今天我们来谈一谈投资性房地产的转换。投资性房地产这个概念，虽然不算太难，但说起来有些拗口。我想从两种计量方式给大家进行讲解成本模式 投资性房地产成本模式 投资性房地产，让大家以后看到题目就能明白应该如何做分录，而不是仅仅记住那些枯燥的文字。
投资性房地产的转换主要围绕“自用房地产或存货”以及“投资性房地产”这两个主体展开大规模的相互转换。互转的分录是比较重要的，然而在实际工作中，这种转换情况很少涉及。
自用的房地产，其对应的会计科目有固定资产（房）和无形资产（地）。存货所对应的会计科目是开发产品，它类似于库存商品。而投资性房地产就是投资性房地产，无需过多谈论。
投资性房地产的转换存在采用公允价值模式和成本模式这两种情况。此前我已谈及公允价值计量与历史成本计量这两个计量属性在账务处理方面的一些小技巧。今日我们主要来探讨投资性房地产在成本模式下的转换。
成本模式下投资性房地产进行转换时，主要有一个核心要点，那就是依据账面价值进行一一对应。只要明白这个要点，账务处理就能解决一半的问题。
投资性房地产转为自用房地产
借：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧/摊销
固定/无形资产减值准备
投资性房地产转为自用房地产时，投资性房地产会减少且记录在贷方，自用房地产会增加，固定资产和无形资产增加则记录在借方，同时与之相应的折旧、摊销以及减值也会跟着相应的资产进行结转。
投资性房地产减值准备和固定资产、无形资产减值准备的金额是相等的。
自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产
累计折旧/摊销
固定/无形资产减值准备
贷：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
自用房地产转换为投资性房地产时，投资性房地产的增加体现在借方，而自用房地产的减少体现在贷方，这与之前所做的分录正好相反。
投资性房地产转为存货
借：开发产品
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
投资性房地产转为存货时，存货会在借方增加。因为只有房地产开发企业的投资性房地产才能够转为存货，只有这类企业才会频繁地进行建房和卖房的活动。房地产开发企业的库存商品被称为开发产品，这与工业企业不同，它们有自己的准则。
转换就是将一个东西变为另一个东西，意味着新东西的诞生和旧东西的消灭。因为是消灭，所以整个资产的账面价值都需要转走，不能留存任何金额。
存货转为投资性房地产
借：投资性房地产
存货跌价准备
贷：开发产品
注：存货转为投资性房地产，存货减少，投资性房地产增加。
在这里需要说明，投资性房地产与非投资性房地产之间的转换，这两个科目的性质几乎没有差别。固定资产、无形资产和投资性房地产这三个在账务处理方面极其相似。因此，它们之间的转换是直接一对一进行转换，即资产对应资产，折旧对应折旧，摊销对应摊销，减值对应减值。
存货与投资性房地产进行转换，例如投资性房地产转为存货时，由于该投资性房地产已使用七八年，且已计提了不少折旧，直接进行转换，将其转到开发产品中，作为开发产品的入账成本，就如同购买了一个七八成新的房地产，这种方式是很合适的。如果你按照前面那种资产对资产的方式来处理，那么开发产品的数字就会是当时刚刚购买这个投资性房地产的价格，而这显然是不切合实际的。
存货转为投资性房地产，其原理是相同的。同样不能直接进行转换。转换的也是账面价值。
总之一句话，成本模式下的转换，就是账面价值之间的互转。
