抵押房地产流动性分析
《房地产抵押估价报告》应当包括对估价对象流动性的分析，这是建设部《房地产抵押估价指南》中规定的。 但目前，业内对估值对象流动性分析的撰写还比较薄弱，不少估值人员甚至简单地“复制”一些“模板”。 笔者认为，对流动性的分析以及对估值报告使用者的提示应符合重要性、针对性、方向性三大要素。 对于一个具体的评估对象来说，这部分的写法不仅要恰到好处，而且还要有一定的余地。 因此，这对鉴定人的能力又是一次挑战和考验。 笔者旨在就此问题进行一些阐述，并分享一些个人观点，供业内人士参考。
1、流动性的概念
流动性是指假设抵押权在评估时已实现，则将抵押房地产转换为现金而不造成过多损失的可能性。
2、影响流动性的主要因素
(1) 房地产的普遍性
所谓通用性，是指房地产是否通用、用途广泛，即有效需求是大还是小。
1.用途专业化
房产的用途越专业，用户范围越窄，寻找买家就越困难，流动性也就越弱。 例如：工厂的流动性比住宅弱； 特殊工厂的流动性比标准工厂弱； 商场（柜台）的流动性比商店弱。
2.结构质量和建筑质量
从结构上来说抵押房地产，砖混结构的流动性不如钢混结构； 从住宅来看，点状不如条状，一梯多户不如一梯两户。 从质量上来说，房屋质量差的不如质量好的，坏的成新率不如好的成新率。
广义上的房屋质量，除了建筑本身的质量外，还包括社区环境、物业管理等。
3. 房地产的价值
一般来说，房产价值越大，需要的资金越多，就越难找到买家，流动性也就越弱。
例如：大型商场的流动性弱于小商铺，别墅、复式住宅的流动性弱于普通单元住宅。
4、房地产开发程度
一般来说，开发程度较低的房地产，不确定性较多，流动性也会较弱。 例如：未加工土地和毛坯地的流动性弱于成熟土地，在建项目的流动性弱于现有房屋。
5、选址条件
房地产越偏远、越不成熟，其流动性就越弱。
例如：郊区房地产的流动性弱于城市房地产，商圈外的商品房的流动性弱于商圈内的商品房。
六、该类房产的市场状况
房地产市场越差，房产就越难卖，流动性也就越弱。 例如：房地产在市场萧条时期的流动性比市场繁荣时期弱。
(2) 独立的可用性
所谓独立可用，通俗地说就是可以不受限制地独立使用。 一般来说，房地产的独立使用性越差，就越阻碍房地产的使用，其流动性也就越弱。
例如：位于小区、工厂内的房屋，独立使用性较差。 如果门关着，进出就会困难。
例如：商场内的柜台受整个商场的管理，不像商店那样可以独立使用。 (3) 房地产的分割和转让
所谓可分割性和可转让性，是指房地产在物理上和经济上能否分割和使用。
例如：酒店的套房或餐厅、住宅底层的花园或顶层的赠品部分、保龄球馆的球道、高尔夫球场的球洞，通常在物理上和经济上都是不可分割的。 由于价值较大的房地产流动性较弱抵押房地产，而易于分割和转让的房地产则流动性相对较强。
例如，如果条件允许，复式住宅可以分为上下两层，方便出租； 如果法律允许分割成两个单元，那么会更容易转让，因为分割后的总价降低了，而且其流动性会比不可分割的复式更强。
