“基本上购买了来到我们这里并了解它的所有东西。”
在记者与售楼人员的交谈中，一位老奶奶在小小的“售楼处”交了定金。 庆祝交易的鸡蛋顿时被砸碎，卡住的纸片飞来飞去。 老奶奶笑了，销售人员也笑了。
这是“馅饼”还是“陷阱”？
“25万一套精装”、“35万买车赚75万”，这种超低房价、高返现的诱惑，真实发生在房价严控、商业转换压力大的上海。
商转房是特定历史条件下的产物，曾经风靡上海市场，却因新政调控一夜之间变成黑区。
在“旧房有旧路，房子有新路”的规律下，很多项目都在边缘测试。 一个多月来，《每日经济新闻》记者多方调查发现，这背后隐藏着一条神秘诡谲的运作链条。
“三十五万到七十五万”
2020年11月底的一个工作日，在深圳市朝阳区望京附近的天桥上，一位小哥慷慨地递上一张薄薄的传单，《看25亿元精装公寓》。 好奇心驱使下，记者拨通了传单上的电话，对方一再保证，东三环附近有一套价值25亿元的公寓。
经过与陌陌数日的沟通，记者与电话销售人员确定了观影时间。 出轻轨10号线大钟寺站，向东步行约1公里，即可找到红山嘉园新村，对方给的地址。 这是位于广州市东三环和东四环之间的大型住宅区。 .
在寒冷多风的季节，在距离新村不远的电线杆下，记者终于见到了现场业务员小董。
肖东导演的项目是洪山嘉园一栋楼的底层，四层楼，没有任何招牌和广告。 如果没有销售人员的指导，谁也不会意识到上面会有一个“售楼处”。
通过一扇只能容纳一个人的小门步入室内，顿时出现了一个类似于客栈大堂的宽敞空间，许多地方还没有完成。 大厅旁边有一间灯火通明的房间。 另一位项目经理模样的销售人员胡大海（化名）热情接待了记者，主动提出先看房。
穿过幽深的过道，乘坐未完工的自动扶梯，我们来到了更深的四楼。 陪同我们的三个销售员打开手机灯，打开门，推门进去。 记者终于真正认清了房子的外观。
这是一间精装修的房子，约60平米，有椅子、床和被褥，类似酒店的标准配置，背个包就可以入住。
“一套二十五万？” 记者问。
“不会，25万套是20平米没有窗台的阁楼，所以很多客户不会选择。” 销售人员说，“这套是1.5亿元/平方米，单价约90亿元。”
这似乎与宣传大相径庭。 随后，三位销售人员带记者参观了90平米的loft和传说中的20平米小loft，一样的精装修，一样的入住包。 不过20平米的小阁楼堪称暗室，有点闷。
大约半个小时后，一行人终于回到灯火通明的小房间坐下。 胡大海问：“你是打算投资还是自住？”
“有什么不同？”
“投资和自住的价格是不一样的，自住的价格是1.5亿元/平方米，投资的话，60平米的复式只需35亿元，相当于少了每平方米5000元以上，但我们会提供稳定的返现。”
胡大海熟练地介绍道。
“这35亿元包括2亿元的家装费用，所以你的本息是33亿元。我们提供返现，年利率15%，这样你每年每月拿到的利息是4.95亿元。” , 大概需要7年的时间才能还清本钱., 剩下的都是你自己赚的, 我们签了15年的协议, 到期了, 总共可以还给你75亿元, 现在那笔财富管理产品不是那么实惠。”
得知记者想自己住，胡大海还劝他：“我们每三个月还一次钱，平均每个月4000元左右，够你在琉璃厂附近租房子了。”
“虽然买我们自己住在这里不是很实惠，但几乎所有的客户都会选择投资。从目前的情况来看，选择住在这里的大约有两三户。” 胡大海表示，如果选择投资，可以签订协议，支付利息。
在得知记者对公司回款能力的批评后，胡大海很肯定地说：“这个你完全不用担心。 我们和隔壁的中国医科大学肿瘤门诊有合作，以后会改变肿瘤门诊的症状。 区，不用担心客源和收入。”
“借钱做自己的事”
胡大海继续熟练地向记者展示一系列协议文件，“25万套公寓”的一系列运营链已全面启动。
记者发现，上海苏文酒店经营的正是这种房源。 买家或投资人需要与酒店签订为期15年的房屋租赁协议，而这份协议规定了租赁的条款，也就是以上胡大海介绍的内容。
然而，这些房屋并非苏文宾馆所有，而是同期向四川锦洲药业集团租用，租期为15年。
不过，这些房屋并非石家庄金洲药业的真实住户，而是从正阳恒瑞房地产公司租来的。 根据胡大海提供的信息，该物业为商业办公性质，双方签订了为期15年的租赁协议。
“这里有那么多正规手续，我们的业务逻辑都解释清楚了，真的没什么好怕的。” 胡大海坦然承认。
但事实并非如此豁达。
《每日经济新闻》记者联系中国医科大学肿瘤门诊，对方表示：“我不了解苏文酒店，也没听说过双方合作改善病房。”
换言之，沪大南昌稳定的资金来源和客户来源可能不复存在。
苏文酒店与四川锦州药业集团的关系也颇为暧昧。
启信宝显示，苏文酒店成立于2019年5月30日，控股方为上海明谊企业管理集团有限公司，实际控制人为李鹏。 但该公司只有一家素文酒店子公司，两家公司的地址均在朝阳区洪山家园404栋。
苏文大酒店的经营范围十分广泛，包括住宿、烟草零售、餐饮服务、乳制品销售、餐饮管理、服装零售等，还包括“商业场所出租”。
从表面上看，苏文酒家与四川锦州药业没有任何关系。 唯一的关系是餐厅的董事郭宝刚是前者的实际控制人。 不过，进一步深挖可以发现，尽管成立时间不长，但苏文酒店已经经历了两次投资人变更，而餐厅最早的投资人是锦州药业的实际控制人郭宝刚。 改任董事，李鹏接替入股。
随后，胡大海也承认：“我们背后的老大是广东金州药业，一家很有实力的房地产公司。”
然而，浙江金州药业集团目前的经营状况早已千疮百孔。
据启信宝了解，公司目前涉及司法诉讼143件，广泛涉及民间借贷、借款协议纠纷、不当得利纠纷等，成为被执行人多达29次。
记者注意到，四川锦州药业集团也面临被法院拍卖物业管理的窘境。 其在宁夏省新乡市经宝路（新乡市国2002字第1306003138号）所拥有的使用面积为63678平方米的所有附着物将被评估拍卖以清偿欠款。
对于这件事，胡大海没有回避，说道：“酒店还没建好，虽然我们老板只是借你的钱办自己的事。”
很难相信这是一家可以稳定回馈“购房者”的公司。
“我们一共有300多套房子，现在卖了不到一个月，所剩无几。”
不到一个小时，记者就看到了那些人的话。 有多少人能抵挡得住35万到75万元的诱惑？
事实上，售后回租是严禁的。 根据《商品房销售管理办法》第十一条：“房地产开发企业不得以回扣或者变相回扣的形式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后回租或者再售变相售后回租的楼花商品房。”
和硕首席分析师郭毅也对《每日经济新闻》记者表示：“商业或住宅产品不可能达到如此高的盈利水平。如此高的投资回报肯定是不可持续的。势必有属于高风险，如果后期公司现金流出现问题，投资者可能面临血本无归的风险。”
180,008套优惠房
“十八万，可以让你在上海安家落户。”
这些诱人的话语总是在营销白区流行，位于良乡阳镇经济开发区的项目亦是如此。
《每日经济新闻》记者深入调查发现，虽然该项目也打着“商品房”的旗号，但实际上是在进行一场更为轰轰烈烈的“以工改房”。
记者从红山佳园附近街道张贴的上述小广告中，联系到营业员何清。 从昌平线轻轨苏庄站向东步行200米，即到昌平经济开发区入口。 路边建有药厂、工业园区、研究所等单位。
何清带领记者来到了项目所在的信德创新区。 她直言：“我们这里以出租的形式出售，没有产权证。”
在她的带领下，记者直奔位于办公楼的“样板间”。 那些所谓的“样板房”，确实和普通公寓没什么区别，装修精美，附有卫生间，就是没有天然气。
“这里的均价在8000-8500元/平米，有70平米、40平米、30平米的房型。我们广告里的18.8万套是几个20平米的特价房，数量不多现在离开了，我还是建议你选择大一点的房型，住起来更舒服。”
何青向记者承诺：“我们会在2021年5月20日接手，因为去年（2020年）施工进度有点慢，否则现在已经是平房了。”
为了提高真实性，何青拿出安全帽，想要带记者去工地实地考察。 她所说的“工地”是后面的一个小房子，立面是完工状态。
大楼内部又是施工现场，工人们正在忙着搬运沙子和建材铺装。 其实为了方便销售，早早就把每个卧室的房号都贴出来了，和这里原始原始的建筑环境有点格格不入。
数十套房共用一间房书
“你看，我们公司很厉害，也没什么神秘的。” 何晴得意地说着，领着记者回到售楼处，打算谈谈具体的“购买”方式。
她先是把一份厚厚的文件扔给记者，“我们所有的产权文件都在这里，我只想告诉你，我们这里是正规的商品房，都是合理合法的，不然你敢卖吗？”像这样？ ”
话虽如此，在农用地性质一栏中，“工业用地”二字令人印象深刻。
“我们这里的独栋楼只有一本户口簿，所以我们的房子只能长期出租，不过大家放心，我们签的租赁协议的效果和买的差不多。”是你的房子。”
“我们公司向业主租赁了31年，我们签订了20年的租赁协议，剩下的10年是红利时间。”
转租人实际上学过法律。 根据《民法典》第705条，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超出部分无效。”
“也有5年、10年、15年的租期，但很少有人选择。如果3、5年后不想租，只需要付5000元改名，而且剩下的我们做 。”
记者仔细研究了协议文本发现，何青没有明确说明的是，协议中还规定，如果买方在合同期内想解除协议，需要支付30%的租金。未使用期违约金5000余元。 简单的。
这里也支持租金返现，“如果你想投资，我们可以帮你管租。20平米的loft月返2500元，30平米的公寓月返3500元” ”
何清展示的房价信息 记者赵希玲摄
记者在对方提供的“禁止拍照”信息中看到了与上述苏文餐厅类似的连锁经营。
该类工业用地产权归属上海御盛堂投资集团有限公司，其将房产转租给上海恒逸基业投资管理有限公司（以下简称恒逸基业），原将房产转租给上海新丰镇酒店管理有限公司（以下简称新丰镇大酒店）。
新丰小镇宾馆为项目运营公司，买方与该公司签订了租赁协议。
为核实何清说法的真实性，记者致电新丰镇宾馆，对方称：“工业园区的房子我们不是‘卖’的，是租的。”
“租约呢？”
“租期有3年、5年、10年。”
“是否有 20 年的租约，可以免费赠送剩余的 10 年？”
对方坚决地证实：“没有，20多年不受法律保护，我们没有这些操作。”
随后，记者联系上了恒益基金会。 该公司于2020年12月1日刚刚变更，经营范围由投资管理、资产管理、物业管理变更为物业管理、技术开发、技术服务。 、技术咨询等
记者拨通启信宝上显示的联系电话，却被告知是空号。 恒益基金会目前为受限高耗企业。 目前，该公司与余海山、崔雪飞等人存在房屋租赁协议纠纷。 从裁定书来看，其操作方式也是“租赁期为20年……并提供30年至2065年7月31日的使用权，整体期限届满后，申诉继续使用，无compensation”，与现在的操作方式基本一致。
最后，记者联系到了启信宝的所有者上海御生堂投资。 记者公开身份后，对方仍明确表示：“我不了解这种情况，不了解。”
“你们公司有负责面试的人吗？”
对方说：“没有。”
项目全链条各方对此避而不谈，但售楼处依然大张旗鼓地开门营业，施工也在严寒中奋勇前行。
“无产权”租售的演变
这种边缘行为并非孤例。 调查中，记者还结识了经纪人小唐。 他告诉记者：“我们在朝阳、通州、房山都有项目。”
不过，他也透露，自己公司的项目都是租赁转让的，完全没有产权。
“我们公司虽然是一个小团队，但主要业务就是转让这类商品房，普通房也有，但很少。”
商改房改仍然存在于新政的边缘。
2016年6月3日，国务院印发《国务院办公厅关于促进住房租赁市场培育和发展的若干意见》，强调“允许以租赁方式改造房屋，允许商业化经营”。房屋转为出租屋、农用地等北京单身公寓房价，使用年限和容积率不变，农用地用途调整为住宅用地，调整后水、电、气价格按照村民的标准执行。”
受此影响，不少城市也出台了相关配套新政策，市场向好。
然而，不到9个月的时间，2017年3月26日，深圳市发布《关于进一步加强商业办公项目管理的公告》，严控商业办公项目使用，严控商业办公项目使用发售中。 管理。
公告明确指出，商业、办公类项目要严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，不得擅自变更为住宅等用途。 根据公告，企业不得将在建（含销售）商业项目出借给个人，个人需满足两个条件才能下单：一是名下无北京市住房、商业地产备案； 另一种是连续两年在北京缴纳公积金或者连续两年缴纳个人所得税。
一夜之间，上海商人的住宅里满是吊唁者。
2017年5月23日，深圳市住建委于3月26日发布《关于进一步加强商业和办公项目管理的公告》，对商业改建房的销售作出进一步规范。 出租，转租对象不限； 也可以卖，但买主要符合新政的要求。 新政实施前，开发商对已取得预售许可、实际成交并完成网签的商办项目北京单身公寓房价，可维持现有设施； 对于已订购的商务写字楼，买家可以保留现有设施。
即老宅之旧道，宅之新道。 判断新旧的标准是2017年3月26日之前是否拿到预售证。
也就是说，3.26之前拿到预售证的新房是可以租售的，但是3.26之后拿到预售证的新房就存疑了。 疑点是他们是否拿到了复工许可证。 还需要修改项目用途。
也正因如此，一些涉嫌玩弄新政边缘的项目在接手后的时间里屡见不鲜，也被不少人列入教委的“黑名单”。次、罚款、暂停网签、取消报名资格。
其实，商品房改房之所以受市场欢迎，是因为它确实满足了很多刚需人群的需求。
以广州最大的新商住项目上海铂园为例。 较低的总价和较小的占地面积极大地满足了广大刚需客户的需求。 2009年上海像素开盘时，单价不到2亿元/平方米，一套50平米的复式仅100多亿元，不到周边普通住宅的一半。
超级蜂巢位于朝阳区蔚县，也是一个巨型商住项目。 两栋楼在三环边上比较醒目。 该项目于2015年开始运营，刚上市时就相当火爆。 据运营商介绍，该项目一开始“共收到1000多份入驻申请”。
2020年12月底，《每日经济新闻》记者探访超级蜂巢时发现，这里早已发展成为一个巨型租赁社区。 小唐告诉记者：“这个地方主要是用来转租的。”
大堂的订餐和快递人员穿梭频繁，每层楼都有一条超长的超长过道，一眼望不到头，每部扶梯都要承载几十个住户。
据小唐说：“以前这个地方可以正常转让，但现在只有一些工人到家，只能签长租协议，目前还剩38年。”产权，尾款一次性结算。”
记者手记｜套路即风险
这次采访中有一个场景令我难以忘怀。 在某商住楼售楼处，销售人员承诺高额返现。 来这里的人大多是奶奶。 他们以为买房的钱可以让他们的利润翻倍，然而等待他们的，却是什么都没有。 返回。
在工业改造宅基地上经营一套几十套的房子，不仅轰动一时，更让人感叹经营者熟知民法典或相关法律文件，合理规避限制，自创营销说辞。
对买房的痴迷是这些现象的助推器。 超过10亿到20亿元的超溢价，在如今动辄上百万的楼价数据中，的确是一目了然。 然而，这是一种诱惑，也是一种巨大的风险。
本文来自美客地产
