾汁，天天不用也不用担心脑子里的瓜子坏了。
我一般不记仇。 我若有仇，当场报仇。 抱怨完之后，我心里舒服多了。
作为预告，今晚八点，在我的抖音直播间（抖音搜索：房产老绿），小明哥将首次直播。 这是一个爱恨分明、敢说敢做的家伙。 这次他终于愿意现身了。
如果晚上有空，就去和他聊天。 如果你支持他，他就会为你带来好处。 面子应该给对方。
让我们进入今天的主题：
上周，我为退伍军人写了一篇关于人口的手稿（点击查看：）。 我滔滔不绝地写了5000字，但我还是觉得没写完。
今天我又写了一篇文章，也是关于人的，不过主题是“流行”。
01
南宁的“人气”到底是什么？
喜欢研究房地产的“大佬”最常说的一句话就是：短期看供需，中期看政策，长期看人口。
最后一句“长远看人口”指的是房地产的长期价值。 也就是说，人口的持续增长将为城市带来源源不断的内生动力。
房地产的本质是土地，核心是“人”。 因此，很多自以为懂行的退伍军人认为，看“人气”买房才是正确的做法。
这是真命题还是假命题？ 今天陆兄就来说说这件事。
我们该如何看待“人气”？ 城市热图可以说明很多信息。
热力图计算人群的空间分布，并在地图上叠加不同颜色的区块南宁楼市北湖最新行情，实时描述人群的分布、密度和变化趋势，清晰地反映资源聚集情况。 较深的颜色代表较多的人，较浅的颜色代表较少的人。
这几天我一直在研究南宁的热力图。 从百度地图拍摄的南宁市中心下午14:00和晚上20:00的热力图来看，这一红色场景似乎颇受欢迎。
▲南宁市百度地图热力图（14:00）
▲南宁市百度地图热力图（20:00）
从南宁热力图的整体布局可以看出，目前南宁的人气沿环路分布，主要集中在内环路、二环路、民族大道沿线。 环城地区，相思湖、沙井、仙湖等区域并没有什么惊喜，但人气还是比较欠缺。 五象新区，只有总部基地人气较高，其他区域依然没有多少人聚集。
从目前的发展来看，南宁仍以环线发展为主。 与环城地区相比，目前教育、医疗、商业、人口流动等配套资源具有绝对优势。
针对各个地区的具体发展，我和助手结合了各个地区的热门楼盘，为退伍军人整理了一份房价热图。
听说为了拍这些照片，他们又掉了几根头发……
我们来看看各个地区的具体情况。
02
青秀区
房价与人气一样火爆
先上“最红菜”——清秀。
从图中可以看出，青秀区的“热门红点”主要集中在民族大道沿线。 越靠近市中心，人气越高。 其中，东上区建正路、古城路等路段人气最高。
▲青秀区百度地图热力图（14:00）
风岭北和风岭南人气不高，比风岭北更热门。 至于仙湖板块，早交楼盘已经有了一定的人气，但大部分区域只能说蓝色相当漂亮。 总体来说，这个领域正处于发展阶段，所以不太受欢迎也是可以理解的。
青秀区人流量大，配套设施也齐全。 也是传统上对房价最“抵抗”的地区。 我们来看看这个地区的房价。 就像这里的人气一样，只能用两个字来形容——相当受欢迎。
目前该区域主要价格在12000至17000/㎡，20000+的楼盘数量也在六大城市中第一。 青秀区在售楼盘主要集中在风岭北段和南段，产品多为改良品。
青秀区的高价楼盘主要分为两类。 一是城市资源配套突出的楼盘，如云星城、融和公园大道、万科震山月、大唐贞观等楼盘； 二是生态资源突出，如流沙保利君悦湾、华发国宾一号、三安双龙原件、中铁西牌御江等。
如果你仔细分析，你会发现一个有趣的事情。 生态资源突出的地方在热力图上要么是绿色，要么是蓝色。 总之，人少。 这或许就是低密度提升的魅力所在。
03
五象新区
房价颇受欢迎，但受欢迎程度只是“一点点受欢迎”
再次从青秀处见到无香，是不是瞬间凉爽了很多？
目前，五象新区整体知名度不高，只有五象总部基地有点“红”。
除了五象总部基地外，一个稍微热门的区域就是五象湖地区的平凉立交附近。 这也说明，在无象湖1.0时代初期，“万和绿宝华”就已经具备了初步的居住氛围。
▲五象新区百度地图热力图（14:00）
与人气很不相符的是，五象新区的房价非常“红”。
首当其冲的当属无象湖区域，排名靠前的楼盘单价普遍达到2万+。
无象湖周边的房地产也因此受益。 从地图上可以看到，无象湖周边的房产均价已经达到了13000至16000/㎡的均价。
总体来看，五象新区大部分楼盘仍处于12000-15000/㎡区间。 无论是改善还是刚需，都有好的产品可供选择。 今年值得关注的板块包括良庆桥南、凤凰路板块，正在准备推出新产品。
总的来说，目前五象新区的知名度确实还有待提高，但从政府的重视程度来看，五象新区的未来还是被看好的。
任何一个新区都是从无到有，从过去的东东到风岭再到现在的五乡。
今年年初，我预测2021年将是五象的创业元年（点击查看详情：）。
五象新区宣布，今年至少将开业8家企业。 如果大家不跟风的话，相信商家开业后，五象新区的人气会有一定程度的提升。
04
西乡塘区
最受欢迎房价对比五种符号
无论谁写西香堂的广告，都会提到一个词——烟花。
看看这张热图有多红，你就知道烟火气有多足。
▲西乡塘区百度地图热力图（14:00）
作为一座老城区，西乡塘的人流配套资源可圈可点。
西大商圈、北湖商圈、火车站等都是热能集中的地方。 但同时，我们也必须关注这些地区人口密集带来的城市弊病，比如交通拥堵等问题。
相思湖板块人气还比较淡。 除了位置有点远之外，该地区也没有非常重要的配套导流。 相思湖板块近年来也积极发展文化旅游产业南宁楼市北湖最新行情，希望打破这一局面。
从房价来看，市区价格在10000元至13000元/㎡之间。 中心城区的价格较高，越靠近城市边缘，价格越低，与受欢迎程度相匹配。
但由于西乡塘起步较早，市区内的配套设施大多呈现出“年代感”。 虽然是大学城，但中小学的教育资源并不是特别突出。 此外，目前的旧改造项目大多以需求量大的产品为主。 因此，该地区的物价与青秀、五乡相比，尤其是对于外地人来说。 对于迷恋主城的人来说还是比较友好的。
我之前提到，当城市发展到一定阶段，城市更新势在必行。 已经拥有庞大人口基数的西乡塘整修后将会有怎样的辉煌，值得期待。
05
江南区
万元以下住房最多的城市
乍一看，江南区的“热门红点”似乎相当分散。
如果你仔细研究，你会发现江南区最热闹的地方都位于与其他城区的交界处，万达广场、大沙田、经济开发区周边。
▲江南区百度地图热力图（14:00）
如果这样看的话，你会发现连接朝阳、万达广场和沙田的星光大道沿线区域最受欢迎。 当然，地铁2号线的开通也起到了聚集人气的作用。
除了沙井地段的华南城比较热门之外，其他区域都是亮眼的“蓝色”，人气不高。
作为新会展中心所在地，加上龙光、绿地、碧桂园、融和等品牌地产企业入驻，沙井板块近两年也备受关注。 然而，随着疫情的到来，楼市整体下滑，位于城市边缘的沙井板块似乎变得更加困难。
从房价热力图可以看出，沙井是南宁市万元以下楼盘数量最多的，甚至还有“7”开头的楼盘。
目前，江南大部分地产项目的产品定位都是面向急需的。 主力价格基本在1万到1.2万/㎡，首付低至20万。 置业门槛低，为急需购房者提供更多选择。
当然，江南也不是没有优点。 凭借出色的江景资源和升级的产品能力，江南还拥有凯旋1号和华润置地西苑悦府两个2万+项目。
华润还将对江南5600亩土地进行“区域统筹”改造，目标是深圳华润城。 改造完成后，江南的生活品质或将大幅提升。
06
兴宁区
供暖制冷最不均匀的城市地区，低密度会进行到底吗？
兴宁区的“流行红斑”集中在朝阳广场。
一旦离开朝阳，你就会发现兴宁似乎没那么热闹了。
在房价热力图上我们可以看到，兴宁的待售房产大部分集中在南宁二环外的兴宁东。 还没发货，所以基本不受欢迎。
▲百度地图兴宁区热力图（14:00）
人气不足的原因之一是兴宁东仍处于开发阶段。
我们对兴宁的很多期待，都是建立在打破兴宁东到风陵北的交通屏障的基础上的。 目前，兴宁松白路、三塘南路已建成通车，长岭大道、平云大道、河坡路建设稳步推进，涌滨立交正在改扩建。 兴宁东段“井”字形交通大动脉正在逐步形成。
片区的商业配套也在不断落实。 比如新城吾悦广场已开业，南宁第一奥特莱斯开始进入装修阶段，距离开业又近了一步。
热力图不够火爆的另一个原因是：这里聚集了很多生态自然资源，比如中尾河湿地公园、十里花廊、温泉谷等生态资源，而且这里的楼盘大多是低建的。密度住宅楼。
人多了就不叫低密度了。
我们再来看看房价的分布。 兴宁以低密度住宅为主，主要价格在10000-12000/㎡之间。 还有9字头的房子，与其他城市相比，置业门槛不高，但舒适度相当高。 。 即使是纯改善型的低密度平房，如联发真景、万科第五花园，价格也不高，适合想要改善但又没有经济实力清秀的老人。
07
此部分作为礼物发送
一不留神，杨三沙写下了四千多字。 接下来的一段时间将像往常一样是您的干燥时间。
通过上面的图片，我们总结一下：
1、房价和人气往往不成正比。 最典型的三个地区是五象新区、青秀区三安和西乡塘。
2、影响房价的不仅仅是人气。 这取决于城市发展的方向，也取决于政策。
3.任何新区域都是从头开始创建的，并慢慢从红点扩散到红斑。 南宁城市热力图符合“整体东移、重点南移”的发展趋势。
4、新区潜力楼盘如何选择？ 请记住，在流行的红斑区域寻找浅色板，或者在大的浅色区域和红斑扩展区域寻找红斑。 五乡很多小板块的房价已经得到核实。 不信请仔细看（文字有点绕，看不懂的请看两遍）
5、老城区潜力楼盘如何选择？ 如果房价相差不大，会优先选择红点区域。 接下来，选择两个红点之间的浅色区域。
6、房价热门但不热门的地方，租金回报肯定不会高。 对于近三年在五乡买房的朋友来说，关注房价涨幅即可，不要指望租金。
7、人气是受欢迎，但房价不是。 对于那些纯粹需要自谋职业的人来说，这可能不是一个机会。 在西乡塘、江南等老城区，大量旧城改造提上日程。
8、大面积的浅色区域，如果新房源一起出现，最有可能陷入价格战。 （入座）
9、在富裕住宅区，延伸景观带附近经常出现红斑。 比如流煞和风灵。 据目测，其次是无想湖、盘龙滨江区、三岸。
其实通过今天这张图，我们可以清楚地看到，人气、配套、房价其实是密不可分、相辅相成的。
我制作这张地图的原因无非就是两点：
首先，希望老兵们能够更直观地看到南宁的人气分布。 受欢迎的地方意味着需求量大，可能会有更多的“接受者”。
二是直观呈现价格低迷。 通过这张图，我们可以清晰地看到各个城区的房价洼地。 以及每个房产周围的受欢迎程度。
最后我想说，适合自己的房子就是最好的房子。 希望2021年还没有买房的朋友们能够选择到自己满意的房子。
