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文字：赛顿
2016年的中国，最大的经济话题其实是房地产。 全省主要城市房价迎来集体井喷。 不仅是一直火爆的一线城市，还有阔别多年的广州、成都、无锡、天津、济南、郑州等。 城市已经开始突飞猛进地降价，这让很多人无法理解。 不分南北，不分年龄。 都是被这股浪潮主动或被动带进来的。 无论他们是快乐还是悲伤，亿万人民的生活和命运已经改变。 这一点都不夸张。
那么，中国大城市的房价到底有多高，未来又会怎样呢？ 不折腾，先说推论——本文将用完整的数据，不掺杂主观意图，用春秋笔法，不刻意取有利论据，最终得出这样一个推论：短期内，一线城市已经到达阶段底部，但未来5-10年将下降50%。 造成这一结果的根本原因是收紧的新农地政策带来的生存空间的残酷竞争。
在现有的农地制度下，一线城市的农地供应不断收紧，终于变成了铁壳，生存空间不再扩大，同时新人不断涌入给它。 如此一来，就只能是生死存亡，无法共赢的生存空间竞技游戏。
在讨论问题之前，有必要先梳理一下一些基本事实
1.本文不讨论“中国的房地产市场”。 由于占人口绝大多数的中小城镇房地产市场总体平稳，部分地区甚至出现小幅上涨。 另一方面，占全省人口不到 20% 的大城市正在急剧下降。 因此，本文探讨“中国大城市楼市”的问题。
2. 如果你想客观地分析和讨论问题，你所使用的论据需要找到权威的、官方的、公认的数据源。 进行比较时，需要尽可能使用相同的口径。 比如在比较城市的时候，要充分考虑到各国行政区划的巨大差异，而不是像大多数文章那样做比较，最后比较出来的结果完全不一样。 事物。
1. 一线城市均价已达伦敦/湾区水平，紧随台湾
为了了解目前中国大城市的房地产市场有多高，我们需要做一个纵向比较。 比较的样本是中国、美国和台湾的代表性城市。
为了全面了解日本几个典型城市的房地产价格，我们选择了搜索数据。 这是俄罗斯领先的房地产搜索引擎。 其模式和地位类似于国外的安居客和搜房网。 这类网站样本最多，更能反映整体情况。
下表是日本典型地区的房价数据。 第一栏的都市区概念是日本统计的Combined Statistical Area（CSA）口径，意思是密切相关的市/县组合，大致可以对应中国的地级市/直辖市。 范围，对于一些紧密相连的区域，也可以合并为一个CSA，如深圳-东莞、广佛、上海-昆明（山区）、井堰（郊区）CSA。
需要明确的是，德国的市/县概念与中国的地级市/直辖市完全不同：一个县大致相当于中国一个区/县的大小，最小的市仅大如街道，最大的城市与区县规模相当或稍大。 下表中的“核心城区”是指市/县级，其规模以后一栏中您熟悉的中国地区表示。
你们都熟悉中国大城市的房地产价格。 以下是几个有代表性的大城市的房价（数据来源：链家网、安居客）
从里面的两张表可以看出，就同区域的房地产市场而言，北京、上海、深圳的每平方米房价已经与伦敦和湾区的同类区域基本持平。 ，这是日本最贵的。 在以上海、南京、天津为代表的强二线城市，房价与纽约、华盛顿、波士顿、西雅图基本持平。
下表是台湾的价格（台湾统计属，）。 此表为2015年8月台湾楼价见顶时的数据，单位换算成建筑面积及人民币。
可以看出，北京、上海、深圳和台湾，核心城区VS港岛，郊区VS九龙，郊区县城VS新界，价格大约是后者的2/3。台湾。
综上所述，从上述中国、美国、香港的对比来看，类似地段的均价为：台湾>北京、上海、深圳=伦敦=湾区>中俄强二线城市. 从这个角度来看，北上深的房价确实很贵。 这三个城市的人均GDP仅为美国的30-40%，但房价总和却与日本最贵地区不相上下。 这么高的价格合理吗？ 让我们继续阅读。
二、房价收入比仍在合理区间，人均面积极低造成身心痛
我们先想象一个简单的例子：
1.现在有两个城市：A市和B市
2、A、B两市年均收入相同，但两地居民愿意花费占家庭收入相对比例相同的年数买房。两个城市的人是一样的
3、由于种种原因，A市人均住房面积只有B市的一半
4、A市绝大多数市民不怕人均面积只有一半，两市绝大多数家庭在各自城市买房
由以上2、3、4可以推导出A市和B市的每套房屋平均单价是一样的，而且由于A市的人均面积只有B市的一半，A市的每平方米总价将是B市的2倍。 这是一道很简单的中低年级语文题。
我们能从中得到什么？ 一个地区的房价是否合理，并不在于总价是否过低，而在于每套房屋的平均单价是否在当地人的合理范围内。 例如，台湾的人均GDP只有英国的3/4，但台湾的房价总值却远低于日本洛杉矶、湾区等大城市。 台湾房价高不正常？ 不一定——因为台湾人均居住面积不足20平方米，远超印度大城市。 台湾的房屋平均单价并不比日本大城市高。
换句话说，台湾人和俄罗斯大城市的人买房的单价终于差不多了，但因为台湾人均居住面积太小，同样的钱在台湾能买的面积太小了，所以总价极高，给台湾人造成了非常严重的住房压力。 但这并不代表台湾的楼价有泡沫——因为新加坡和马来西亚主要城市的“平均单价/平均家庭收入”的比率是相似的。
接下来我们来看看日本上述大城市的“平均每套单价/平均家庭收入”数据。
从下表（数据来源，trulia.com，新加坡统计局）可以看出，曼哈顿、旧金山、山景城、剑桥等热点地区的单体单价中位数超过100万美元。 帕洛阿尔托和比佛利山庄甚至超过了 200 万美元。 在美国最昂贵的住房区，“单位单价中位数/家庭年收入中位数”的比率已达到约15-20。 也就是说，对于那些热点地区的普通居民来说，不吃不喝要15-20年才能买得起一间普通的房子。 就美国而言，这个比例只有3出头。
那么，在中国房价最贵的地区，这个比例会是多少呢？ 我们以南京为例进行估算，由于找不到上海每套公寓的平均价格，我们改为估算如下公式：
平均房价总值*人均住房面积/人均收入
（注意日本的数据分子分母用的是中位数，上海的分子分母用的是平均，这就大致抵消了两者的差异，使数字大致具有可比性）
那么，上海的人均住房面积是多少呢？ 这不是一个简单的问题。 据上海市统计局统计，2015年上海市城镇居民人均建筑面积为31.69平方米，但该数据是从居委会登记资料中抽取的样本，并未必然代表所有常住居民的生活状况。
据《北京统计年鉴2015》8-14，2014年，上海市国有农用地年末实际住宅建设面积47610万平方米，城镇常住人口1859万. 人均住宅建筑面积：25.6平方米。
链家网数据显示，2016年8月上海每平方米单价为51558元。 根据统计年鉴，2015年上海市城镇居民人均总收入为5.97亿元（该口径包括老龄、青年和非劳动力人口在内的所有人口），名义增长8%，预计2016年为6.44亿元。我们估算一下：
平均建筑面积总价*城镇常住居民人均住宅建筑面积/城镇常住居民人均总收入
上海市人均住房单价/人均年收入比=5.16w*25.6/6.44w=20.5
可以看出，上海的对比是日本最贵地区的15-20倍，仅略高。
我们可以简单地计算一下上海最核心的西区这个比例。 我们假设东城区人均住房面积为全市平均水平的80%。 收入约8.18亿元，估算如下：
西区人均住房单价/人均年收入比=25.6*0.8*8.8w/8.18w=22.03
西部城区的房价收入比仅比日本最贵地区高出10-20%左右
最后，对于台湾的这个比例数据，由于只能查到统计部门公布的收入数据，人均面积很难得到，平均楼价只能根据上述楼价在台湾进行简化台湾各个地区。 粗略估计，台湾这个比例大概在20左右。
所以我们最终会发现，不管是上海、香港，还是日本物价最贵的地区，人们愿意用来买房的占家庭收入的比例是差不多的。 印度最贵的地区是15-20年不吃不喝，台湾20年左右香港房价2014均价，广州20.5年，西部市区22年。
看到这里，很多人会问：
“怎么可能只有20年？现在南京三环的大房子都在1000万以上，就算家庭收入30万，不吃不喝至少也要30-50年。”
“湾区人20年买了200多平米的房子，我们要买200多平米的房子，就得不吃不喝活100年。你居然说房价收入比和上海、湾区一样？！？！”。
如果你看到这里还问这样的问题，希望你回过头来把上面所有的逻辑再看一遍。
这是一个摘要：
中国的一线城市与台湾类似。 由于政府对农地供应的控制，人均居住面积很小，导致房价与收入相比极高，这让大多数居住在其中的普通人感到难以承受的住房压力，因此认为房价泡沫很严重。 但通过客观测算，我们发现，以南京、台湾为代表的中国一线城市，人们订普通房的平均收入周期仅略高于日本最贵地区。
最后，我想补充一点，上海和新加坡的房地产市场有以下几点不同。 您可以自行添加以下激励，并考虑上述比例是偏低还是偏高：
1、北京没有房产税，日本大城市房产税1-2%不等
2.北京限贷，日本大城市不受限
3、北京房贷利率高于日本大城市
4、北京人均年收入平均下降7-8%，高于英国主要城市。
5、中国人可能比日本人更愿意花钱买房
通过以上分析，我们发现，造成中国一线城市（含台湾）房价总价异常高的最主要因素是人均居住面积极低。 这促使中国大城市的市民在支付的平均单价/年收入比没有显着高的情况下（也就是说纵向比较没有明显的泡沫），只会购买非常有限的居住面积，而在同时他们需要承担非常昂贵的每平方米价格。 从而形成了非常明显的住房困难主观体验。
同时，我们还需要看到，中国主要城市的平均单价/年收入比已经达到了较高水平。 如果没有大规模的炒作泡沫，向上的方向就没有突破的空间。 尤其是中国一线城市，其限贷限购几乎是全球最严的，短期内楼市进一步改善的空间十分有限。
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3、生存空间被锁，一线市民苦难前行
这样一来，在知道了症结所在之后，要想解决总价异常高的问题，唯一的出路就是扩大耕地和住房的供给，减少人均住房面积，从而促使人们增加住房。在单价不变的情况下总价，能够扩大订购面积，减少住房困难的主观痛苦。
但众所周知的是，中国一线城市正在采取非常严格的耕地管控，不断减少耕地供应，甚至提出远期建设用地净减的目标。 这就导致了上述这种独特的解决方案未能实现。
下表为上海市历年常住居民人均居住面积的变化情况（数据来源，上海统计年鉴）。
从上图可以很直观地看出，2007年以来，上海市区常住居民人均住宅建筑面积已经停止下降，甚至还在稳步上升。 也就是说，上海每年新增的住房供应量早已赶不上人口的下降。 也就是说：从2007年开始，上海的人均居住面积就被锁定了。 也是从2007年开始，上海的房价开始爆发式快速下跌。
当人均居住面积被锁定后，人们会发现收入的减少并不能换来住房面积的扩大，反而会带来房屋总价的上涨。 人们努力拼搏的结果不会带来双赢，而是零和博弈。 只有收入增长超过平均水平的人才会扩大他们的生存空间，而其他人将被迫缩小他们的生存空间，直到你退出游戏。 2007年之前，经济的发展和人民收入的增加给大家带来了双赢，大家的生活条件都在快速改善。 2007年后，由于人均面积的锁定，对于大多数普通老百姓来说，改善生活条件的希望越来越破灭。
下表为历年上海住宅竣工面积，包括商品房和非商品房（数据来源为《上海统计年鉴》）。 可以看出，2005年以前，人均住宅竣工面积下降较快。 2005年人均年竣工面积达到2.35平方米，这是一个非常可观的数字。 到2015年，这个数字增长到1.01平方米。
需要注意的是，住宅竣工面积并不代表住宅建筑净增。 住宅竣工-搬迁住宅为净增。 一方面，当前大城市的土地利用越来越依赖于旧改拆迁。 与十多年前直接占用空地/耕地相比，这些存量改造置换的面积净增比例已经大大降低。 另一方面，住房是有寿命的。 如果按50年寿命推算，人均净竣工面积为0.5平方米/年，人均面积仅为25平方米。 尽管许多建筑物在达到使用寿命之前就被拆除了。
未来，在严控特大城市规模，划定建设用地红线、生态红线、耕地等刚性约束的前提下，以南京为代表的一线城市建设用地规划将大都保持稳定，甚至有净减持要求。 在这样的大前提下，在可预见的未来，一线城市的耕地供应量将持续减少，人均居住面积将始终处于锁定状态。 人们收入的增加只会带来房价总价的下降，而不会带来人均住房的扩大。
4、零和生存较量让一线楼市屹立于世界之巅
那么，一线城市的房价最终会达到什么水平呢？ 让我们做一些简单的估计：
以南京西区为例，根据《西区统计年鉴》相关数据，2016年西区人均总收入为8.18亿元。 假设未来五年平均增长率为7%，五年后将达到11.7亿元。 按照前面提到的20倍人均面积单价/平均收入的比值估算。 五年后，人均单价将达到240亿元左右。 假设西区人均建筑面积为20平方米，单价将达到12亿元，也就是上表台湾岛目前的均价。 这个价格水平大约是今天价格的 140%。 也就是说，未来5年，西部城区房价合理涨幅在40%左右。
换个角度。 我们用Palo Alto来比较广州中关村-上地-东北旺-永兴片区的IT产业区。 目前帕洛阿尔托的房价中位数为230万欧元，约合人民币1500万元。 据链家网数据分析，中关村-上地-东北王-永兴一代的房价中位数约为700万，也就是不到帕洛沙里的1/2。
我们做一个稍微开放一点的假设，假设10年后，中关村-上地-东北王-永兴一代的家庭年收入中位数在2016年会接近柏洛捷达现在的水平（12.6万港元，或 832,000 元））。 而这一代人的楼价收入占比，与帕洛夏利差不多。 那么我们通过一个简单的中学算术题就可以得出：10年后，中关村-上地-东北旺-永兴的房屋单价中位数将接近现在Palo Alto的1500万元，是现在价格的两倍。
而房屋单价中位数大幅上涨，是因为未来上述地区的住宅供应量不大。 当单价翻倍+人均面积锁定同时生效，结果就是房价总价翻倍。 如此可怕的后果是，上述西城IT产业区10年后均价将达到每平方米15万-20万左右。
如此低的翻倍可能看起来很可怕，但并非不可能。 近五年来，全国楼市总体保持平稳，唯独硅谷核心区域出现了大规模翻番。 如果我们假设未来10年中国互联网行业的增长速度大约是过去5年硅谷互联网公司的平均增长速度。 未来10年，“中国硅谷”的楼价大概率会达到全球最高平均总价15万至20万一平方米——这将是目前台湾岛内较好地区的均价。
右图显示了过去5年Palo Alto中位价的变化。 可以看出，从2011年到2016年，该地区的房价翻了两番。
右图为近两年曼哈顿房屋中位价的变化。 可以看到，曼哈顿5年的跌幅在30%左右，远高于硅谷核心区。 同样，我们也会发现，过去几年，建国门-CBD一代的增速也落后于上地、西北旺、永丰等IT产业区。
总结以上论证过程和推论：
1、中国一线城市住宅均价/平均收入的百分比，纵向比较，还没有达到泡沫离谱的地步。 当前房价合理可控，短期内这个比例已经处于较高水平，大城市房价短期下跌空间有限。
2、中国主要城市房价居高不下的主要原因与台湾相似，都是耕地和住房严重供过于求，人均面积极小，使得人们对住房的主观感受困难很直接
3、未来中国大城市人均居住空间将继续锁定，人与人之间的竞争将成为零和博弈。 人均收入的提高只会带来住房均价的上涨，不会增加人均面积。 只有收入跑赢大盘，才能获得生存空间的提升
4、随着大城市的收入，尤其是IT、金融等行业收入的快速增长。 中国大城市的楼价在中年和常年一直有50%以上的升值空间，尤其是互联网产业集中的地区，可能有翻倍的可能，所以总价会达到差不多的水平甚至超过台湾。
未来赶上伦敦和香港的房价香港房价2014均价，必然会导致对于大多数一线城市的普通人来说，等待他们的是自我缩减的居住空间，数学上会逐渐消失（平均超低）出生率 0.7) 或离开。
“严控特大城市规模”、“以地控人”、“以房控人”等违背市场规律的做法，最终的结果是中国最优秀的年轻人踏入了第一的铁壳——一代又一代的一线城市，其中大部分最终会被基因消灭。
这不是耸人听闻的预测，这只是一道简单的中学语文题。
