对比世界主要国家的房价，可以看到一个非常有趣的现象。 房价上涨有两个明显的趋势。 一是欧美的趋势。 房价指数继续上涨。 当然期间也会有调整，但幅度比较有限。 然而，美国是一个特例，2007年全球金融危机后，美国房价用了10年时间才恢复到危机前的水平。 欧美的趋势表明，即使老龄化程度加深，房价也尚未见天花板。 另一个是日本和韩国的趋势。 在20世纪90年代达到顶峰后，它们崩溃了，然后保持了稳定状态。 并且可以看到，在20世纪80年代、90年代经济转型的后半期，在经济增长方式转变的过程中，出现了房价的快速上涨，资产泡沫的破裂。
图2：全球主要国家房价上涨趋势
我国房地产市场入市较晚，历史系列房价有限。 但从现有数据可以看出，2015年以后出现了快速增长，房价指数已经赶上欧美，达到了较高水平。 水平较高，但与日韩20世纪90年代的巅峰时期仍有一定差距。 目前，尚不清楚我国房价指数的增长趋势是否会根据日本1970年代或1990年代的峰值进行调整。 但短期内增速加快需要以一定方式消化，这是不可避免的趋势。 至于这个催化因素会是什么？ 这很难预测。 这可能是全球事件的共鸣，也可能是衰老已经到了阶段的自然发酵。
无论如何，房价不会长期无休止的上涨。 中间会有一些调整。 当然，这种调整的时间长短取决于上涨的时间和幅度。 可能会导致房价长期停滞，也可能是上涨过程中的短期调整。 这还需要结合人口因素和经济社会环境因素进行详细分析。
房价的中短期逻辑
房价的中短期逻辑更多与供给有关。 短期内缓慢调整供给，实现供需平衡。 当然，详细分析中短期影响房价的因素可以包括宏观政策、土地供应、人均收入、房子本身的特点等。但是，中短期影响因素远比长期影响因素复杂得多。 影响因素较多，不同时期主导因素也可能发生变化。 当然，房价的中短期因素中，房地产投资对经济的影响以及地方财政对卖地的依赖程度可以理解为核心因素。 其他地点、额外资源等可能只会增加特定商品房的溢价，而不能改变住房的价格。 趋势。
从中央政府的角度来看，房地产作为经济支柱在短期内仍然具有不可替代的地位。 这从房地产投资与宏观经济景气的高度相关性就可以看出。 因此，过去在经济衰退时，中央政府积极刺激房地产，在经济过热时，进一步收紧房地产投资。 即使在2020年的疫情期间，我们其实也能看到，虽然大家都把希望寄托在基建投资上，但房地产投资的良好表现不得不说是经济的重要推动力。 但中央也逐渐认识到，随着房地产业逐步发展，虹吸效应逐渐扩大，资源消耗、杠杆效应、技术创新约束等负面效应更加凸显。 因此，在平衡产业发展、帮助跨越中等收入陷阱的过程中，既不可能完全摆脱房地产，也不可能像过去那样从房地产行业扩张。 因此，保持稳定是更好的选择。 保持稳定可以避免经济过度波动，降低宏观调控难度。 保持稳定可以防止房价过快上涨，造成资产泡沫破裂的压力。 还可以为新兴产业的资源争取更多的时间。 如果深入理解中央的政策逻辑，稳定政策的目的既不是下降幅度太大，也不是上升太快。 上涨过快和下跌过快都会引发系统性风险。 那么稳定性是指小幅增加还是小幅下降可能更优选。 到前者。
图3：房地产周期与经济周期相关性较高
从地方政府的角度来看，房价是一个现实问题，因为中国的土地财政依靠土地出让金来支持投资。 与中央政府不同，地方政府可能比过去更加依赖土地财政，因为经济下行之后，税收收入下降，隐性债务也逐渐受到限制。 在维持一定的财政支出水平的情况下，需要更多的土地出让金来维持总体财政来源。 。 实证研究表明，财政压力和土地财政对房价整体具有正向直接影响； 财政压力通过土地财政对区域房价产生正向间接影响； 财政压力和土地财政以及两者的相互作用对房价产生影响。 时间和空间上都有很大的差异。 在东部和中部地区，由于财政对土地的依赖程度较高，间接影响占主导地位，而在西部地区，财政压力对房价的直接影响占主导地位。 可见，疫情期间，各地政府几乎同时出台房地产扶持政策。 尽管一些地方政府试图突破中央政策的底线，但最终还是失败了。
中短期来看，如果不解决房地产对经济增长的主要贡献以及经济增长方式转变过程中金融对土地的依赖，就很难谈房价的下降。 当然，政府之所以如此善于调控房价，是因为商品房市场在一定时期内仍然供大于求。 但也需要看到，随着超低的人口增长率和我国适度老龄化的临近，市场供需过程将经历一个自我调节的过程。 房价泡沫问题如果解决不好，最终可能落到老龄化和高收入国家身上。 杠杆和高房价会导致市场自我反转和泡沫破灭，可能进一步引发金融风险。
房地产投资与资产配置
从资产配置的角度来看，住房仍然是居民资产的重要组成部分，这既来自于居民对房产的刚性需求，也来自于居民的部分投资需求。 尤其是从过往房价的源头可以看出，我国、日本等国的短期房价都出现了爆发式上涨，对财富效应产生了很大的正向影响。
图4：主要国家非金融资产占比变化趋势
资产配置分散化、多元化是必然趋势。 从居民资产配置来看，非金融资产主要包括房屋、车辆等，其中以房屋为主。 从境内外非金融资产占比来看，有两个明显的趋势。 一是保持相对稳定的态势。 比如美国、德国、英国在一轮上涨后也保持了20多年的稳定走势。 另一个包括日本和我国，均呈现下降趋势。 从非金融资产占比来看，美国一直处于较低水平，占比约为30%-40%； 日本约为38%； 英国和德国很相似，基本在45%左右，而我国2016年是50%左右。 与欧洲相比，差距不大，但与美国、日本相比，表现较高。 多位专家认为，我国居民房地产配置较高，特别指出非金融资产占比较高。 本文认为，这种观点不太成立。 首先，国内非金融资产比重比国外高不了多少。 其次，要考虑到不同国家居民住房需求存在较强差异。 中国居民的刚性需求本身以及房价的持续上涨都会增加非金融资产的比重。 这部分不以投资组合为目的，而是以基本生活为目的。 这部分资产很难形成非金融资产向金融资产的转变。 第三，虽然中国居民收入尚未赶上发达国家，但房价已逐渐超越发达国家，迫使居民将更多收入用于房地产。
另外，在资产配置中，房价增长与其他资产的关系如何？ 我应该买房还是投资房地产股票？ 为了回答这个问题，根据主要资产类别近十年的走势来看，2013年、2016年、2018年房价整体回报率在所有主要资产类别中均位居前两位，表现出良好的投资回报； 而2011年、2016年、2018年，2019年、2020年房价小幅上涨，收益率在各大类中排名垫底。 可以看到，近两年房价涨幅明显持平，收益率并不突出。 这就是实行住房是用来住的、不是用来炒的政策精神。 但也要看到，房地产投资的结构性市场依然存在。 深圳等地的房价近年来增速较高，也形成了房地产投资的新趋势，催生了很多合作炒新房的新方式，值得关注。 那么，房价和股票价格之间有什么关系呢？ 此前有市场人士认为，股票投资产生财富效应后，会引发商品房的投资效应。 从实证研究来看，两种资产价格之间的交互作用是不对称的。 当房价上涨时，资产配置的替代效应发挥作用，导致股价下跌； 而当股价上涨时，资产的财富效应发挥作用，导致房价上涨。
图5：各主要资产类别回报率
同时，买房需要大量资金、政策约束和杠杆要求。 如果不投资房子，买房地产公司的股票会有同样的效果吗？ 毕竟，当房价上涨时，房地产公司的收入就会上升，投资者对房地产股票的偏好也会增加。 从近十年的情况来看，房价与房企股票收益齐头并进。 这有些出人意料。 这可能是因为房地产公司的股价隐含着房价上涨时对宏观调控趋势的预期，而不仅仅是看房价。 这一增长反映在损益表的数字中。
图6：房价与房地产公司股票收益
2021年房价展望
2020年底上海、北京等地房价快速增长，带来了市场对房价上涨的预期。 不过，也可以看出政策面正在加强监测和应对，避免房价过热。 那么您对于2021年的房价有何看法呢？
从政策层面看，中短期内房地产调控基调不会改变，稳中求进的需求依然比较强烈。 而且，去年以来，房地产行业投资快速增长，部分房地产呈现较快增长，面临房地产宏观调控一定收紧的情况。 因此，从政策角度看，房价不存在政策支撑因素。 当然，在地方政府层面，部分领域或许有突破现有监管政策的意愿，但大多是在人才引进等方面变相突破。
从市场预期来看，预期对房价具有较强的前瞻性指标。 从央行居民调查指数来看房价与股价实证分析，房价预期指数和房价走势均较为温和。 近年来，市场预期处于低位且波动。 可见，房价也处于稳定状态。 从这个角度来看，整体房价也有平稳的走势。
图7：市场预期与房价走势图
从房价走势来看，房价的增长趋势经历了同涨同跌到分化走势，目前已回归统一步伐。 这也是房地产调控总体稳定的效果。 但可以看出，新建房价增速略高于二手房价格增速。 另外，可以明显看出，去年下半年以来，一线城市二手房增幅明显，主要集中在深圳、上海。 这也说明，尽管房价走势看似平静，但仍存在一定差异。 在未来的房产选择和投资中房价与股价实证分析，投资价值认知可能会存在差异，尤其是学区、医疗等稀缺属性的房产。 价格走势将更加分化。
图8：房价增长趋势图
展望2021年，当前环境下，房价较2020年上涨有动力，比如股市财富效应的显现、前期房价上涨的示范效应和预期引导效应价格，以及一些因疫情无法出国而在国内读书的学区。 需求增加、房地产库存较低等因素有利于推高房价。 不过，政府监管的决心也不容小觑。 而且，一旦趋势预期逆转，房价可能上涨过快。 因此，对于热点地区、房价上涨过高的地区，将会采取更严格的限制。 但总体来看，房价的表现走势将相对稳定，房价涨幅或将限制在0-6%的范围内。 但更需要关注房价增长的结构性空间。 从目前来看，一线城市的学区、杭州、武汉、西安等重点二线城市以及重点城市群的核心城市等稀缺资源的房价仍有较好的涨幅高于平均增长率。 表现上，市场供需矛盾较为显着，体现出较大的投资机会。
