爬虫技术是采集网络大数据的重要方式；地图是表达空间信息最为直接的工具。阿里巴巴可视化工程师周宁奕，《一条数据狗的上海房价研究》的作者，一个月之后再次归来，将利用爬虫技术、地图、图表等所产生的又一佳作——《一条数据狗的杭州房价研究》分享给关注 GeoTalks 的朋友。
——编者按
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漫长的等待
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那年我拿着大约一千块的工资，怀着一种类似屌丝般愤世嫉俗的心态，读着高晓松所写的《不买房，买梦想》。我心想，这房价肯定到头了，机会早就没了，不买才是对的！然而，在之后的几年里，当我以同样令人感慨的心态去丈量北京和上海的房价时，却被扇了无数巴掌。但杭州的房价确实在那里不紧不慢地躺了很多年。
09年的历史还会重演吗？
我认为不会这样。不过我打算把原因放在最后。已经在杭州买房的人还是晚点再来找我吧。
杭州房势
对比度超强的郊区。
这里，先用图来让大家感到欣慰。首先是杭州的价格分布情况，我把链家网的 4000 多个小区按照每平米的均价，绘制在了图上。点的大小和颜色都与价格呈正相关关系，价格的区间选取的是 8000 至 55000 元每平米，大于 55000 的以 55000 计算，小于 8000 的也以 8000 计算。
从上图可以看到，在杭州有一些房价很高的小区位于远离市中心的郊区。例如，看到左下角的大红点“云栖玫瑰园”后浙江省杭州市余杭区房价涨势，顺势进行搜索，得知“1.21 亿元浙江最贵豪宅成交浙江省杭州市余杭区房价涨势，且成交地点在云栖玫瑰园”，这让我很惊讶，甚至跑去厕所撒了泡尿。
屌丝无法理解超富帅的心态，然而超富帅并未影响杭州房价的整体态势。8 万每平的云栖玫瑰园周边遍布着 1 万每平的邻居，所以此地块的平均价格实际上并不高。倘若我们将土地划分成六边形网格，对网格内的房价进行加权平均，便可得知被平均的郊区地块的均价其实并不过分。
学军小学处于价值巅峰。
杭州的高价区环抱西湖。
五万以上的房子沿着西湖东岸，与一号线交叉，拼出了一个人字形。然而，当你放大一看，会发现从八万的房子到两万五的房子，仅仅走几百米就到了。（什么叫情怀？痛砸百万，只为坐在阳台看西湖。）
同样是著名的水域，钱塘江的魅力就没有那么大。在江南江北，其价格大多只是比周边稍微高一些。
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当然存在一些高价区，就如圈中所展示的那样。这些高价区大致处于学军小学的辐射范围之内（需说明的是，这个圈并非精确的，只是一种示意）。而右下角的那个红点代表的是钱江新城，杭州的新市政府就在那个位置。
聊聊涨价
去年年中，股市达到了 6000 点。然而，这一神话宣告破产。伟大的牛市破灭之后，原本活跃的资金流向了楼市。但是，在杭州，并没有出现人们预期中应该有的那种亢奋。在杭州，上涨最快的楼盘也只是 20% - 30%的涨幅，把这个涨幅放到上海，也只能在中位数的海洋中消失不见。
这一年，上海的房价出现了大幅上涨，苏州的房价也在快速上升。如果我们把上海、苏州以及杭州这三个重要城市的房价增长情况用热力图展示出来，就会发现杭州房价的增长相对较为缓慢，其涨幅处于 0% - 55%的范围（超过 55%涨幅的标注为亮黄色），与上海和苏州的房价增长情况相比，显得较为黯淡。
不过，少涨也是涨。那么，杭州的房子在哪些地方涨得快呢？现在祭出杭州涨幅地图（年涨幅达到 5%以上的区域用红色表示，不足 5%的用蓝色表示，红色越多意味着涨得越多，蓝色越多则意味着涨得越少）：
我们能看到一些 pattern，比如二号线以及其规划的部分，给沿线的房价带来了红利。更有意思的是板块之间的区别。
杭州与上海有所不同。上海的高增长空间在一定程度上是被中环所包裹的。然而，杭州涨价最快的区域大致分布在城市的延伸地带，呈现出一种内聚的态势，而上海则是外拓的态势。
上海涨幅地图情况如下：年涨幅达到 30%及以上的区域用红色表示，年涨幅未达到 30%的区域用蓝色表示。红色区域越多，意味着涨幅越大；蓝色区域越多，则意味着涨幅越小。
我觉得原因如下：
杭州市区大致属于古老、低矮且具有小资氛围的旅游片区，这里不会进行乱拆乱建的行为。杭州的教育板块，如城西和下沙，以及新的市政府所在地、公司聚集地，像滨江和未来科技城，都分布在市中心周边，它们的分布态势就如同八爪鱼的爪子一般。与上海不同，上海的办公楼、产业和商业紧密地交织并分布在市中心，而这些资源吸引着年轻人和中年人聚集，从而形成了买房的主力军。
我们可以发现，拱墅区拱宸桥街道的金渡北路快速路以及万达周边的区域涨了，九堡涨了，下沙也有一定程度的上涨。然而，我实际上并不十分清楚其背后的原因，欢迎大家进行补充。
钱江新城等板块有微跌和滞胀的情况。当年市政府迁过去时曾热闹过一阵，房价一度达到三四万，之后一直处于滞胀状态，现在依然如此。新余杭也在滞胀甚至微跌，后续会继续提及。
片区分析
广义的杭州面积很大。桐庐是杭州的一部分，千岛湖也是杭州的一部分，市中心同样是杭州的一部分。杭州的城区之间距离较远，各自独立。
狭义的杭州很小，自行车南北穿城，只消半个下午 。
你很少见到一个省会，一个新一线城市是这样袖珍的。
也许因此，今天杭州还在进行大面积的建设，怎么用数据求证？
首先拟一个指标，算算杭州房子的供应量。
通过链家网的小区字典，采集所有小区的户数（即一个小区的房子间数）。接着，按照建成年代进行求和操作。这样，就能够计算出每年供应了多少可以买卖的房子。
我认为以楼为单位（或以建设面积）不一定能精准地反映最终的供需关系。例如，某城市的住宅较为低矮，每栋建筑所能容纳的人数不多；而某城市的住宅很高，一栋可以住很多人。在同样要为 2000 万人生存提供住所的情况下，供需关系不适合直接通过土地面积、建筑个数来反映。所以，总户数我觉得能够反映这个城市到底可以解决多少个家庭的居住问题。
我们看到，杭州的供应端在持续增加。明年供应端也许会有所缩减，原因是 G20 期间很多工地都停掉了，这一点从政府数据中能够看出。至少从总体趋势来看，供应端是在增加的。
滨江崛起
十五年前，滨江已然成为一个道路宽阔且阡陌纵横，高楼也林立的水泥新城。那时候的暑假，我骑着自行车从萧山前往杭州，最大的阻碍却是这段平坦的城市道路，原因是既买不到一瓶可乐，也没有一家餐馆和超市。
那时的滨江很大，到处都是没有植被的住宅区。白天的时候，看不到晾晒衣服的架子；晚上的时候，见不到窗口透出的暖色灯光。稀疏的人流数量很少，竟然养活不了几个超市。所以，在我离开这里后的大约十年时间里，我都觉得滨江和很多鬼城一样，是一种灾难性的烂尾投资。
很多年后的一个早晨，我被滨江早上那极为巨大的人流给淹没了。在那一瞬间，我才意识到，这里确实是一个成熟的大板块了。
滨江有众多公司，同时还有不少学校。像阿里、网易、华为等公司都在滨江有业务。国家领导人到杭州时，曾参观过滨江的企业。我曾查看过饿了么的外卖订单数据，发现滨江的订单量极为庞大，其规模甚至直接超过了萧山老城区。
杭州的各个区中，滨江区的人口增速最为突出。在 2000 年到 2010 年这段时间里，滨江区的人口实现了翻番，达到了三倍之多。你能够查看人口普查的数据来证实这一点。
09 年以来，滨江的房价呈现一路上升的态势。从 09 年到现在，房价翻 3 倍的情况并不罕见。并且，我们也能够很轻易地看到滨江与其他区在建设量方面的趋势变化。
如果打印出 2010 年至今开发完成的小区，将小区的规模映射到点图的颜色和大小上，那么我们就容易发现，滨江目前的趋势是往东扩展，主要在 1 号线和 2 号线之间，并且其中北边就是现在的 g20 会场。
一路向西
武林门如今位于市中心。它曾是老杭州的城门，在过去，往北的方向是农村，而如今这里已成为市中心的一部分。
同事称，杭州人对城西抱有喜爱之情。杭州这座城市在突破了武林门之后，在一定程度上是朝着西边进行了发展。
阿里 13 年了，刚搬到新园区。第一次过来的时候，出租车在文一西路上行驶，路上空空如也，车子一马平川。上到六楼一看，周围都是绿色的，感觉特别乡村。
14 年我居住在公司附近。那时，周围已然是工地的天地。每天六点，我都会被门口打桩的声音准时吵醒。上班的路途每天都脏兮兮的，它变成了工程大车的涂鸦杰作。
每天九点上班，已经持续 15 年了。那时路上的车已经非常多了。高教路更是堵得厉害，已经堵成了一团。隔三差五能看到焦急的司机冲上绿化带。公司门口的车也一直停出了几公里远。
阿里巴巴是未来科技城的一部分，吸引了 2 万多人的流量。若按照未来科技城的规划，这里聚集的人会更多。当把我身边的小场景置于大环境中时，才发觉我们处在余杭大开发的核心地带。并且，余杭目前的开发规模在全市所有区中是最大的。
余杭区人口增长速度较快，然而这一年的增长情况较为平淡。未来科技城周边的情况一般，新余杭的一些楼盘已经开始出现价格下跌的现象。
城市属性更重要
上海人曾为浦东和浦西谁更牛而争论了许久，北京的六环与被称为宇宙中心的五道口有着很大的差异，不同的地段，房价相差 10 倍也是较为常见的情况。
我觉得城市是个抱团取暖的组织，比如房价的涨幅。
看了十个城市内部的涨势分布情况，也对它们之间的差异进行了比较。可以发现，与城市内的房价差异相比，城市和城市之间的平均涨幅差异更为显著。
西湖区平均涨幅为 50%，上城区不可能只涨 20%。我认为作为一个规模较小的新一线城市，杭州的面积不大，乘坐几站地铁差异不会太大。然而城市与城市之间的差距就很大了，只有国道、省道和铁路稀疏地连接着，即便现在有了高铁经济，它们仍然是相对独立的孤岛，除了存在物理隔离，还有社交隔离，缺少那种“你涨我也涨”的情绪相互影响。
因此，我们来看文初的三个城市涨势地图。苏州的涨势是暴涨的，上海的涨势也是暴涨的。然而，杭州的涨势却是全体暗淡的。在杭州涨得多的部分，与上海的中位数相比，还没有达到。
通过比较 揣测未来
有人称杭州的库存已经过高，也有人认为杭州仍是洼地，那么我们怎样利用数据来进行一些分析呢？
我又旧事重提，一条数据狗的上海买房攻略里已经写过一遍:
在知乎的众多回答当中，我对“中国楼市房价是否会崩溃？何时崩溃”这个答案很感兴趣，同时也觉得这个回答很莫名。
研究表明，美国和澳洲 26 个房价超高的城市中，有 23 个城市有严格的“可持续发展”法案。例如在旧金山湾区，其 5/6 的土地是不能被开发的，由于没有可用于出售的房子，房价就随之上涨了。一些城市，像休斯敦，它是全美第 4 大城市，收入颇高，然而房价却在全美前 15 中处于较低水平。这表明有钱并不能说明房价就一定高。而加州的帕洛阿尔托，因为政府对房屋建设进行控制，从 1970 年到 1980 年这十年间，竟然一所新住宅都没有建造起来。即便在这十年间，当地的人口几乎没有任何变化，但其房价却翻了 4 倍。
所以，政府减少土地供给，也就意味着减少每年新增的房屋数。这样一来，房价通常就会上涨。即便人口保持不变，这种情况在中国各个城市其实也比较明显。
10
杭州的房子增速在加快
我们将上涨态势极为凶猛的北京、上海、深圳、广州与杭州相并列。在绘制其户数增长曲线（以每年新建设的房屋量为 y 轴）的时候，奇迹出现了。请看下图，其中填色部分是杭州，其他城市的建设量都在持续下降，然而杭州的建设量却在一路强劲上涨，确实是在猛涨啊！
看过美国的房价规律，我对杭州的未来深表忧虑。
11
回顾杭州的人口变迁
杭州的人口基数也许不大，但是它是否以一种很厉害的速度在增长呢？
首先查看其他城市。在百度中搜索“北京 人口增长”，百度会呈现出一个相关的曲线。
本世纪后北京的人口竟然增加了60%有余。
然而杭州的人口增长一直较为平缓。从 1990 年到 2014 年，历经近 25 年的时间，本地户口数仅增加了 30%。由此可见，人口变化不是很显著（数据来自杭州市统计局）。
有一点很有意思，杭州市的非农户口增加得比较快。1994 年时，非农户口是 1990 年的 2.4 倍。我将其绘制成图，图中黄色部分表示城市户口的变化，灰色部分表示总人口的变化。有趣的是，在 1994 年左右，农村转为城市的人数突然增多了。
因此基数变化幅度不大，但结构变化较为显著。或许正是这些进入城市的人口，购买了越来越多的商品房。
这个人口刺激对于日益火热的建设量来说，应该还是不足的。所以有了之前我所做的分析，杭州市中心的人均保有商品房量比北京、上海、深圳以及南京的量都要大。正因如此，它的涨幅很难像昙花一现的 09 年那样呈现出万流涌动的态势了。
12
供需关系大PK
所以，我认为需要有一个指标来描绘这种供需关系，其中最简单的或许是人均商品房套数，假如将其称作 K。倘若全城都是三口之家，且每家都有一套房，那么 k = 1÷3 = 0.33。这个指标越大，就越呈现出供大于求的态势；而如果这个指标比较小，大概就能想到有许多白领和屌丝们都在挤隔板房、地下室以及八人一间的大通铺了（那是我的北京记忆啊）。
然而杭州地域广阔，千岛湖属于杭州，桐庐县也属于杭州，存在大量的农村地区。链家的住宅数据仅涵盖商品房，并未将农民自己建造的小楼计算在内。如果一个地区农村或城中村数量较多，那么 k 值就会很小，从而使得数据呈现出好像房子很稀缺的样子。
所以我想到一个办法，找城市的最核心区，即高楼林立且几乎没有农村户口的区域来进行对比。这里的人口与购房人口较为接近，这样就可以直接用商品房总量除以人口总量进行比较。
杭州市的上城区和下城区基本不存在农田。杭州滨江区、西湖区或许有一些城中村或农村，其指标可能稍低一些。对比上海的徐汇区、普陀区、杨浦区，北京的东城区、西城区、朝阳区（可能有部分农村），深圳的福田区（可能有一些城中村）、南京的鼓楼区等，依据这些区域的商品房数量以及人口（所有人口数据均晚于 2010 年最后一次人口普查，最近的是去年）来计算 k 值。
我不知道链家网南京的小区数据采集总量是否全面。总体来看，杭州人均拥有的房子数量在各城市中是最多的。相对来说，我猜测杭州的建筑建造数量有点多。
13
写在最后
房价涨价的情况就如同一个极为残忍的滤镜。它拉开了社会的对比度，使得有房的人在牛市中能够赚到一大笔钱，而没房的人则面临着要攀爬一个巨大台阶的困境。
杭州的房价与北上广深相比不算高，工资和房价的比例较为合理。从这个方面来看，我认为杭州是一个适宜居住的城市，这里的有效工资相对较多。
这篇文章到此结束啦。很多观点与纯数据展示相去较远。对于见仁见智的事情，谁都能说上几句。还是多听一听会更好呢。也欢迎大家在我的公众号中留言。
14
一点预告
我狗比较俗，还是拿赚钱说事吧。
若以 2 年作为一个周期，数据所体现出的趋势是有一定用处的。你能够感受到大家的投资动向，也可以猜测大家在一两年内的想法，甚至能够依据一些算法发现一些起初并不起眼的动向。
但买房是个麻烦事，你也未必想做短线。
那么如果周期是 15 年呢？我回忆起曾默念着“艹泥大爷”骑车穿过滨江 2001 年炎热的夏天。如果当年我在电脑里装了爬虫和数据库，并且链家网已经搜集了所有小区的价格数据，而我手上有二十万块钱，我会买滨江的房子吗？
风物应该放眼量，道理大家都知晓。然而，做到眼光长远并非易事，15 年都不容易，又怎能谈及 50 年呢？
有一幅图让我最为震撼，它是关于北京房价增长变化的。这幅图在下午呈现在屏幕前，它在一定程度上印证了一个跨越 50 年的预言。
呵呵 俺承认，有点标题党，且待数据狗下回的大众点评呗。
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