01
据越南建设部报告，2022年第一季度，河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈、庆和等8个地区房价出现较大幅度上涨。
在胡志明市：
房价创10年历史新高；
商品住宅均价达到3300美元/平方米，环比上涨8%，同比上涨27%；
其中，“民用”级商品房价格已逼近17000元/平方米，联排别墅价格已升至57000-86000元/平方米。
在河内：
住宅价格较去年同期上涨20%至25%，其中河内以西地区涨幅高达近35%至74%；
公寓销售和租金价格环比上涨5%至8%；
土地价格较去年同期上涨20%至25%。
S姐不禁感叹：越南值得你。
02
越南为何能如此崛起？
我们再回到房地产市场分析的第三个原则——“人、地、钱”——来看看。
越南人口为 9700 万人（2020 年）；
首都河内，人口510万（2022年）；
最大的城市是胡志明市，拥有 910 万人口（2022 年）。
土地
河内地区，3340平方公里，人口密度：01527人/平方公里；
胡志明市面积2094平方公里越南岘港房价，人口密度为每平方公里43.46万人。
（相比上海 03,930 人/公里）
经济
2022年第一季度，越南进出口总额达1760亿美元越南岘港房价，同比增长14.4%；
各大机构均对2022年和2023年越南经济增长给出超过6%的预测。
联合国亚洲及太平洋经济社会委员会
（联合国亚太经社会）
东盟国家经济增长预测
东盟中日韩宏观经济研究室
（AMRO）
东盟国家经济增长预测
可见，越南人口红利丰富，城市人口密集，经济发展潜力巨大。
总体而言，越南房价的上涨并非凭空而来。
但也有一些点容易被人们忽视：
1、房价波动较大
越南房价波动较大。
2007年全球次贷危机期间，许多城市房价下跌超过40%，越南房价几乎减半。
2、买房杠杆小
越南当地人买房习惯付全款，很少贷款。
外国人在越南购买期房时，需要支付10%至30%的首付，余款需在六个月至两年内还清。
而且，越南的银行几乎不向外国人发放贷款。
因此，如果你想在越南买房，你必须有足够的资金，因为你可以使用的杠杆很小。
3、外国人小产权
外国人不仅不能在越南购买土地，而且可以购买的公寓仍然有50年的小产权。 但同样的公寓，如果外国人买了，那就是永久财产了。
这有点产权歧视。
4. 追高是有风险的
如果你两年前在越南买了房子，你现在应该很享受。
但如果你现在想入市，S姐建议你三思而后行。
毕竟越南的房价已经处于高位。 此时追价不仅是事后诸葛亮，而且容易下跌，让人充当接盘者。
除了房价上涨，风险也存在。
从价值投资角度来看，越南房价上涨导致安全边际减少，投资价值略有下降。
当然，尽管存在缺陷，越南的房地产仍然值得关注。
老实说，很高兴看到越南房地产实现这一转变。
因为越南的房屋也是我们考察的重点国家之一。
东南亚东盟十国（文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国、越南）人口近7亿，正在成为全球重要经济体，拥有巨大的蓝海市场。
东南亚五国房地产市场比较
在东南亚，吉隆坡、新加坡、曼谷等城市人均GDP超过8000美元，房价已经非常昂贵。
柬埔寨、文莱、老挝、缅甸城市人口密度不足，经济基础较差。
但越南的支付方式不够宽松，房价历来波动较大。
就这样，我们终于降落在了菲律宾首都马尼拉。
03
让我们仔细看看菲律宾马尼拉房地产市场的前景。
疫情前，菲律宾经济增速已连续八年保持在6%以上。
菲律宾2021年经济增长率为5.7%，仅次于新加坡，领先其他东南亚国家。
在各机构对东盟国家2022年经济增长预测中，菲律宾也取得了不错的成绩，均在6%以上，继续领先其他东南亚国家。
还记得我之前提到的越南最大城市胡志明市的人口密度比上海还高吗？
即使在马尼拉面前，胡志明市也不得不认输。
因为马尼拉面积只有上海的1/10，但核心区人口却高达1400万，人口密度是上海的5倍。
甚至是香港人口密度的2.5倍。
我们来看看马尼拉的住房供应：
目前，马尼拉拥有不到50万套住房。 在如此拥挤的马尼拉，没有足够的房子可以住。
这里的2400万是指马尼拉大都会的城市人口，包括流动人口。
因此，住房供需之间存在巨大差距。
东西很稀有而且很贵。 你可以想象马尼拉的房子有多贵。
菲律宾房地产咨询公司LCP 2022年第一季度报告显示，即使经历了近两年因疫情造成的经济衰退，马尼拉大都会各CBD的楼面价格仍然呈现持续稳定的增长。
（楼价=地价/建筑面积，代表土地价值和部分房价成本）
马尼拉大都会主要CBD楼面价格均达到9%以上的五年复合增长率。
从2002年到2018年的17年间，马尼拉房价上涨了3.53倍，年复合增长率为7.7%，年均增长率为15%。
菲律宾经济的快速发展带动了中产阶级的壮大。
菲律宾统计局数据显示，2015年，菲律宾中产阶级家庭比例达到46.8%，中产阶级人口达到40.5%。
根据2016年生效的菲律宾25年长期愿景，到2040年，菲律宾人均收入将增加两倍； 不再有穷人，将建立繁荣的中产阶级社会。
不断壮大的中产阶级不仅是国家的主要生产者和消费者，也是最重要的购房群体。
《CREAT法案》和《开放零售业法案》签署后，菲律宾今年3月又相继签署了《外国投资法》和《公共服务法》修正案。
通过企业税改革和对外商投资开放，菲律宾将成为“最具吸引力的投资目的地”之一。
2021年第四季度，菲律宾批准的外国投资总额达到1334.7亿比索，是去年同期的三倍。
中国互联网企业（腾讯、阿里巴巴、华为、中国电信等）纷纷落户菲律宾，美国SpaceX等也选择菲律宾作为其东南亚战略发展的落脚点。
