我国房地产业从无到有，从小到大，经过30多年的快速发展和大幅扩张，已发展成为紧密联系千家万户、影响民生和社会的国民经济支柱产业。福利。 近年来房地产企业管理模式，房地产行业发展举步维艰，房地产市场一片混乱，房地产企业雷爆事件频发，已成为引发老百姓焦虑恐慌的社会热点。 因此，房地产业的发展和作用需要重新审视和思考。
一、清醒认识房地产行业暴露出的问题
20世纪90年代以来，我国学习西方，推动住房商品化、市场化房地产企业管理模式，用信贷刺激居民住房消费。 房地产业已逐步发展成为国民经济的支柱产业。 房地产业的发展在一定时期内对改善城镇居民生活条件、拉动就业、促进上下游产业发展、增加GDP、支持地方政府财政发挥了重要作用。 然而，城市住宅市场化和房地产业商品化日益暴露出诸多弊端。 30年来，房子越来越多，房价也越来越高。 不少房地产企业无底线地追求利润，频频爆款。 一方面，大量房屋空置、库存过多，供大于求，造成资源严重浪费； 另一方面，劳动人民买不起房子，一生都成为为银行、房地产公司工作的“房奴”。 焦虑恐慌，对住房商品化、市场化的不满情绪日益高涨。 政府对房价的调控陷入了两难境地。 房地产市场化、商品化日益成为引发民生焦虑、干扰社会稳定的负面因素。
二、准确认识房地产业在国民经济产业结构中的地位
首先我们看一下房地产行业的发展前景。 我国经济已进入高质量发展新时期。 以科技创新驱动的产业结构调整和转型升级成为推动高质量发展的关键。 培育和发展以高质量生产力为主体的高新技术产业和实体经济，成为对美国的回应。 西方国际竞争的重中之重。 房地产业是民生消费行业，不是应对美国、西方国际竞争的先进产业、高新技术产业、现代制造业，也不是未来需要的高质量生产力。有待大力培育和发展。 作为民生消费行业，房地产行业的最终产品只是一堆房子，让老百姓掏空钱包，成为“房奴”。 它占用了大量的土地资源、银行资金、人力、物力，却不能对国家的长远发展发挥积极作用。 。 推动国民经济高质量发展，必须重新审视房地产业在国民经济和国际竞争中的作用，不能再盲目刺激房地产业发展。 各级党委和政府要按照党的二十大关于高质量发展和发展高质量生产力的战略决策，重新审视实体经济的地位、作用和发展前景。房地产行业要冷静思考、科学决策，谨防房地产行业发展出现变化。 陷入政绩心态。
其次，看当前房地产行业的发展现状。 经过30多年的快速发展，我国房地产业已经度过了黄金发展时期。 以住房商品化、市场化支撑房地产业的发展模式已基本结束，发展红利已基本释放。 不仅如此，城市住宅和房地产业的市场化商品化积累了越来越多影响人心、民生和社会稳定的问题。 建议国家有关部门运用前瞻思维、战略眼光和全局意识，积极改变现有以房地产拉动GDP增长、依靠“土地财政”维持政府支出的发展模式，适度减缓土地供应加大新建住房和新建住宅建设力度，消化房地产存量和控制增量，实现房地产供需平衡健康发展。
三、关于调整房地产业宏观政策、重塑房地产供给结构的建议
我们要以紧迫感调整房地产宏观政策，转变房地产业经营模式，重塑房地产供给结构，及时推出房地产业发展新政策。 在此过程中，要坚持党的实事求是原则，遵循市场供求规律，加强调查研究，避免仓促就医等盲目决策。 一方面，我国房地产供应严重过剩。 大量商品房积压在房地产公司手中卖不出去或售后无人居住。 住房空置率高、供大于求是不争的事实； 另一方面，随着人口规模的减少、人口老龄化以及全球化和低生育时代的到来，未来五到十年，越来越多的城市居民每户将拥有两到三套住房，住宅住房将出现过剩和空置。 而且，随着新生儿数量的大幅下降，未来的住房需求将会减少。
面对房地产严重供过于求的现实，按照市场供求规律，应在刺激需求的同时抑制供给，在消化库存的同时果断终止“增量”供给，从根本上减少供给，实现均衡稳定。供需健康发展。 调整房地产业发展战略和宏观调控政策，必须有长远的战略眼光。 我们决不能明知房地产供给严重过剩、存量几十年内消化不了，却为了维持GDP增长和财政支出而放任房地产业发展。 发展，这违反了市场供求规律，也不符合党的实事求是的原则。 这种饮鸩止渴的做法，后果无穷，不符合国家和人民的利益。
为贯彻落实党的二十大关于推动高质量发展的战略决策，当前经济发展的着力点必须放在产业结构转型升级和质量提升上，大力发展高新技术产业，培育新型优质生产力。 决心改变以房地产支撑GDP增长、以“土地财政”支持政府财政支出的传统发展模式，探索房地产业转型升级、重塑房地产供给新路子，解决房地产供给侧结构性问题。房地产业长期存在的问题，一直困扰着我国经济发展和社会稳定。 解决困难问题。
提出以下建议：
1、建议有关部门举一反三，对恒大集团雷雨等其他严重问题，重新审视全国房地产业发展的问题和政策，未雨绸缪，发现、消除、解决尽快研究房地产行业和房地产市场暴露和未暴露的问题，制定并实施高层政策。 质量发展战略要求房地产业出台相应的新政策，确保经济健康发展和社会稳定。
2、建议有关部门成立房地产行业和房地产市场专项整治小组，全面清理整顿房地产行业和房地产市场存在的问题，坚决打击违法经营、资金外流、欺诈行为严厉打击贷款逃税、行贿受贿、损害消费者等违法行为，扎实推进廉洁房地产行业和房地产市场建设。
三、建议有关部门及时调整房地产业和房地产市场管理政策，按照党的二十大“增进民生福祉、提高人民生活水平”的要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度。尽快出台与国民经济高质量发展相适应的房地产行业和房地产市场政策：
一是适度放缓城镇新建住房用地供应和新建房地产开发建设。
二是全面整顿房地产行业和房地产市场，引导房地产企业按照市场规则兼并重组，淘汰小而落后的房地产企业，鼓励、支持和引导有一定实力的房地产企业率先推进城镇老旧小区改造、农民住宅改善等转型和产业变革。 质量与建设、农村基础设施建设、养老产业发展等，满足城乡消费者住房需求多元化、个性化、均等化。
三是政府从房地产公司收购空置、积压的住房，转化为政府提供的廉租住房、公共租赁住房、定向安置住房等经济适用住房，解决农民工进城问题。毕业生、城镇新引进的高层次人才。 各类人群的住房需求。 可以由政府全部或部分购买并与房地产企业合作运营，使房地产企业获得合理回报。
四是房地产企业取得政府批准的土地，但未在规定期限内开工建设的，停止建设，征收房地产企业闲置土地税。 原则上，政府按原价回购土地。
五是对已开工但尚未竣工的房地产企业预售房产，应由政府监管、银行支持，加快建设、保证交付，防止成为烂尾楼。损害了购房者的利益。 现在，一些城市在旧房改造中充分发挥国有企业的主体作用，减少改造风险和社会矛盾，值得各地借鉴。
六是取消商品房预售。 严禁房地产企业在商品房建成前预售商品房，集资。 一切现房销售都应做到“所见即所得，交房即交证”。
七是房地产金融监管要聚焦和跟踪房地产周期，加快房地产金融宏观审慎监管，积极构建房地产金融管理长效机制。 对贷款比例过高的房地产企业限制贷款或停止贷款，严禁非法融资，加大房地产企业存量债务风险排查力度，加强对房地产企业大额贷款的跟踪，严禁贷款资金流向境外，加大对恶意转移资金行为的力度，加大对向房地产企业转嫁财务风险的房地产企业和房地产企业管理层的处罚力度，提高违约、违纪、违法成本。
（作者：程恩富为中国社会科学院院士、世界政治经济学会会长，谭劲松为浙江理工大学马克思主义学院院长、教授）
